【正文】 ．供應(yīng)：受觀望影響，紛紛推遲上市20052008上半年X寫字樓年度供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：X市土地資源和房產(chǎn)管理局、X中原深港研究中心2008年上半年，低于預(yù)期；，表現(xiàn)一般，僅有南山的香年廣場、景田北的民華大廈、寶安中心區(qū)的榮超濱海大廈及國際西岸商務(wù)大廈、龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園取得銷售預(yù)售證，而其中的香年廣場和龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園為廠房式寫字樓，民華大廈是公寓，僅有4層為辦公區(qū)域。市場進入調(diào)整期以來，成交量因為供應(yīng)量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，個別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑。n 最近幾年的供應(yīng)量來說，中心區(qū)都是當(dāng)之無愧的龍頭，雖然2007年的供應(yīng)有限，但在建的項目較多，預(yù)計未來中心區(qū)的供應(yīng)將達到80萬㎡，將極大的改善目前供應(yīng)不足的局面，中心區(qū)寫字樓將以租賃為主，近期銷售的項目僅有卓越時代廣場二期，而榮超中心、港中旅大廈、星河發(fā)展中心等都是租賃項目。n 除了關(guān)內(nèi)區(qū)域外，關(guān)外寶安區(qū)也將在2008年展示自己的風(fēng)采，成為寫字樓的重要供應(yīng)區(qū)域，榮超濱海大廈、國際西岸之后，龍光世紀大廈、駿業(yè)項目等項目也將推出。南山寫字樓步入X高端寫字樓行列?？傮w來看，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，且依然以推售為主。南山寫字樓主要客戶統(tǒng)計表項目發(fā)展銀行南頭大廈物資大廈中油大廈海王大廈新能源大廈新時代廣場客戶金融、高新技術(shù)、投資實業(yè)、貿(mào)易中介、房地產(chǎn)、貿(mào)易高新技術(shù)投資實業(yè)貿(mào)易、實業(yè)風(fēng)險投資、貿(mào)易、高新技術(shù)．南山寫字樓發(fā)展前景分析隨著中心區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，以及南山區(qū)中心區(qū)地位的逐漸奠定，未來的寫字樓供應(yīng)呈現(xiàn)逐漸西移的趨勢，2008年為供應(yīng)集中期，主要集中在中心區(qū)與南山區(qū)，南山區(qū)將成為X寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域。使用年限為50年，項目地下3層，地上32層，有車位572個；地面一至三層、五至七層為商業(yè)；四層為餐飲；九至十六、十八至三十二層為辦公空間。項目總投資約20億元人民幣,總建筑面積約30萬平方米。海岸城西座于2007年7月23日開盤，開盤均價為30000元/平方米，以毛坯出售，預(yù)計08年下半年入伙。n 南山區(qū)由于未來良好的發(fā)展前景，寫字樓檔次逐漸提升，步入高端行列，如天利中央廣場，海岸城，均是近年寫字樓時常影響力較大的項目。 供應(yīng)分析2008年上半年共有34個項目獲得批準預(yù)售，其中絕大部分項目商業(yè)面積較小，面積在1萬平方米以上的項目僅有四個，分別為百仕達東郡廣場、金港華庭的裙樓商業(yè)、萬鑫五洲風(fēng)情購物中心二期以及鴻榮源禧園的裙樓商業(yè)。2008年上半年X商業(yè)物業(yè)的成交均價僅為11191元/平方米，下降趨勢明顯。從這些商業(yè)項目的價格可以看出，關(guān)內(nèi)商業(yè)項目與關(guān)外商業(yè)項目的價格差價明顯，關(guān)內(nèi)核心區(qū)域與非核心區(qū)域的商業(yè)項目的價差明顯。它將成為一個集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游、高尚文化生活為一體的高尚生活品質(zhì)的綜合性商圈。其次是海岸時代公寓。n 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺和外商投資者的熱情更是高漲。西部通道的開通提高了買家對南山區(qū)位價值提升的信心，南山區(qū)的成交量在關(guān)內(nèi)區(qū)域內(nèi)處于首位，海岸大廈底商、天利18街等商業(yè)項目成交活躍。2007年南山部分新開盤項目項目商業(yè)面積（㎡）商鋪套數(shù)售價（元/㎡）你地公寓商業(yè)街㎡22繽紛商業(yè)中心181街鋪6萬，內(nèi)鋪3萬百納空間24（街鋪20）集中商業(yè)招商，海岸大廈212一樓均價10萬，整體均價為3萬學(xué)府商業(yè)街37資料來源：中原統(tǒng)計資料2007年西部通道的開通提高了買家對南山區(qū)位價值提升的信心，南山區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價達到25000元/平方米，基本與羅湖區(qū)持平。資料來源：中原統(tǒng)計資料．南山商業(yè)市場發(fā)展前景分析南山區(qū)自1992年獲市政府批準立項開始建設(shè)中心區(qū)起始，商業(yè)市場開始逐步發(fā)展，目前已經(jīng)歷了約四個階段，現(xiàn)在處于升級期，主要得益于南山作為X次中心區(qū)的地位的奠定、濱海大道縮短與中心區(qū)的距離、西部通道的開通使南山與香港聯(lián)系更緊密、未來地鐵2號線和一號線的開通、南山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等利好因素。2008年4月，卓越置業(yè)集團有限公司推出X灣口岸商業(yè)街62間鋪位，開盤取得良好的銷售成績。 n 海岸城海岸城商業(yè)項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目。海岸風(fēng)情街：由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對外出售。關(guān)外寶安龍崗兩地星級酒店發(fā)展不夠成熟，但在未來幾年內(nèi)，會有大規(guī)模的酒店用地出讓。而X市分星級酒店入住率分布表可以看出，X市五星級酒店入住率也位居星級酒店前茅；2. 南山區(qū)典型酒店分析n 南海酒店（五星級）X南海酒店是X首間由“中國政府評定的五星級酒店”。房間設(shè)施齊備，包括電視機、雪柜、迷你吧、保險箱、電腦門卡系統(tǒng)及先進的空調(diào)系統(tǒng)。交通便利，酒店距西部通道、福田中心區(qū)和科技園僅數(shù)分鐘車程，距蛇口碼頭、皇崗口岸僅15分鐘車程，而且距羅湖口岸僅20分鐘車程。X泰格公寓在戶型設(shè)計和家居配置方面充分考慮外籍人士的多樣化需求，泰格公寓的建筑環(huán)境景觀由澳大利亞泊濤墨爾本建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計由新加坡DESIGN IDEAS公司打造。2. 地形、地勢3號地塊內(nèi)有水渠1號地塊，石頭較多2號地塊11號地塊項目地塊由于是填海區(qū)，部分地塊不平整，有大量的石頭，有水渠和水溝的限制，不利于施工。隨著X地鐵的建設(shè)，這一現(xiàn)代化運輸系統(tǒng)將提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往來南山和周邊地區(qū)。目前周邊有深南大道，月亮灣大道，X路，南山大道等主干線，往各區(qū)域的通達性較好。已建有7個電訊交換機樓和10個郵電支局，電話容量達12萬門。咽喉區(qū)面積大（9萬多平方米），而且區(qū)內(nèi)股道繁雜，柱網(wǎng)不規(guī)則，若柱網(wǎng)及上蓋作為后期實施，在不影響正常運營及行車限界安全的前提下，為其上蓋板搭設(shè)腳手架等施工，股道間的范圍都不能為其提供必要的工作面，因此初期上蓋范圍必須一次性建成。n 該項目處在X物流CBD位置，具有良好的發(fā)展前景。三、項目評價建設(shè)條件：本項目用地場地平整，地塊規(guī)則，周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件等建設(shè)條件具備，較好的房地產(chǎn)發(fā)展條件。因此1/2/3/11號地塊的開發(fā)模式為地鐵公司獨立開發(fā)。即地鐵公司獨立開發(fā)要承受的風(fēng)險肯定較高，管理成本也較合作開發(fā)高。因此，地鐵公司可對這幾塊地采用合作開發(fā)模式，邀請開發(fā)商一同開發(fā)以減低地鐵公司的資金和人力資源的壓力。因此4/5/7號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。整體形象定位 中國因此，最終保守估計本項目住宅的銷售均價可實現(xiàn)為17,500元/平方米。客戶定位n 以地鐵交通為主打賣點的住宅一般用作首次置業(yè)和首次改善置業(yè)客戶需求，主要滿足客戶的自住需求，因此，客戶輻射范圍較廣；n 便捷的交通和良好的配套決定了本項目的高價值，因此，客戶的主要來源是較多考慮對交通和配套有較高要求的上班族客戶。借助X市大發(fā)展的機遇，本項目也將大大提升X都市形象；本項目應(yīng)該充分挖掘X乃至全國地鐵物業(yè)先機，占位地鐵物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者形象，通過商務(wù)、寫字樓、酒店等配套的穩(wěn)步投入，逐步引領(lǐng)區(qū)域走向成熟，打造區(qū)域活力中心。而有名的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)將會有利于整個項目的開發(fā)。因此6/8/9/10號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。但是地鐵公司需要“代建”1/2/3/11號地塊是保障性住房用地，很可能沒有足夠的人力資源去獨立發(fā)展車輛段上蓋物業(yè)部份。因此區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項目屬于區(qū)域中期發(fā)展項目，項目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合，同時項目具備較好的開發(fā)時機。3. Opportunity（機會點）n 深港一體化將加快兩地的交流和商務(wù)往來，帶動經(jīng)濟增長和人口流動；n 區(qū)域發(fā)展前景：X灣是規(guī)劃建設(shè)中的X國際化物流園區(qū)，項目用地在X物流CBD用地范圍內(nèi)，而且是交通樞紐與門戶位置。二、項目SWOT分析1. Strength（優(yōu)勢）n 地鐵上蓋物業(yè)，與軌道交通直接銜接，交通方便，通達性好；n 該項目位于濱海區(qū)，具備打造濱海物業(yè)的可能性；n 項目開發(fā)規(guī)模大，容易形成市場的號召力，且自身大量的業(yè)主人群為項目商業(yè)的運作提供了有利的條件。蛇口電信大廈南油電信大廈5. 規(guī)劃限制條件n 地鐵車輛段初期上蓋范圍為停車列檢庫?，F(xiàn)已建成規(guī)模較大的水廠3個，基本保證全區(qū)的生活、工業(yè)用水。客運航班可達香港、澳門、珠海、海南等地。這些線路構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達性好，交通優(yōu)勢非常明顯，十分利于項目開發(fā)。而南山區(qū)則是X市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對未來南山區(qū)酒店有持續(xù)增長的需求；而南山區(qū)在酒店業(yè)的規(guī)模和檔次相對與其經(jīng)濟發(fā)展水平則是偏低的，因此未來南山區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展存在較大潛力。X泰格公寓從單人公寓到四房公寓滿足多樣化的市場需求。酒店客房價格表房型門市價前臺現(xiàn)付價小型山景單人房RMB 1898RMB 798標準山景房RMB 1898RMB 863豪華海景房RMB 2174RMB 978高級商務(wù)房RMB 2530RMB 1150行政樓層海景房RMB 2645RMB 1265n 威尼斯皇冠假日酒店（五星級）X威尼斯皇冠假日酒店（CROWNE PLAZA SHENZHEN）位于X灣畔風(fēng)光秀麗的華僑城，是中國首座以威尼斯文化為主題的國際品牌五星標準商務(wù)度假酒店。X南海酒店擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)：旅客穿梭香港及蛇口、澳門及珠海均方便快捷；酒店鄰近X國際機場及。n X市酒店的經(jīng)營狀況：X市分區(qū)域酒店入住率分布表區(qū)域全 市羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)入住率（%）X市分星級酒店入住率分布表名稱全 市五星四星三星二星一星未評星入住率（%）X市近年X市酒店無論從各個區(qū)域看，還是從酒店的檔次看，X近年酒店數(shù)量的不斷增加，其客房出租率仍保持穩(wěn)定，基本保持在60%左右。五、酒店市場分析1. X市酒店市場分析X市各星級酒店的分布表區(qū)域5星4星3星2星1星未評級星級酒店總數(shù)羅湖區(qū)56322313867105福田區(qū)2318140313768南山區(qū)25360131629寶安區(qū)261260372663龍崗區(qū)03340641074鹽田區(qū)0311012517合計112669541195161356（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟運行情況報告）2007年X市星級賓館酒店床位統(tǒng)計(單位：張)項目小計五星四星三星二星一星合計4007757959717162658200100羅湖區(qū)194602964250494364456100福田區(qū)7158728768358220800南山區(qū)4493106822234457570寶安區(qū)48791035148818624940龍崗區(qū)2312013836283010鹽田區(qū)1775013513121120（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟運行情況報告）從上述兩張表可看出目前X市的星級酒店主要集中在羅湖和福田，羅湖無論是星級酒店的數(shù)量還是酒店的星級在全市中占的比例都是最高的，這主要由于改革開放歷史因素和羅湖得天獨厚的地理位置。海岸城購物中心：目前X西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是X唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。項目評價：卓越未來，隨著南山核心區(qū)建設(shè)的完畢、大型和高檔次商業(yè)的進入，南山商業(yè)市場的發(fā)展前景將風(fēng)光無限，將成為投資追捧的新的投資熱點。由于西部通道建設(shè)的利好，南山創(chuàng)業(yè)商圈的商鋪的需求也出現(xiàn)增長，同時西部通道的開通促使南山區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費格局的改變，商業(yè)物業(yè)的租金也有所上漲。2007年上半年在住宅、辦公樓價格快速上漲的影響，商業(yè)物業(yè)成交均價達到21400元/平方米，但隨著政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的深入，商業(yè)物業(yè)的成交陷入低迷，成交價格也隨之下降，下半年商業(yè)物業(yè)的整體成交均價僅為15300元/平方米，%。資料來源：中原統(tǒng)計資料商業(yè)從整體的供應(yīng)來看，2006年以前，南山區(qū)的商業(yè)供給大于需求，但還是可以看出濱海大道通車以后，南山商業(yè)需求成倍增長。．需求分析n 品牌零售商業(yè)的擴張，一方面消化了相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)物業(yè)，另一方面也將帶動區(qū)域商業(yè)氛圍，刺激更多商業(yè)物業(yè)的消化與活躍。其中，南山區(qū)新增項目只有10個，％％。2. 南山商業(yè)市場分析．南山商圈分布及商業(yè)業(yè)態(tài)分析近兩年來隨著后海商業(yè)文化中心區(qū)的地位確定，海岸城購物中心、凱賓斯基酒店、海珠城、保利歌劇院、天利中央商務(wù)廣場、保利文化中心等高檔商業(yè)，以及shoppingmall拔地而起，使得南山后海商業(yè)區(qū)蔚然成風(fēng)。 新開盤項目價格狀況據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2008年上半年僅有12個商業(yè)項目入市，其中關(guān)內(nèi)區(qū)域僅有4個項目，其余項目均位于關(guān)外，％。后市在商業(yè)物業(yè)資源日益稀缺、商業(yè)物業(yè)只租不售成市場主流的影響下，X市商業(yè)物業(yè)的成交面積將繼續(xù)縮減。n 目前南山市場供應(yīng)的寫字樓建筑設(shè)計獨特，功能齊