【正文】 因此，最終保守估計(jì)本項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)可實(shí)現(xiàn)為17,500元/平方米?？蛻舳ㄎ籲 以地鐵交通為主打賣點(diǎn)的住宅一般用作首次置業(yè)和首次改善置業(yè)客戶需求，主要滿足客戶的自住需求，因此，客戶輻射范圍較廣；n 便捷的交通和良好的配套決定了本項(xiàng)目的高價(jià)值，因此，客戶的主要來源是較多考慮對(duì)交通和配套有較高要求的上班族客戶。整體形象定位 中國(guó)借助X市大發(fā)展的機(jī)遇，本項(xiàng)目也將大大提升X都市形象；本項(xiàng)目應(yīng)該充分挖掘X乃至全國(guó)地鐵物業(yè)先機(jī)，占位地鐵物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者形象，通過商務(wù)、寫字樓、酒店等配套的穩(wěn)步投入，逐步引領(lǐng)區(qū)域走向成熟，打造區(qū)域活力中心。因此4/5/7號(hào)地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。而有名的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)將會(huì)有利于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。因此，地鐵公司可對(duì)這幾塊地采用合作開發(fā)模式，邀請(qǐng)開發(fā)商一同開發(fā)以減低地鐵公司的資金和人力資源的壓力。因此6/8/9/10號(hào)地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。即地鐵公司獨(dú)立開發(fā)要承受的風(fēng)險(xiǎn)肯定較高，管理成本也較合作開發(fā)高。但是地鐵公司需要“代建”1/2/3/11號(hào)地塊是保障性住房用地，很可能沒有足夠的人力資源去獨(dú)立發(fā)展車輛段上蓋物業(yè)部份。因此1/2/3/11號(hào)地塊的開發(fā)模式為地鐵公司獨(dú)立開發(fā)。因此區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項(xiàng)目屬于區(qū)域中期發(fā)展項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合，同時(shí)項(xiàng)目具備較好的開發(fā)時(shí)機(jī)。三、項(xiàng)目評(píng)價(jià)建設(shè)條件：本項(xiàng)目用地場(chǎng)地平整，地塊規(guī)則，周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件等建設(shè)條件具備，較好的房地產(chǎn)發(fā)展條件。3. Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）n 深港一體化將加快兩地的交流和商務(wù)往來，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口流動(dòng)；n 區(qū)域發(fā)展前景：X灣是規(guī)劃建設(shè)中的X國(guó)際化物流園區(qū)，項(xiàng)目用地在X物流CBD用地范圍內(nèi)，而且是交通樞紐與門戶位置。n 該項(xiàng)目處在X物流CBD位置，具有良好的發(fā)展前景。二、項(xiàng)目SWOT分析1. Strength（優(yōu)勢(shì)）n 地鐵上蓋物業(yè)，與軌道交通直接銜接，交通方便，通達(dá)性好；n 該項(xiàng)目位于濱海區(qū)，具備打造濱海物業(yè)的可能性；n 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，容易形成市場(chǎng)的號(hào)召力，且自身大量的業(yè)主人群為項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作提供了有利的條件。咽喉區(qū)面積大（9萬多平方米），而且區(qū)內(nèi)股道繁雜，柱網(wǎng)不規(guī)則，若柱網(wǎng)及上蓋作為后期實(shí)施，在不影響正常運(yùn)營(yíng)及行車限界安全的前提下，為其上蓋板搭設(shè)腳手架等施工，股道間的范圍都不能為其提供必要的工作面，因此初期上蓋范圍必須一次性建成。蛇口電信大廈南油電信大廈5. 規(guī)劃限制條件n 地鐵車輛段初期上蓋范圍為停車列檢庫(kù)。已建有7個(gè)電訊交換機(jī)樓和10個(gè)郵電支局，電話容量達(dá)12萬門?，F(xiàn)已建成規(guī)模較大的水廠3個(gè)，基本保證全區(qū)的生活、工業(yè)用水。目前周邊有深南大道，月亮灣大道，X路，南山大道等主干線，往各區(qū)域的通達(dá)性較好?？瓦\(yùn)航班可達(dá)香港、澳門、珠海、海南等地。隨著X地鐵的建設(shè)，這一現(xiàn)代化運(yùn)輸系統(tǒng)將提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往來南山和周邊地區(qū)。這些線路構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性好，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯，十分利于項(xiàng)目開發(fā)。2. 地形、地勢(shì)3號(hào)地塊內(nèi)有水渠1號(hào)地塊，石頭較多2號(hào)地塊11號(hào)地塊項(xiàng)目地塊由于是填海區(qū)，部分地塊不平整，有大量的石頭，有水渠和水溝的限制，不利于施工。而南山區(qū)則是X市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)未來南山區(qū)酒店有持續(xù)增長(zhǎng)的需求；而南山區(qū)在酒店業(yè)的規(guī)模和檔次相對(duì)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平則是偏低的，因此未來南山區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展存在較大潛力。X泰格公寓在戶型設(shè)計(jì)和家居配置方面充分考慮外籍人士的多樣化需求，泰格公寓的建筑環(huán)境景觀由澳大利亞泊濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)由新加坡DESIGN IDEAS公司打造。X泰格公寓從單人公寓到四房公寓滿足多樣化的市場(chǎng)需求。交通便利，酒店距西部通道、福田中心區(qū)和科技園僅數(shù)分鐘車程，距蛇口碼頭、皇崗口岸僅15分鐘車程，而且距羅湖口岸僅20分鐘車程。酒店客房?jī)r(jià)格表房型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)小型山景單人房RMB 1898RMB 798標(biāo)準(zhǔn)山景房RMB 1898RMB 863豪華海景房RMB 2174RMB 978高級(jí)商務(wù)房RMB 2530RMB 1150行政樓層海景房RMB 2645RMB 1265n 威尼斯皇冠假日酒店（五星級(jí)）X威尼斯皇冠假日酒店（CROWNE PLAZA SHENZHEN）位于X灣畔風(fēng)光秀麗的華僑城，是中國(guó)首座以威尼斯文化為主題的國(guó)際品牌五星標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)度假酒店。房間設(shè)施齊備，包括電視機(jī)、雪柜、迷你吧、保險(xiǎn)箱、電腦門卡系統(tǒng)及先進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)。X南海酒店擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)：旅客穿梭香港及蛇口、澳門及珠海均方便快捷；酒店鄰近X國(guó)際機(jī)場(chǎng)及。而X市分星級(jí)酒店入住率分布表可以看出，X市五星級(jí)酒店入住率也位居星級(jí)酒店前茅；2. 南山區(qū)典型酒店分析n 南海酒店（五星級(jí)）X南海酒店是X首間由“中國(guó)政府評(píng)定的五星級(jí)酒店”。n X市酒店的經(jīng)營(yíng)狀況：X市分區(qū)域酒店入住率分布表區(qū)域全 市羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)入住率（%）X市分星級(jí)酒店入住率分布表名稱全 市五星四星三星二星一星未評(píng)星入住率（%）X市近年X市酒店無論從各個(gè)區(qū)域看，還是從酒店的檔次看，X近年酒店數(shù)量的不斷增加，其客房出租率仍保持穩(wěn)定，基本保持在60%左右。關(guān)外寶安龍崗兩地星級(jí)酒店發(fā)展不夠成熟，但在未來幾年內(nèi)，會(huì)有大規(guī)模的酒店用地出讓。五、酒店市場(chǎng)分析1. X市酒店市場(chǎng)分析X市各星級(jí)酒店的分布表區(qū)域5星4星3星2星1星未評(píng)級(jí)星級(jí)酒店總數(shù)羅湖區(qū)56322313867105福田區(qū)2318140313768南山區(qū)25360131629寶安區(qū)261260372663龍崗區(qū)03340641074鹽田區(qū)0311012517合計(jì)112669541195161356（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告）2007年X市星級(jí)賓館酒店床位統(tǒng)計(jì)(單位：張)項(xiàng)目小計(jì)五星四星三星二星一星合計(jì)4007757959717162658200100羅湖區(qū)194602964250494364456100福田區(qū)7158728768358220800南山區(qū)4493106822234457570寶安區(qū)48791035148818624940龍崗區(qū)2312013836283010鹽田區(qū)1775013513121120（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告）從上述兩張表可看出目前X市的星級(jí)酒店主要集中在羅湖和福田，羅湖無論是星級(jí)酒店的數(shù)量還是酒店的星級(jí)在全市中占的比例都是最高的，這主要由于改革開放歷史因素和羅湖得天獨(dú)厚的地理位置。海岸風(fēng)情街：由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長(zhǎng)度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對(duì)外出售。海岸城購(gòu)物中心：目前X西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心，也是X唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心。 n 海岸城海岸城商業(yè)項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城購(gòu)物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：卓越2008年4月，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司推出X灣口岸商業(yè)街62間鋪位，開盤取得良好的銷售成績(jī)。未來，隨著南山核心區(qū)建設(shè)的完畢、大型和高檔次商業(yè)的進(jìn)入，南山商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景將風(fēng)光無限，將成為投資追捧的新的投資熱點(diǎn)。資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料．南山商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景分析南山區(qū)自1992年獲市政府批準(zhǔn)立項(xiàng)開始建設(shè)中心區(qū)起始，商業(yè)市場(chǎng)開始逐步發(fā)展，目前已經(jīng)歷了約四個(gè)階段，現(xiàn)在處于升級(jí)期，主要得益于南山作為X次中心區(qū)的地位的奠定、濱海大道縮短與中心區(qū)的距離、西部通道的開通使南山與香港聯(lián)系更緊密、未來地鐵2號(hào)線和一號(hào)線的開通、南山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等利好因素。由于西部通道建設(shè)的利好，南山創(chuàng)業(yè)商圈的商鋪的需求也出現(xiàn)增長(zhǎng)，同時(shí)西部通道的開通促使南山區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和消費(fèi)格局的改變，商業(yè)物業(yè)的租金也有所上漲。2007年南山部分新開盤項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)面積（㎡）商鋪套數(shù)售價(jià)（元/㎡）你地公寓商業(yè)街㎡22繽紛商業(yè)中心181街鋪6萬，內(nèi)鋪3萬百納空間24（街鋪20）集中商業(yè)招商，海岸大廈212一樓均價(jià)10萬，整體均價(jià)為3萬學(xué)府商業(yè)街37資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料2007年西部通道的開通提高了買家對(duì)南山區(qū)位價(jià)值提升的信心，南山區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)達(dá)到25000元/平方米，基本與羅湖區(qū)持平。2007年上半年在住宅、辦公樓價(jià)格快速上漲的影響，商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)達(dá)到21400元/平方米，但隨著政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的深入，商業(yè)物業(yè)的成交陷入低迷，成交價(jià)格也隨之下降，下半年商業(yè)物業(yè)的整體成交均價(jià)僅為15300元/平方米，%。西部通道的開通提高了買家對(duì)南山區(qū)位價(jià)值提升的信心，南山區(qū)的成交量在關(guān)內(nèi)區(qū)域內(nèi)處于首位，海岸大廈底商、天利18街等商業(yè)項(xiàng)目成交活躍。資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料商業(yè)從整體的供應(yīng)來看，2006年以前，南山區(qū)的商業(yè)供給大于需求，但還是可以看出濱海大道通車以后，南山商業(yè)需求成倍增長(zhǎng)。n 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺(tái)和外商投資者的熱情更是高漲。．需求分析n 品牌零售商業(yè)的擴(kuò)張，一方面消化了相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)物業(yè)，另一方面也將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍，刺激更多商業(yè)物業(yè)的消化與活躍。其次是海岸時(shí)代公寓。其中，南山區(qū)新增項(xiàng)目只有10個(gè)，％％。它將成為一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游、高尚文化生活為一體的高尚生活品質(zhì)的綜合性商圈。2. 南山商業(yè)市場(chǎng)分析．南山商圈分布及商業(yè)業(yè)態(tài)分析近兩年來隨著后海商業(yè)文化中心區(qū)的地位確定，海岸城購(gòu)物中心、凱賓斯基酒店、海珠城、保利歌劇院、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化中心等高檔商業(yè)，以及shoppingmall拔地而起，使得南山后海商業(yè)區(qū)蔚然成風(fēng)。從這些商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格可以看出，關(guān)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目與關(guān)外商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格差價(jià)明顯，關(guān)內(nèi)核心區(qū)域與非核心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)差明顯。 新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格狀況據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年上半年僅有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，其中關(guān)內(nèi)區(qū)域僅有4個(gè)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目均位于關(guān)外，％。2008年上半年X商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)僅為11191元/平方米，下降趨勢(shì)明顯。后市在商業(yè)物業(yè)資源日益稀缺、商業(yè)物業(yè)只租不售成市場(chǎng)主流的影響下，X市商業(yè)物業(yè)的成交面積將繼續(xù)縮減。 供應(yīng)分析2008年上半年共有34個(gè)項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)預(yù)售，其中絕大部分項(xiàng)目商業(yè)面積較小，面積在1萬平方米以上的項(xiàng)目?jī)H有四個(gè)，分別為百仕達(dá)東郡廣場(chǎng)、金港華庭的裙樓商業(yè)、萬鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心二期以及鴻榮源禧園的裙樓商業(yè)。n 目前南山市場(chǎng)供應(yīng)的寫字樓建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，功能齊全，配套完善，將于中心區(qū)的寫字樓形成較大的競(jìng)爭(zhēng)。n 南山區(qū)由于未來良好的發(fā)展前景，寫字樓檔次逐漸提升，步入高端行列，如天利中央廣場(chǎng)，海岸城，均是近年寫字樓時(shí)常影響力較大的項(xiàng)目。n 聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司，營(yíng)造生態(tài)、健康的概念，打造具有獨(dú)特的濱海氣質(zhì)、時(shí)尚商務(wù)感的高檔寫字樓；n 與片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向一致，定位高端，周邊競(jìng)爭(zhēng)性較小。海岸城西座于2007年7月23日開盤，開盤均價(jià)為30000元/平方米，以毛坯出售，預(yù)計(jì)08年下半年入伙。海岸城配備地下停車位約2000個(gè)。項(xiàng)目總投資約20億元人民幣,總建筑面積約30萬平方米。n 二期預(yù)計(jì)將在2008下半年開盤，價(jià)格約在25000元/平方米左右，將推出100多套物業(yè)。項(xiàng)目地下3層，地上32層，有車位572個(gè)；地面一至三層、五至七層為商業(yè)；四層為餐飲；九至十六、十八至三十二層為辦公空間。m2（使用年限為50年，南山填海區(qū)是政府規(guī)劃的新商務(wù)圈，要打造成真正意義的濱海之窗，隨著西部通道開通，該區(qū)將吸引大量的貿(mào)易、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入，和中心區(qū)相比，這里有著西部窗口的前沿優(yōu)勢(shì)和地域產(chǎn)業(yè)鏈的天然資源，這里將是打造國(guó)際化商務(wù)的新平臺(tái)！南山寫字樓隨著南山CBD的建設(shè)，將迎來快速發(fā)展時(shí)期，充分展示區(qū)域價(jià)值，體現(xiàn)全新西部窗口價(jià)值，與中心區(qū)一道成為X未來商務(wù)發(fā)展的“雙核心”。南山寫字樓主要客戶統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目發(fā)展銀行南頭大廈物資大廈中油大廈海王大廈新能源大廈新時(shí)代廣場(chǎng)客戶金融、高新技術(shù)、投資實(shí)業(yè)、貿(mào)易中介、房地產(chǎn)、貿(mào)易高新技術(shù)投資實(shí)業(yè)貿(mào)易、實(shí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、貿(mào)易、高新技術(shù)．南山寫字樓發(fā)展前景分析隨著中心區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，以及南山區(qū)中心區(qū)地位的逐漸奠定，未來的寫字樓供應(yīng)呈現(xiàn)逐漸西移的趨勢(shì)，2008年為供應(yīng)集中期，主要集中在中心區(qū)與南山區(qū)，南山區(qū)將成為X寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域。價(jià)格的變化必將影響租金，未來南山區(qū)寫字樓租金仍有著足夠的發(fā)展空間?？傮w來看，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，且依然以推售為主。 07年上半年3月過后，南山區(qū)寫字樓中除了海岸城大廈，別的寫字樓空置面積很少。南山寫字樓步入X高端寫字樓行列。，逐漸步入高端寫字樓的行列產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，使得南山成為新的高級(jí)辦公區(qū)域。n 除了關(guān)內(nèi)區(qū)域外