【正文】 聯(lián)泰大廈為深圳中心西區(qū)的 龍頭，目前已有有很多。 地上 26層（ 1至 3層商業(yè)， 4至 23層商務(wù)公寓 ,24至 26層辦公），機動車位 134輛，地面停車位 10輛。目前新房市場的銷售價格為 18,000元 /平方米。 世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi) +多功能房），面積在 35～ 65 ㎡，買一層送一層。項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。 世金漢宮 世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。戶型分割為單套約 28140 ㎡的小開間單位，滿足了中小型企業(yè)個性化、自由、獨享辦公空間的需求。項目總建筑面積約 ㎡，樓高 32層。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶： 34 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告 本地高收入、生活時尚年輕客戶 長駐本地的異地或跨國集團高級雇員 作為居家用途的人士 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主） 本地 SOHO族群 2. 深圳市典型商務(wù)公寓分析 海岸卡夫諾 海岸卡夫諾位于南山深南大道與前海路交匯處。 公寓市場供給狀況分析 深圳近幾年投入市場的商務(wù)公寓項目統(tǒng)計表 樓盤名稱 求是大廈 聯(lián)泰大廈 金中環(huán)大廈 世金漢宮 海岸卡夫諾 所屬區(qū)域 福田竹子林 福田竹子林 福田中心區(qū) 羅湖深南路 南山前海 開盤時間 2021年 3月 2021年 12月 2021年 11 月 2021年 4月 2021年 12月 建筑面積（ m2） 103153 平均價格（元 / m2） 12,000 22,000 16,000 18,000 14,000 需求情況 從各盤的銷售情況看來，基本都實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量。 33 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告 二、商務(wù)公寓市場研究 1. 深圳商務(wù)公寓市場概況 市場概況 商務(wù)公寓 ——商務(wù)公寓是介于 純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，具有下列特點： 1）可以進行工商注冊； 2）物管費較寫字樓低； 3）單位面積較小； 4）裝修標準略低于寫字樓，但具居住功能，可商可??； 因其可以入住也可以辦公，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時如鼎太風(fēng)華、星 海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。 項目優(yōu)勢：位于星海名城正中央的位臵，享受的園林景觀資源最好； 大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全 交通便利 由 3棟雙連塔式住宅和 3棟獨立住宅以及幼兒園、會所、商鋪等圍合而成； 戶型設(shè)計以 3房和 4房的中大戶型為主，戶均面積為 125平方米。 6 月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對 08年南山去房價起到了較大的支撐作用。 30 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告 0508年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖 價格分析 ——價格回落低于全市水平 南山 0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達到 36%、 39%和 49%，連續(xù)三年房價漲幅均超 過全市平均水平。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大， 07 年下半年供求比超過 4： 1。 08 上半年該區(qū)供應(yīng)住宅 。作為首個合作開發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機會，充分利用香港地產(chǎn)商的資金 和經(jīng)驗快速推動上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進程。聯(lián)手合作開發(fā)上海上蓋物業(yè)具有三大優(yōu)勢，其中包括地塊、協(xié)調(diào)和時機等優(yōu)勢。公司相關(guān)高層表示，從現(xiàn)在起一直到世博會前后，開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)前景 “十分廣闊 ”，而且也是 “有利可圖 ”的。 2. 上海 由于地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗。該批物業(yè)共 31366個住宅單位、 25 萬多平方米的辦公室面積和 29平方米的商用面積。香港地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，從而給地鐵公司帶來 了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。香港地鐵公司在建造鐵路時，也積極與開發(fā)商共同發(fā)展車站及車輛段上蓋空間，興建大型的住宅及商用物業(yè)，并管理已經(jīng)建成的物業(yè)，保留部分商用物業(yè)作投資用途，從而實現(xiàn)增值。 四、地鐵上蓋物業(yè)案例研究 1. 香港 全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自 1998 年以來卻一直盈利。比如要求開發(fā)商負責(zé)修建進入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施，提供建設(shè)用地 (包括結(jié)構(gòu)用地和臨時施工用地 )。 其他合作開發(fā)模式 其他合作開發(fā)模式還有如合伙型、代建及包銷、 BT、 BOT等。合作開發(fā)各方在成立新的法人實體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔連帶民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責(zé)任。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。 法人型合作開發(fā)模式 法人型合作開發(fā)是指房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人實體，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營。在這種模式下，土地權(quán)屬不需要變更，而沿線物業(yè)的開發(fā)權(quán)全部由地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨立的房地產(chǎn)開發(fā)公司享有，合作的開發(fā)商僅是依據(jù)合作開發(fā)合同承擔投資義務(wù)和享有收益的權(quán)利。合作各方獨立核算，不需組建新的經(jīng)濟實體，而只是在合作各方之間訂立合作開發(fā)合同。合作開發(fā)有以下幾種模式。這種模式比較常用，香港地鐵就是采用這種方式進行運作的。 2. 地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā) 這種模式是由地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地，開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗，并負責(zé)具體操作，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。 1. 地鐵公司自行組織開發(fā) 這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程，開發(fā)所得利潤和所冒的風(fēng)險均有地鐵公司獨自承擔。而南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號線 所經(jīng)過的站點，從每個地鐵站 25 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告 三、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究 地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，一同實施，對城市的發(fā)展有著積極的作用，所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮，根據(jù)特點選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。 地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時間距離，大大提高了效率；并且?guī)砹司薮蟮娜肆骱拓敻涣?，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大投資價值和升值空間。據(jù)統(tǒng)計， 紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè) 30%以上。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來巨大財富流，充滿巨大的商業(yè)機遇。 24 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告 2021“五一 ”小長假深圳地鐵 3 天運送乘客約