【正文】 資金構(gòu)成情況如下表所示：表64：項(xiàng)目資金構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金50,000%2銀行融資98,000%3銷(xiāo)售回款81,002%4總投資229,002% 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度資金使用計(jì)劃如下：表65：投資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額2009 2010 2011 2012 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地投入84,250 42,125 42,125 　　　　　　2前期工程費(fèi)9,433 2,641 2,641 1,132 1,132 943 943 　　3建筑安裝工程費(fèi)89,346 　12,764 12,764 19,146 19,146 12,764 6,382 6,382 4公共設(shè)施費(fèi)10,067 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 1,25。項(xiàng)目總投資為229,002萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金為50,000萬(wàn)元，滿(mǎn)足普通商品住房自有資金20%的要求。表63：項(xiàng)目總投資估算序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目整體投資估算其中：保障性住房投資估算總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本84,250 6,789 %48,415 2,562 %土地價(jià)值18,242 1,470 %0 0 %平臺(tái)搭建費(fèi)用66,008 2,156 %48,415 2,562 %2前期工程費(fèi)9,433 308 %6,207 329 %3建筑安裝工程費(fèi)89,346 2,919 %61,326 3,246 %4公共設(shè)施費(fèi)10,067 329 %6,693 354 %5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3,574 117 %2,453 130 %6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2,734 89 %1,877 99 %7財(cái)務(wù)費(fèi)用20,390 666 %12,992 688 %8銷(xiāo)售費(fèi)用1,592 128 %0 0 %9銷(xiāo)售稅金及附加5,829 190 %0 0 %10公用設(shè)施專(zhuān)用基金1,787 58 %1,227 65 %11合 計(jì)229,002 7,481 %141,189 7,473 %注：土地投入額度引自土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告，為3地塊包含平臺(tái)建設(shè)成本的土地價(jià)值，%的購(gòu)地稅；2號(hào)地塊的土地成本則主要為平臺(tái)建設(shè)成本；平臺(tái)建設(shè)費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)引自委托方提供的數(shù)據(jù)；其中保障性住房建安成本為帶裝修的成本，其它不帶裝修；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的2%3%，考慮到本項(xiàng)目的特殊性取4%；公共維修基金根據(jù)相關(guān)規(guī)定按照建安工程的2%計(jì)算；%計(jì)算；單方造價(jià)按照計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)?，具體地塊為主要建筑加上分?jǐn)偟呐涮酌娣e為分?jǐn)偦鶖?shù)。可見(jiàn)保障性住房投資比重較大，將直接影響項(xiàng)目的盈利水平。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率以12%為參考指標(biāo)。 保障性住房投入構(gòu)成中財(cái)務(wù)費(fèi)用將按比例分?jǐn)偅?16。 土地投入將引用土地評(píng)估報(bào)告的數(shù)據(jù)；216。綜合以上考慮本項(xiàng)目的工作計(jì)劃安排建議如下：表61：關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表地塊前期工程、施工及竣工期銷(xiāo)售期銷(xiāo)售率備注：結(jié)構(gòu)封頂1號(hào)地塊100%2號(hào)地塊（商業(yè)）預(yù)計(jì)2012上半年開(kāi)始招商，測(cè)算期至2016年底測(cè)算期末出租率達(dá)95%3號(hào)地塊98%3號(hào)地塊為主要回現(xiàn)地塊，受平臺(tái)建設(shè)影響，兩階段的銷(xiāo)售時(shí)間間隔將較長(zhǎng)，這不利于動(dòng)態(tài)回收指標(biāo)，因此在實(shí)施時(shí)應(yīng)盡量拉近地塊的銷(xiāo)售時(shí)間；216。 其中商業(yè)部分的租賃情況在一定程度上受到住宅銷(xiāo)售情況的影響，因此可結(jié)合3號(hào)地塊單身宿舍、商品住宅的銷(xiāo)售及入住情況統(tǒng)一招商；216。 ；216。 2009年14月，90平方米以?xún)?nèi)住宅銷(xiāo)售套數(shù)為17726套；216。 項(xiàng)目銷(xiāo)售至少考慮3個(gè)月的蓄客期，銷(xiāo)售時(shí)間安排盡量結(jié)合春、秋交會(huì)；216。六 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)216。2期4棟1單元、3棟起價(jià)10,000、均價(jià)11,500元/平方米； 4棟4單元起價(jià)10,000、均價(jià)14,000元/平方米；依云伴山均價(jià)約為12,200元/平方米，預(yù)計(jì)2011年下半年推出住宅銷(xiāo)售均價(jià)可以為12,000元/平方米；216。 2號(hào)地塊不考慮銷(xiāo)售，將從成本角度收回投入；216。 本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要參考西北環(huán)繞帶新推樓盤(pán)價(jià)格；216。 結(jié)合項(xiàng)目的客戶(hù)定位，則本項(xiàng)目3號(hào)地塊戶(hù)型定位如下：面積區(qū)間以86110平方米的3房為主力戶(hù)型，搭配120160平方米的舒適三房和四房，少量160平方米以上大尺度戶(hù)型，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上增加復(fù)式產(chǎn)品，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。 中大戶(hù)型聚集區(qū)，120平方米以上產(chǎn)品活躍程度逐年增加，100140平方米是成交的熱點(diǎn)； 160平方米以上復(fù)式產(chǎn)品比小面積平面產(chǎn)品更受歡迎；216。3號(hào)地塊產(chǎn)品定位考慮因素：216。核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)核心客戶(hù)南山區(qū)政府公務(wù)員、教師周邊港區(qū)、工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人群等；特征：首次改善型置業(yè)，有一定支付能力，但對(duì)總價(jià)有要求；戶(hù)型需求86113㎡。因此，本項(xiàng)目的客戶(hù)定位可以為：首次置業(yè)、首次改善性置業(yè)客戶(hù)為主力客戶(hù)，其特征為：工作生活處于發(fā)展初期，具有成長(zhǎng)潛力，年收入在2030萬(wàn)，有一定積累的中產(chǎn)有車(chē)一族，主要追求高性?xún)r(jià)比，戶(hù)型要求是實(shí)用以及舒適。 本項(xiàng)目面對(duì)的主力客戶(hù)所在區(qū)域?qū)⒅饕獊?lái)自于在周邊工作生活的中產(chǎn)階級(jí)，如在赤灣、媽灣、前后海工作的白領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主；可以為大南山周邊片區(qū)的補(bǔ)充性片區(qū)；216。 項(xiàng)目總體規(guī)模為中等，但約85%住宅為中小戶(hù)型的保障性住房和單身宿舍，承載的客戶(hù)將主要為中低收入人群，并成為本社區(qū)人口素質(zhì)的主要特色；216。 項(xiàng)目區(qū)域條件不成熟，生活氛圍十分缺乏；216?？蛻?hù)定位考慮因素：216。 而從穩(wěn)健角度出發(fā)，區(qū)域應(yīng)合理確定開(kāi)發(fā)進(jìn)程，與居住區(qū)內(nèi)道路交通、公共配套設(shè)施以及市政設(shè)施開(kāi)發(fā)進(jìn)度相銜接，完善小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施；216。 項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)立足未來(lái)，弱化區(qū)域不足，充分利用大配套區(qū)來(lái)提升自身價(jià)值；216。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍有一定的不確定性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于震蕩調(diào)整期，房地產(chǎn)價(jià)量也表現(xiàn)為震蕩調(diào)整；216。五 項(xiàng)目定位216。 項(xiàng)目周邊商業(yè)類(lèi)型為街鋪和集中式商業(yè)，因位置、商業(yè)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等不同，商業(yè)租金存在較大差異。 片區(qū)東北側(cè)片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)，近年新推樓盤(pán)以舒適性的大戶(hù)型為主，面積多為100平方米以上的3房以上戶(hù)型，少量的小戶(hù)型，均價(jià)多在15,00020,000元/平方米以上，少量小戶(hù)型價(jià)格約為10,00015,000元/平方米；216。 09年5月，深圳一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)90平方米以下戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，90平方米以上戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢(shì)，各戶(hù)型成交均價(jià)“全線回升”，部分地區(qū)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中南山區(qū)量?jī)r(jià)仍保持呈上升；216。 房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉(zhuǎn)為明顯放松，市場(chǎng)效果已初步顯現(xiàn)；216。 美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其不確定性的運(yùn)行前景波及房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取各種措施，恢復(fù)市場(chǎng)信心，樓市有一定的“反彈”；216。項(xiàng)目西北側(cè)片區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出街鋪、集中商業(yè)并重的態(tài)勢(shì)，周邊居住氛圍濃厚，人流量較大，消費(fèi)水平屬中等偏上水平，街鋪主要為住宅小區(qū)底層商業(yè)，租金水平在180~300元/；集中式商業(yè)主要為百安居、天虹商場(chǎng)、人人樂(lè)購(gòu)物中心、歲寶百貨等，租金水平在200~250元/。 南海玫瑰花園140平方米以上產(chǎn)品成交活躍度逐年增加，08年達(dá)到60%以上，其中100200平方米的成交均價(jià)是逐年上升的；216。 如半島城邦一期08年成交量減半，100140平方米是成交的熱點(diǎn)；216。別墅AC棟2009516高層DH棟20081220起價(jià)24,000元/㎡ 均價(jià)26,000元/㎡后海公館戶(hù)型以100平方米及130平方米的三房為主力戶(hù)型，另有60余平方米的舒適兩房2007724開(kāi)盤(pán)起價(jià)20,000，均價(jià)26,000，最高100,000元/㎡澳城主力戶(hù)型130㎡～150㎡三房、四房2007826均價(jià)：22,000元/㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)東北側(cè)片區(qū)二手房交易市場(chǎng)中以蛇口為例，120平方米以上戶(hù)型成交量逐年增加，從價(jià)格上來(lái)看，120平方米以上產(chǎn)品價(jià)格明顯高于小面積產(chǎn)品，價(jià)格在17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)速度較快216。 200989 招商海月花園五期戶(hù)型為90+90㎡雙拼及80+90㎡雙拼戶(hù)型。推出樓盤(pán)中多以舒適型大戶(hù)型居多，少量的小戶(hù)型，價(jià)格多在20,000元/平方米以上。依云伴山：戶(hù)型都是雙拼，銷(xiāo)售人員表示110平方米以下的戶(hù)型銷(xiāo)售情況較好?，F(xiàn)售樓盤(pán)有86平方米小三房 50多套；125 平方米和145 平方米大三房；少量48 平方米和66平方米兩房；銷(xiāo)售人員表示86平方米的戶(hù)型比較好賣(mài)。諾德國(guó)際主力戶(hù)型為78－80㎡二房可變?nèi)考?6－89㎡三房可變四房。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的訪談，客戶(hù)以首次置業(yè)、首次改善性置業(yè)為主，其中66平方米兩房、86110平方米的三房較為好賣(mài)，86平方米的3房最為暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格為9,00014,000元/平方米。截至到25周，%。二期：年齡段集中在2540歲之間，客戶(hù)以前海附近為主?？蛻?hù)類(lèi)型：一期：南山區(qū)內(nèi)的中高級(jí)白領(lǐng)為主，年齡在2535歲之間；部分福田和羅湖的年輕白領(lǐng)。以一期2號(hào)樓為例，主力戶(hù)型基本為77~86的二房改三房，二期適當(dāng)配備47~53平方米及113平方米戶(hù)型，其余戶(hù)型與一期相似。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過(guò)，隨著地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線和5號(hào)線的開(kāi)通，交通的便利性會(huì)得到極大提升。表：2009年第25周（6月15日—6月21日）深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交排名TOP10樓盤(pán)一覽表排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域總套數(shù)上周銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率1中海陽(yáng)光玫瑰園南山981172751%2諾德國(guó)際居住區(qū)南山2,771972,162%3半島城邦花園南山2,020861,066%4依云伴山南山1,68353388%數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)中海陽(yáng)光玫瑰園項(xiàng)目概況——中小戶(hù)型為主開(kāi)發(fā)商：深圳市中海光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2008年12月；基本概況：中海陽(yáng)光玫瑰園地塊編號(hào)T1020019，占地37,，總建筑面積139,，計(jì)入容積率建筑面積110,498平方米。其次為后海片區(qū)，后海片區(qū)為中高檔及高檔聚集區(qū)，如卓越維港等。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)項(xiàng)目所在片區(qū)新增樓盤(pán)稀少，周邊片區(qū)近年新增樓盤(pán)主要集中在西北及東北片區(qū)。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，深圳二手房成交面積以關(guān)內(nèi)居多，鹽田區(qū)本月無(wú)二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均價(jià)為12,966元/平方米，%，%。從環(huán)比上來(lái)看，各區(qū)段的商品房成交呈“兩起四落”態(tài)勢(shì)，其中90平方米以下的戶(hù)型成交量上升，其他戶(hù)型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的戶(hù)型下降幅度最大，%。圖：2009年15月南山區(qū)一手房成交統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái) 09年5月，90平方米以下戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，90平方米以上戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢(shì)，各戶(hù)型成交均價(jià)“全線回升”09年5月，深圳商品房各面積段的成交價(jià)格均全線回升，其中150180平方米的大戶(hù)型成交均價(jià)上漲幅度最大，%，90120平方米上漲幅度最小，%。價(jià)：“五起一落”：寶安區(qū)成交均價(jià)略有回落，其余各區(qū)均有上升。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，深圳一手房市場(chǎng)成交量“三起三落”；成交均價(jià)則呈“五起一落”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。09年5月，深圳一手房成交均價(jià)為12901元/平方米，%，%。09年5月，：1。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特征 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“供小銷(xiāo)大”，供應(yīng)量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升09年5月，%，%。據(jù)調(diào)查，5月以來(lái)，深圳大部分樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，一些暫時(shí)顯示跌價(jià)的樓盤(pán)，也不過(guò)是因?yàn)樵谧鰞?yōu)惠或者已經(jīng)是尾盤(pán)清貨。近期需求結(jié)構(gòu)由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)投資需求增加深圳樓市的需求結(jié)構(gòu)近期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，首次置業(yè)的看房人數(shù)和成交量減少，買(mǎi)家理性不追漲；而大戶(hù)型和豪宅成交有所增加，改善性需求開(kāi)始釋放，總體成交呈現(xiàn)“大單增加，小單減少”的局面。 由于市場(chǎng)整體存量的減少和片區(qū)新增供應(yīng)量分布的不均，未來(lái)深圳各區(qū)的供應(yīng)量走勢(shì)將出現(xiàn)明顯分化。5月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：2009年4月份，%，領(lǐng)漲全國(guó)二手房?jī)r(jià)漲幅，而一手房漲幅環(huán)比也漲2%，漲幅僅次于廣州，排名全國(guó)第二。表：2009年6月推出土地一覽表序號(hào)宗地編號(hào)土地 位置土地用途總用地面積（m2）建筑面積（m2）掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元）土地使用年期1A1150131寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè)居住用地81,191,11026,70年2T1070012南山后海中心區(qū)商業(yè)性辦公用地2,