【正文】 （2）負荷等級根據(jù)建筑使用功能、經濟安全性要求，本項目用電負荷等級劃分如下：二級負荷：火災報警及聯(lián)動控制設備、消防泵、消防電梯、排煙風機、加壓風機、應急照明、疏散照明、防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)內各單元用電電源均由小區(qū)內變電站配出低壓回路引入，小區(qū)內變電站由供電部門設計。在建筑設計上，因規(guī)則結構的扭轉效應和鞭端效應較小，遭遇地震后的破壞較輕，建筑規(guī)劃設計應盡量采用均勻對稱的型體。樓蓋的選型對使用功能、安全要求、結構合理性、經濟性影響較大，本項目各單體建筑均采用經濟合理的現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結構。另根據(jù)項目各單體建筑功能特點，本項目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎，酒店建筑基礎采用柱下獨立基礎。場地各建筑地基基礎設計等級均為丙級，按照《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007—2022）之 規(guī)定，在天然地基上的淺基礎條件下，均不需進行變形驗算。無障礙設計各建筑出入口處設置無障礙坡道和欄桿，電梯選用無障礙電梯，在各建筑物入口臺階粘貼盲道專用地磚，并于小區(qū)內和市政道路的盲道相銜接。室內衛(wèi)生間、淋浴間、廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜 厚。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度 +。防水防潮工程設計本項目地下結構防水等級為二級，采用剛性防水和柔性防水相結合的形式，既設計抗?jié)B等級為 S6 的防水混凝土，外加雙 層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材。根據(jù)當?shù)貧夂驐l件和建筑立面風格，本項目外裝修主要采用高級防石涂料、外掛石材、鋁板復合材料，其中顏色、立面風格按設計要求提供樣板，由建設單位和設計單位認可后方可施工。酒店外門采用玻璃旋轉門，兩側設置鋁合金玻璃平開門，內門采用木質鑲板門；商業(yè)外門采用鋁合金玻璃平開門，外側設置防火防盜 37 卷簾門。內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，居中安裝。外窗臺低于 900mm 時在窗下部設置 500mm 高的固定窗作為防護措施。酒店建筑：單體外墻采用 300 厚陶粒混凝土空心砌塊，外貼 50厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，內墻采用 200mm 厚陶?；炷疗鰤K，衛(wèi)生間內墻采用 100mm 后陶?；炷疗?塊。 建筑材料及設施建筑材料要求為了使建筑通過安全、經濟、實用、舒適來滿足居住生活和商業(yè)活動需要，在滿足安全的基礎上，墻體、門窗、保溫、水電暖設施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設備，盡量滿足實用性、適用性和舒適性及經濟性的功能要求，以體現(xiàn)人文關懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調統(tǒng) 36 一性。商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似，因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系，烘托現(xiàn)代商業(yè)氣氛。建筑風格與立面造型在建筑外部造型和風格定位上，住宅建筑考慮全方位的視覺效果，立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房、坡屋頂風格，增加外立面層次感和節(jié)奏感，體現(xiàn)高雅、精致的建筑特征。根據(jù)住宅設計規(guī)范結合當?shù)匾螅織澴≌瑯鞘讓訉痈甙? 35 、其余樓層層高按 3m 設計，商業(yè)按 層高 米的 2 層沿街商鋪設計。單體建筑設計根據(jù)項目地塊地形條件，為了充分有效利用建設用地，本項目住宅樓采用板式樓體方案，每單元按一梯 2 戶設計，使每戶都形成南北通透格局，以達到良好的通風和采光條件，商業(yè)按沿街設計。住宅戶型及單體平面設計戶型設計總體上尊重當?shù)貧夂蛱攸c及生活習慣，南陽臺設于主臥處并封閉處理，功能空間分布合理，動靜分區(qū)明確，在戶型結構設計上，按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎戶型，部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間，主陽臺向南設置在起居室（客廳）處并封閉處理，以形成動靜分區(qū)、陽光充足、通風良好、實用性強的生活空間體系。 建筑設計方案 單體建筑設計設計 理念本項目擬打造一處現(xiàn)代化住宅小區(qū)，設計理念秉承“以人為本”的指導思想，以客戶需求為出發(fā)點，力爭為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良、配套設施完善、安全衛(wèi)生的宜居小區(qū)。 日照間距根據(jù)本地區(qū)的氣候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，某市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定和當?shù)刈畹腿照臻g距要求，本項目多層建筑物的南北垂直間距按不低于 20 米設計，高層建筑布置在東西主干路南側，以獲得與北側建筑最大的間距，以符合當?shù)氐娜照蘸头阑鹜L間距要求。 景觀與綠化建議本項目景觀綠化主要采用宅前綠化模式，在各棟樓前、路邊進行綠化，并在主入口處主干道兩旁設置的綠地、小品、雕塑等景觀綠綠地，形成小區(qū)中心景觀區(qū)。小區(qū)內部道路系統(tǒng)采用放射性路網結構，路面寬度按不低于 6m設計，以 滿足日常機動車行駛和應急消防車輛通行。豎向設計采用平坡式布置，坡度在 %%之 間，場地雨水通 過沿路排水渠排出。豎向布置本項目場地較為平坦，豎向布置以土石方平衡為原則進行設計。小區(qū)綠化主要采用樓前綠化方案，充分利用宅前、路邊等空地進 32 行綠化。 小區(qū)總平面布置應充分考慮消防安全，小區(qū)內道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東、南、北三個方向設置放射性道路系統(tǒng)，以滿足內部交通組織的便捷性和消防車流的通暢，并滿足緊急疏散。 總平面布置及豎向布置總平面布置根據(jù)場址地形條件，本項目住宅樓平面布局根據(jù)項目地形條件和走勢，沿項目東側南北并列布置，住宅樓東側和北側外圍沿街布置商鋪，在 場地最南側沿百靈路布置酒店，以獲取最佳商業(yè)價值。功能分區(qū)明確，動靜結合，合理設計行車路線，相得益彰。充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢，協(xié)調與周圍環(huán)境與城市空間的關系。體現(xiàn)對人和家庭及鄰里之間交流理解關心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、私密性要求。在總體規(guī)劃設計上以“以人為本、簡約自然、端莊典雅 ”為規(guī)劃設計主題，將現(xiàn)代城鎮(zhèn)居住環(huán)境與傳統(tǒng)生活習慣相結合，努力營造一種樸實而優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結合式的現(xiàn)代居住模式，將現(xiàn)代城市生活與休閑自然的環(huán)境氛圍充分結合，為入住居民打造更為舒適、與自然貼近的新型城市居住小區(qū)。在深基坑開挖時，基坑開挖不受地下水的影響,無須進行止水擋土和降、排水設計。（7）各建筑物室內地坪標高準確確立后，應進行基礎埋深校核，確保達到勘察給定的基礎底標高。（5）場地季節(jié)性凍結深度 ，凍脹性中等，設計時應考慮凍脹影響。（3）場地勘探孔深度范圍內均未見地下水，可不考慮地下水腐蝕性影響。（2）場地抗震設防烈度 6 度，設計地震基本加速度值 ，設計地震分組第三組。工程地質條件根據(jù)建設單位提供的巖土工程地質勘查報告，本項目工程地質條件為：（1）場地地形條件簡單，地基巖土體較均一穩(wěn)定，適宜建設。本項目場址緊鄰某中學，周邊有某人民醫(yī)院、實驗小學及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施，具有便捷完善的生活配套設施條件。本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形 28 成良好的生活居住氛圍。其中穿沙公路舉世無雙，名揚天下；庫布齊百里特大響沙帶，浩瀚無邊，奇險引人，游人踏處，發(fā)出渾厚深遠的馬達轟鳴聲，堪稱世界奇觀；人間仙境、世外桃源的七星湖，水明如鏡，萬花爭芳吐艷，珍禽益烏競放哥大喉，雨后人島者可遇到罕見的沙漠中的“海市墨樓 ”景觀；摩仁河溫泉 汩汩涓流溫暖心扉，萬畝馬蓮灘，花香襲人；小南河、黃河故道馬頭灣，景色怡人，令人留戀忘返。天然氣資源：區(qū)塊面積 9800 平方公里，探明的儲量 500 億立方米，是某某大氣田的組成部分，大牛地至某縣天然氣管輸工程末站建在某工業(yè)園區(qū)，年供氣能力 15 億立方米。農畜產品資源：糧食年產量 2 億公斤；牲畜總頭數(shù)達 210 萬頭只，以某白絨山羊和某某細毛羊為主，其中某白絨山羊絨質優(yōu)、產量高，堪稱“纖維 寶石” 。中心城鎮(zhèn)某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 萬平方米，道路 46 萬平方米，社會服務和居住服務功能完善，輻射帶動能力較強。第三產業(yè)實現(xiàn)了迅猛發(fā)展，對經濟增長的貢獻不斷提高。 2022 年，全*實現(xiàn)地區(qū)生產總值(GDP) 億元，比 1999 年的 億元翻了兩翻，從 1999 年到 2022 年，在 6 年實現(xiàn) GDP 翻番的基礎上，到 2022 年僅用 4 年再次實現(xiàn)翻番。 社會經濟發(fā)展概況 26 近年來，某縣始終把抓“發(fā)展第一要務” 放在最重要位置，千方百計促發(fā)展，實現(xiàn)了經濟又好又快發(fā)展。地面高程～，地面坡度 %～% ，擬建場地內全部為風積砂覆蓋，植被發(fā)育一般，場地屬簡單地貌。全*城鄉(xiāng)電話普及率達到 92%，移動通訊網絡覆蓋全*。境內六條干線公路黑色化通車里程達 700 公里；隨著沿黃一級公路、獨貴塔拉奎素黃河公路大橋和烏拉山至某鎮(zhèn)鐵路的建設，以北線沿黃一級公路、南線 109 高速、南北通道 S215 公路 為支撐的“工字型”高等 級公路網絡和“ 一橫一縱”鐵路網絡正在形成。 25 區(qū)域概況 地理位置本項目擬建地點位于某縣政府所在地——某鎮(zhèn)，位于某縣東南部，東 距某區(qū) 130 公里。場地內現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無其他建構筑物和文物古樹等受保護單位，場地較為平坦。目前本項目建設用地已由本項目建設單位通過競價取得國有土地使用權，土地權屬明確。項目建設用地面積 20445m2（約合 畝）。應采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性地舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)服務承諾和展示；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。（2）銷售對象及銷售時機。按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定。因此根據(jù)地塊條件和項目建設單位設計任務要求，本項目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進行規(guī)劃，其規(guī)劃總建筑面積 35907m2，其具體建設規(guī)模指標如下表所示：建設規(guī)模指標一覽表序號 項目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層（底層為車庫） 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層，1 棟 6 層（底層商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪，含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層（底部 2 層裙房） 地下車庫 m2 619 酒店地下車庫及設備用房3 容積率 按地上建筑面積計算 22 4 建筑密度 %5 綠化率 % 營銷方案 價格定位根據(jù)某縣某鎮(zhèn)房地產市場供需和未來發(fā)展趨勢，結合項目總體開發(fā)定位和當?shù)赝愋臀飿I(yè)市場價格行情，本項目各類物業(yè)銷售價格建議為：價格定位一覽表序號 物業(yè)項目 單位 當?shù)厥袌鲂星?本項目價格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車庫 元/m 2 2022~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營銷方案建議高素質的地產開發(fā)項目，除了高水平、人性化的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 21 建設規(guī)模根據(jù)項目地塊規(guī)劃要求和當?shù)刈≌袌鲂枨?，本項目擬建一處環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、功能完善、出行便捷的優(yōu)質商住小區(qū)。因此，由某縣政府統(tǒng)一規(guī)劃實施的舊城區(qū)改造工程，不但形成對居住、商業(yè)等地產市場的巨大需求，也給當?shù)胤康禺a業(yè)創(chuàng)造了廣闊的市場空間。尤其進入 2022 年以來，為了加快城鎮(zhèn)建設進程，某縣開始實施某鎮(zhèn)舊城區(qū)進行全面拆遷改造工程，規(guī)劃利用三年時間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎設施健全、獨具特色的現(xiàn)代化城市新區(qū)。由于發(fā)展基礎薄弱、起步較晚，某縣城鎮(zhèn)化進程較緩慢，其城鎮(zhèn)基礎設施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱，已不能滿足隨著經濟發(fā)展而日益增長的社會需求。由于一些新建商品房進入二手房流通領域，促使二手 房交易均價的大幅上漲。在國家及地方政府一系列稅費優(yōu)惠政策的支持下，二手房交易呈不斷上升趨勢。隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在 500 元左