【正文】 35。商鋪與車位部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其內(nèi)部收益率均超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 %，累計盈余資金較多，因此，商鋪與車位部分經(jīng)濟(jì)效益也較好?！?，%，；。 (3) 。符合國家提出的擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點的要求。 （3）固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時清運(yùn)，作筑路材料；施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置專門生活垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，避免隨意拋棄。 施工單位應(yīng)合理安排好施工時間，噪音比較大的機(jī)械設(shè)備應(yīng)安排在白天，禁止夜間打樁作業(yè)。（2）噪聲擬采取的治理措施 對施工機(jī)械擬采取以下減噪措施： 施工單位應(yīng)盡量選用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，以便有效縮小施工期的噪聲影響范圍。（三）、施工期污染物治理措施（1）施工作業(yè)揚(yáng)塵擬采取的治理措施 對建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵和運(yùn)輸機(jī)械產(chǎn)生的揚(yáng)塵可以通過采取合理設(shè)置設(shè)備和材料的堆放點，建筑材料設(shè)立臨時倉庫。因此要采取相應(yīng)的隔音措施。并且該項目占用面積大而且占用的是可耕作的農(nóng)田，在一定程度上破壞了當(dāng)?shù)氐木G化，（一）項目周圍環(huán)境主要為農(nóng)田，沒有河流及山丘，比較平坦，便于施工。因此，當(dāng)?shù)卣途用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度非常高。同時本項目為投資者提供良好的投資環(huán)境，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬碌馁徫稂c。這些條件非常的有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在東北地區(qū)名列前茅，作為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展緊密相關(guān)。它是中央與地方政府財政收入的重要來源，且?guī)恿俗》俊⒔ú暮湍陀闷返南M(fèi)，特別是拉動了內(nèi)需，緩解了人口增長所帶來的就業(yè)壓力。對于本項目英航貸款可以轉(zhuǎn)移部分投資過程中對現(xiàn)金流的壓力，同時一起銷售資金回籠可以緩解后期開發(fā)資金需求.回避風(fēng)險：指在完成項目風(fēng)險分析與評價后，如果發(fā)現(xiàn)項目風(fēng)險發(fā)生的概率很高，而且可能的損失也很大，又沒有其他有效的對策來降低風(fēng)險時，應(yīng)采取放棄項目、放棄原有計劃或改變目標(biāo)等方法，使其不發(fā)生或不再發(fā)展，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失。二是采用保險方式，對那些屬于保險公司開保的險種，可通過投保把風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給保險公司。又有國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，X房地產(chǎn)市場不可避免受到影響造成融資困難，且本工程對融資比例較高。但由于X地區(qū)對冬季施工已經(jīng)有比較成熟的技術(shù)經(jīng)驗，此風(fēng)險長生幾率較小。購房者的心理產(chǎn)生了變化?！?011年的房地產(chǎn)市場將面臨稅收、信貸、供應(yīng)、資金等四重因素的考驗，整體市場可能在博弈中穩(wěn)定，各項指標(biāo)增速變緩，房價依然會保持上漲。所以政策調(diào)控對X房地產(chǎn)市場影響較??；從調(diào)控政策頒布頻率和執(zhí)行力度來看，以打壓高房價和投機(jī)為目的的調(diào)控政策仍會繼續(xù)執(zhí)行，直到房地 產(chǎn)市場達(dá)到一個相對正常的水平。 市場風(fēng)險：嚴(yán)厲調(diào)控政策下房地產(chǎn)銷售情況風(fēng)險　從調(diào)控政策內(nèi)容來看，政府旨在降低高房價、打壓投資者和炒房者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。 　　東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。本項目的財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力和項目的清償能力兩個方面進(jìn)行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。項目收入計劃及估算見下表：銷售收入估算表（）序號名稱指標(biāo)2013年12月2014年12月　單價工程量㎡銷售比例收入銷售比例收入總計(元/㎡)（萬元）（萬元）（萬元）1銷售收入　　　　住宅 4494758% %車位80000元/個2100個% % 商業(yè) % %2經(jīng)營稅費(fèi)　　　 　 營業(yè)稅及附加%— — 土地增值稅土地增值額的30%— — 3銷售凈收入　　—— 1. 項目資金籌措：集團(tuán)自有資金占總投資30％，；申請商業(yè)銀行貸款占投資的50％。管理費(fèi)為建安工程費(fèi)的2%；銷售費(fèi)為銷售收入的1%；財務(wù)費(fèi)為總成本的4%；不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的8%～10%。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （1）內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 二期為一、二層為商鋪的10棟五 項目投資估算2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn): 凡在我市的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、部隊、企事業(yè)單位在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)的，均按實際建筑面積每平米征收城市設(shè)施配套費(fèi)三十五元（其中市政公用設(shè)施配套二十五元、公共服務(wù)設(shè)施配套十元），規(guī)劃部門憑交款收據(jù)正式簽發(fā)建筑許可證。建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。預(yù)計項目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期限為3年：2011年9月至2014年9月。2012年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。銷售：2014年12月。（5）安裝與裝修工程：2013年12月初～2014年2月初。（3）土方工程：2013年4月末～2013年6月初。二期部分（1）施工準(zhǔn)備：2013年12月～2014年3月初?？⒐?zhǔn)備及驗收備案：2014年2月初～2014年4月初。（4）主體工程：2013年7月初～2013年12月初。（2）基礎(chǔ)工程：2013年3月初～2013年6月初。銷售：2012年12月。（5）安裝與裝修工程：2012年12月初～2013年2月初。（3）土方工程：2012年4月末～2012年6月初。、施工階段一期（1）施工準(zhǔn)備：2011年12月～2012年3月初。（3）初步設(shè)計和施工圖設(shè)計：2011年10月~2012年1月初完成。、規(guī)劃、設(shè)計階段（1）規(guī)劃設(shè)計方案的審批、修改：2011年11月初完成。（2）簽訂合同及付款：2011年10月前完成。 規(guī)劃嚴(yán)格遵守沿道路的綠化控制界限，注重沿街商業(yè)街和入口廣場對城市的開放性與景觀貢獻(xiàn)，并通過設(shè)置高大整齊的樹陣、步行帶、休閑綠化廣場等、強(qiáng)化城市道路的景觀性，并形成溫馨而有活力的社區(qū)面貌。1500個市政基礎(chǔ)規(guī)劃 社區(qū)公共設(shè)施主要是住宅與商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)會所等，為社區(qū)居民提供一系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動的場所，有利于營造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍，結(jié)合周邊優(yōu)越環(huán)境，形成一個理想的生活區(qū)。% 機(jī)動車停車泊位 建筑密度 494758平方米容積率23647平方米住宅部分518405平方米其中：商鋪部分170000平方米總建筑面積（2）二期建設(shè)：向東推進(jìn)，開發(fā)剩余的建筑住宅組團(tuán)，并營造中央綠化景觀帶和社區(qū)中心廣場，中心修建景觀湖。各期開發(fā)均相對完整，并基本互不干擾。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。戶型的布局結(jié)合使用功能以及人的居住習(xí)慣，注重尺度的把握，符合人的行為要求。戶型的朝向通風(fēng)和景觀盡量做到均好性。3 建筑戶型設(shè)計戶型面積既要根據(jù)現(xiàn)實，又要考慮超前，滿足人們對高質(zhì)量高品位生活的需求，多層和高層住宅的建筑面積分為90100平米（二房），100—130平米（三房）和140—150平米（四房）四個檔次，其中以110平米住宅為主，約占住宅總戶數(shù)的60%以上。2 環(huán)境設(shè)計東、西面各修建一個景觀湖，之間通過小溪連通，景觀湖旁修建休閑亭，小路曲折環(huán)繞。 1 建筑類型本項目住宅類型以高層商業(yè)建筑和住宅相結(jié)合，基本為外圍首層或一、二層為商業(yè)建筑住宅18層為主，部分地下一層作為車庫。還設(shè)計了生態(tài)景觀，營造貼近自然、回歸自然的社區(qū)綠化景觀，并使之與外部自然環(huán)境相互交融，營造出高度景觀化、