【正文】 隨著濱海購物中心經(jīng)營業(yè)績的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)值。 具體如下： 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 設(shè)備 2, 2 土建及設(shè)備安裝工程 3 商場裝修工程 1, 4 商品 4, 合計(jì) 9, 借入資金使用情況 三、借款抵押擔(dān)保 深圳市濱海購物中心向銀行借款 9000 萬元，抵押財(cái)產(chǎn)濱海購物中心商鋪總面積是 平方米，市場價(jià)值為 億元。 具體情況如下： 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 商場流動資金 合計(jì) 14, 已投入自有資金情況 二、借入資金 濱海購物中心項(xiàng)目還需要借入資金 9000 萬元，主要用于支付購買設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場裝修和購進(jìn)商品所需流動資金。 一、自籌資金 深圳市濱海購物中心自籌資金 14775 萬元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動資金。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 45 頁 共 52 頁 投資回收期 濱海購物中心的總投資額 2375 萬元，每年的平均凈利潤約 3153萬元，投資回收期為 8 年。 投資總額 濱海購物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資，共計(jì)投資 23775 萬元。 為提高盈利水平，也要求濱海購物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷售管理、商品管理、日常經(jīng)營管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。相對較低的凈利潤率，是濱海購物中心讓利于民的經(jīng)拗營策略，是以價(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營宗旨的體現(xiàn)。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 44 頁 共 52 頁 濱海購物中心第一年的銷售收入為 億元，第一年繳納稅金為 553 萬元，第一年的銷售稅金 率為 %。 具體計(jì)算情況如下： 項(xiàng)目 營業(yè)利潤額 費(fèi)用總額 應(yīng)繳稅金 凈利潤額 第一年凈利潤額 4, 1, 2, 第二年凈利潤額 4, 1, 2, 第三年凈利潤額 5, 1, 3, 第四年凈利潤額 5, 1, 3, 第五年凈利潤額 6, 1, 3, 合計(jì) 26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤情況 六、凈銷售利潤率 凈銷售利潤率是濱海購物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤率、銷售費(fèi)用率和銷售稅金率三個因素構(gòu)成。 具體計(jì)算如下 ： 項(xiàng)目 營業(yè)利潤 增值稅率 應(yīng)繳稅金 第一年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第二年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第三年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第四年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第五年應(yīng)繳稅金 6, 13% 近五年繳稅情況 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 43 頁 共 52 頁 五、凈利潤 凈利潤是指營業(yè)收入，扣除商品成本、營業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。 濱海購物中心第一年的營業(yè)利潤是 4260 萬元，應(yīng)繳增值稅 553萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 利潤額 綜合費(fèi)用率 費(fèi)用總額 第一年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第二年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第三年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第四年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第五年費(fèi)用額 6, 27% 1, 近五年費(fèi)用支出情況 四、應(yīng)繳稅金 根據(jù)我國稅法規(guī)定，濱海購物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的 13%。 第一年的營業(yè)費(fèi)用 濱海購物中心第一年費(fèi)用總額為 1132 萬元，其中：銷售費(fèi)用 333萬元，管理費(fèi)用 133 元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 666 萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均利潤 食品 肉菜等類營業(yè)利潤 2, 2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類營業(yè)利潤 1, 1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類營業(yè)利潤 總收入 4, 4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤情況 三、營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用是商場在經(jīng)營過程中需要支出的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第一年的營業(yè)利潤 濱海購物中心第一年?duì)I業(yè)收入 億元，營業(yè)利潤為 4260 萬元。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 40 頁 共 52 頁 近五年的營業(yè)收入 經(jīng)過對市場購買力的綜合評估，濱海購物中心在未來五年內(nèi)，營業(yè)收入逐年提高，第一年?duì)I業(yè)收入 ，第五年?duì)I業(yè)收入 元，年平均營業(yè)額在 億元左右。 服裝百貨類營業(yè)大廳 4100平方米，陳列服裝等類商品 2300萬元，每月營業(yè)額 750萬元，每年?duì)I業(yè)收入 9000 萬元。主要是經(jīng)營商場的收入。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購物中心的作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 日用百貨專柜 2 珠寶首飾化裝品專柜 合計(jì) 第三層營業(yè)大廳 2800 平方米，陳列及庫存商品 1200 萬元，其中：家俱系列 500 萬元，家用電器系列 300 萬元， 文具會計(jì)用品系列 200 萬元， 書籍音像制品 系列 200 萬元 。具體如下： 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 食 品系列專柜 2 名煙酒茶專柜 3 水果系列專柜 4 菜蛋肉魚海鮮專柜 5 干貨特產(chǎn)專柜 合計(jì) 1, 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 38 頁 共 52 頁 第二層營業(yè)大廳服裝、床上用品專區(qū)面積 2500 平方米，陳列及庫存商品 1400 萬元，其中：服裝鞋帽系列 1000 萬元，床上用品系列 400 萬元。 六、商品投資 4600萬元 濱海購物中心的商品，是商場在經(jīng)營過程中購進(jìn)的，用于銷售用的全部商品，總投資 4600 萬元。 設(shè)備安裝工程投資 210萬元 （ 1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動扶梯安裝和其他小型 電梯、貨梯安裝、監(jiān)修 等，需要投入資金 10 萬元； （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金 50 萬元； （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金 30萬元； （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金 30萬元； （ 5）給排水系統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金 40 萬元； （ 6）休閑綠化工程，包括綠化場地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂設(shè)施等，需要投入資金 20 萬元； （ 7）經(jīng)營管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金 20萬元。 四、土建及設(shè)備安裝投資 830 萬元 濱海購物中心的升級改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資 830 萬元 土建工程投資 620 萬元 （ 1）開立購物中心大門，開設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量 100 平方米，需要投資 20 萬元； 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 36 頁 共 52 頁 （ 2）一棟與二棟連接工程 ，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量 2020 平方米，需要投資 400 萬元 （ 3）新建停車場的 平整工程，包括新購農(nóng)民樓 800 平方米，以及 1200 平方米的場地平整，需要投資 180 萬元。 商場經(jīng)營設(shè)備 600 萬元 商場經(jīng)營設(shè)備是指 陳列展示設(shè)備 、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 600萬元。 供水設(shè)備 200 萬元 供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 200 萬元。 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 400 萬元 空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280 萬元 通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值 120萬元 . 消防設(shè)備 200 萬元 消防設(shè)備是遍及整體商場的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 35 頁 共 52 頁 計(jì)價(jià)值 200 萬元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部價(jià)值在 40 左右左右，共計(jì)價(jià)值 240 萬元左右。 三、設(shè)備投資 2600萬元 深圳市濱海購物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 34 頁 共 52 頁 調(diào)通 風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場經(jīng)營設(shè)備等，總投資 2600 萬元。 濱海購物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個獨(dú)立的購物環(huán)境，市場價(jià)值會得到很大提高，按照當(dāng)前市場價(jià)值測算： 第一層建筑面積 平方米，每平方米市場價(jià)值 2 萬元，總價(jià)值為 1829萬元； 第二層建筑面積 平方米，每平方米市場價(jià)值 萬元，總價(jià)值為 8497 萬元； 第三層建筑建筑面積 ，每平方米市場價(jià)值 1萬元，總價(jià)值為 2851 萬元； 深圳市濱海購物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 ，按每平方米 3000 元測算，其價(jià)值為 64萬元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬元 深圳市濱海購物中心有限公司采用收購和承租等方式，將購物中深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 33 頁 共 52 頁 心全部商鋪收歸公司經(jīng)營，其中：經(jīng)營性商鋪 平方米，附屬房產(chǎn) ，總投資 13241 萬元。 具體如下： 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 設(shè)備 2, 4 土建及設(shè)備安裝工程 5 商場裝修投資 1, 6 商品 4, 合計(jì) 23, 濱海購物中心總投資明細(xì) 一、土地使用權(quán)投資 1004 萬元 濱海購物中心占用土地總面積 12, 平方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為 40 年，從 2020 年 12 月 31 日至 2043 年 12月 31日。 所以，深圳市濱海購物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購進(jìn)商品，爭取在 2020 年 8 月份啟動開業(yè)?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了 8000 萬元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場的通知，要求在 2020 年初全部拆除舊市場?？梢?，濱海購物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會開幕前，濱海購物中心必須啟動開業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義 。原因深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 31 頁 共 52 頁 如下： 為了迎接深圳大運(yùn)會，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過程中的需要，提供各種規(guī)范化、個性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。 深圳市濱海購物中心有限公司在商場的采購組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營方式。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 30 頁 共 52 頁 二、經(jīng)營管理模式 深圳市濱海購物中心有限公司是 濱海購物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營的核算制度。 深圳市濱海購物中心有限公司以公園式理念布置商場環(huán)境，觀賞植物、盆景花草遍及商場四周，并配備 排椅、遮陽傘、兒童娛樂等休閑設(shè)施，為人們提供一個放松身心的休閑廣場，既使人們在不購物時(shí)，也喜歡在商場四周休閑。所以，濱海購物中心的啟動工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)，深圳市濱海購物中心有限公司安排在 8 月份深圳大運(yùn)會開幕前開業(yè)。