【正文】 隨著濱海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)值。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 設(shè)備 2, 2 土建及設(shè)備安裝工程 3 商場(chǎng)裝修工程 1, 4 商品 4, 合計(jì) 9, 借入資金使用情況 三、借款抵押擔(dān)保 深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款 9000 萬(wàn)元，抵押財(cái)產(chǎn)濱海購(gòu)物中心商鋪總面積是 平方米，市場(chǎng)價(jià)值為 億元。 具體情況如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 商場(chǎng)流動(dòng)資金 合計(jì) 14, 已投入自有資金情況 二、借入資金 濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目還需要借入資金 9000 萬(wàn)元，主要用于支付購(gòu)買設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購(gòu)進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。 一、自籌資金 深圳市濱海購(gòu)物中心自籌資金 14775 萬(wàn)元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 52 頁(yè) 投資回收期 濱海購(gòu)物中心的總投資額 2375 萬(wàn)元，每年的平均凈利潤(rùn)約 3153萬(wàn)元，投資回收期為 8 年。 投資總額 濱海購(gòu)物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，共計(jì)投資 23775 萬(wàn)元。 為提高盈利水平，也要求濱海購(gòu)物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷售管理、商品管理、日常經(jīng)營(yíng)管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率，是濱海購(gòu)物中心讓利于民的經(jīng)拗營(yíng)策略，是以價(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營(yíng)宗旨的體現(xiàn)。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 52 頁(yè) 濱海購(gòu)物中心第一年的銷售收入為 億元，第一年繳納稅金為 553 萬(wàn)元，第一年的銷售稅金 率為 %。 具體計(jì)算情況如下： 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額 費(fèi)用總額 應(yīng)繳稅金 凈利潤(rùn)額 第一年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第二年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第三年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第四年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第五年凈利潤(rùn)額 6, 1, 3, 合計(jì) 26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤(rùn)情況 六、凈銷售利潤(rùn)率 凈銷售利潤(rùn)率是濱海購(gòu)物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤(rùn)率、銷售費(fèi)用率和銷售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。 具體計(jì)算如下 ： 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 增值稅率 應(yīng)繳稅金 第一年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第二年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第三年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第四年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第五年應(yīng)繳稅金 6, 13% 近五年繳稅情況 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 52 頁(yè) 五、凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)是指營(yíng)業(yè)收入，扣除商品成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。 濱海購(gòu)物中心第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是 4260 萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅 553萬(wàn)元。 具體如下： 項(xiàng)目 利潤(rùn)額 綜合費(fèi)用率 費(fèi)用總額 第一年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第二年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第三年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第四年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第五年費(fèi)用額 6, 27% 1, 近五年費(fèi)用支出情況 四、應(yīng)繳稅金 根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，濱海購(gòu)物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的 13%。 第一年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 濱海購(gòu)物中心第一年費(fèi)用總額為 1132 萬(wàn)元，其中：銷售費(fèi)用 333萬(wàn)元，管理費(fèi)用 133 元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 666 萬(wàn)元。 具體如下： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均利潤(rùn) 食品 肉菜等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 2, 2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 總收入 4, 4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要支出的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心第一年?duì)I業(yè)收入 億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬(wàn)元。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 52 頁(yè) 近五年的營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力的綜合評(píng)估，濱海購(gòu)物中心在未來(lái)五年內(nèi)，營(yíng)業(yè)收入逐年提高，第一年?duì)I業(yè)收入 ，第五年?duì)I業(yè)收入 元，年平均營(yíng)業(yè)額在 億元左右。 服裝百貨類營(yíng)業(yè)大廳 4100平方米，陳列服裝等類商品 2300萬(wàn)元，每月營(yíng)業(yè)額 750萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入 9000 萬(wàn)元。主要是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的收入。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購(gòu)物中心的作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 日用百貨專柜 2 珠寶首飾化裝品專柜 合計(jì) 第三層營(yíng)業(yè)大廳 2800 平方米，陳列及庫(kù)存商品 1200 萬(wàn)元，其中：家俱系列 500 萬(wàn)元，家用電器系列 300 萬(wàn)元， 文具會(huì)計(jì)用品系列 200 萬(wàn)元， 書籍音像制品 系列 200 萬(wàn)元 。具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 食 品系列專柜 2 名煙酒茶專柜 3 水果系列專柜 4 菜蛋肉魚海鮮專柜 5 干貨特產(chǎn)專柜 合計(jì) 1, 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第二層營(yíng)業(yè)大廳服裝、床上用品專區(qū)面積 2500 平方米，陳列及庫(kù)存商品 1400 萬(wàn)元，其中：服裝鞋帽系列 1000 萬(wàn)元，床上用品系列 400 萬(wàn)元。 六、商品投資 4600萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心的商品，是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的，用于銷售用的全部商品，總投資 4600 萬(wàn)元。 設(shè)備安裝工程投資 210萬(wàn)元 （ 1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動(dòng)扶梯安裝和其他小型 電梯、貨梯安裝、監(jiān)修 等，需要投入資金 10 萬(wàn)元； （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金 50 萬(wàn)元； （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金 30萬(wàn)元； （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金 30萬(wàn)元； （ 5）給排水系統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金 40 萬(wàn)元； （ 6）休閑綠化工程，包括綠化場(chǎng)地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂(lè)設(shè)施等，需要投入資金 20 萬(wàn)元； （ 7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金 20萬(wàn)元。 四、土建及設(shè)備安裝投資 830 萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資 830 萬(wàn)元 土建工程投資 620 萬(wàn)元 （ 1）開立購(gòu)物中心大門，開設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量 100 平方米，需要投資 20 萬(wàn)元； 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 2）一棟與二棟連接工程 ，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量 2020 平方米，需要投資 400 萬(wàn)元 （ 3）新建停車場(chǎng)的 平整工程，包括新購(gòu)農(nóng)民樓 800 平方米，以及 1200 平方米的場(chǎng)地平整，需要投資 180 萬(wàn)元。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備 600 萬(wàn)元 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備是指 陳列展示設(shè)備 、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 600萬(wàn)元。 供水設(shè)備 200 萬(wàn)元 供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 200 萬(wàn)元。 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 400 萬(wàn)元 空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280 萬(wàn)元 通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值 120萬(wàn)元 . 消防設(shè)備 200 萬(wàn)元 消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 52 頁(yè) 計(jì)價(jià)值 200 萬(wàn)元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部?jī)r(jià)值在 40 左右左右，共計(jì)價(jià)值 240 萬(wàn)元左右。 三、設(shè)備投資 2600萬(wàn)元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 52 頁(yè) 調(diào)通 風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資 2600 萬(wàn)元。 濱海購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算： 第一層建筑面積 平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 2 萬(wàn)元，總價(jià)值為 1829萬(wàn)元； 第二層建筑面積 平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 萬(wàn)元，總價(jià)值為 8497 萬(wàn)元； 第三層建筑建筑面積 ，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 1萬(wàn)元，總價(jià)值為 2851 萬(wàn)元； 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 ，按每平方米 3000 元測(cè)算，其價(jià)值為 64萬(wàn)元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬(wàn)元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 52 頁(yè) 心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：經(jīng)營(yíng)性商鋪 平方米，附屬房產(chǎn) ，總投資 13241 萬(wàn)元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 設(shè)備 2, 4 土建及設(shè)備安裝工程 5 商場(chǎng)裝修投資 1, 6 商品 4, 合計(jì) 23, 濱海購(gòu)物中心總投資明細(xì) 一、土地使用權(quán)投資 1004 萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心占用土地總面積 12, 平方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號(hào)，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為 40 年，從 2020 年 12 月 31 日至 2043 年 12月 31日。 所以，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在 2020 年 8 月份啟動(dòng)開業(yè)?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了 8000 萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場(chǎng)的通知，要求在 2020 年初全部拆除舊市場(chǎng)。可見，濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會(huì)開幕前，濱海購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義 。原因深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 52 頁(yè) 如下： 為了迎接深圳大運(yùn)會(huì)，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過(guò)程中的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司在商場(chǎng)的采購(gòu)組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營(yíng)方式。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 52 頁(yè) 二、經(jīng)營(yíng)管理模式 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司是 濱海購(gòu)物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)的核算制度。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司以公園式理念布置商場(chǎng)環(huán)境，觀賞植物、盆景花草遍及商場(chǎng)四周，并配備 排椅、遮陽(yáng)傘、兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施，為人們提供一個(gè)放松身心的休閑廣場(chǎng)，既使人們?cè)诓毁?gòu)物時(shí)，也喜歡在商場(chǎng)四周休閑。所以，濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司安排在 8 月份深圳大運(yùn)會(huì)開幕前開業(yè)。