【正文】 ，加大對(duì)葵涌城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。濱海購(gòu)物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時(shí)也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購(gòu)物需要，同時(shí)可解決當(dāng)?shù)夭簧儆?150 人的就業(yè)問(wèn)題。所以，濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司安排在 8 月份深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)業(yè)。 一、市場(chǎng)定位 按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購(gòu)物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購(gòu)物為一體 的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司以公園式理念布置商場(chǎng)環(huán)境，觀賞植物、盆景花草遍及商場(chǎng)四周，并配備 排椅、遮陽(yáng)傘、兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施，為人們提供一個(gè)放松身心的休閑廣場(chǎng)，既使人們?cè)诓毁?gòu)物時(shí)，也喜歡在商場(chǎng)四周休閑。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司聘請(qǐng)?zhí)旌缟虉?chǎng)的策劃部經(jīng)理，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查和深入的分析，引進(jìn)先進(jìn)的商場(chǎng)管理模式，實(shí)行集中購(gòu)貨、集中管理、集中銷售、集中結(jié)算，以價(jià)格求生存，以質(zhì)量求效益，建成一個(gè)大型綜合性購(gòu)物超市，以滿足人們需要為唯一經(jīng)營(yíng)宗旨。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 52 頁(yè) 二、經(jīng)營(yíng)管理模式 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司是 濱海購(gòu)物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)的核算制度。 購(gòu)物中心的管理，采用深圳天虹商場(chǎng)的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購(gòu)貨、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結(jié)算”的管理方法，在“統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎(chǔ)上，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)員工實(shí)行 金蝶K/3HR 系統(tǒng)考核，采用平衡記分卡、 360 度評(píng)估、能力素質(zhì)模型等方式進(jìn)行管理 。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司在商場(chǎng)的采購(gòu)組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)商品在統(tǒng)一集中采購(gòu)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)商品質(zhì)量與品牌要求 的經(jīng)營(yíng)定位，建立獨(dú)立而穩(wěn)定的商品采購(gòu)渠道；商場(chǎng)在日常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，根據(jù)顧客對(duì)某種或某類特定商品的消費(fèi)偏好經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠商貼牌加工具有自己品牌的特質(zhì)化商品；通過(guò)對(duì)商場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整和合理優(yōu)化，加強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品類管理，立足商品品類與商場(chǎng)服務(wù)的精深開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)顧客關(guān)聯(lián)消費(fèi)的有效性。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過(guò)程中的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。 三、啟動(dòng)開(kāi)業(yè) 深圳市濱 海購(gòu)物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在 2020 年 12 月份大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，將濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。原因深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 52 頁(yè) 如下： 為了迎接深圳大運(yùn)會(huì)，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。濱海購(gòu)物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負(fù)著改善城市機(jī)能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對(duì)此項(xiàng)工作很重視，街道政府已對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了多次過(guò)問(wèn)，要求購(gòu)物中心建設(shè)必須上規(guī)模、上品位、上檔次?？梢?jiàn)，濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，濱海購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開(kāi)業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義 。 按照深圳市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場(chǎng)拆除后不再批準(zhǔn)作為市場(chǎng)使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購(gòu)物中心便成為了本地區(qū)唯一一個(gè)大型購(gòu)物場(chǎng)所，擔(dān)負(fù)著滿足本地區(qū)人們購(gòu)物需要的重任； 延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場(chǎng)?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了 8000 萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場(chǎng)的通知，要求在 2020 年初全部拆除舊市場(chǎng)。為了解 決和滿足人們購(gòu)物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動(dòng)購(gòu)物中心，所以，濱海購(gòu)物中心必須在 2020 年下半年舊市場(chǎng)拆除前全部投入使用。 所以，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在 2020 年 8 月份啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算 響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場(chǎng)的指示精神，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購(gòu)物中心，需要在商場(chǎng)改造、設(shè)備及其安裝、購(gòu)進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金 23,745 萬(wàn)元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 設(shè)備 2, 4 土建及設(shè)備安裝工程 5 商場(chǎng)裝修投資 1, 6 商品 4, 合計(jì) 23, 濱海購(gòu)物中心總投資明細(xì) 一、土地使用權(quán)投資 1004 萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心占用土地總面積 12, 平方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號(hào)，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為 40 年，從 2020 年 12 月 31 日至 2043 年 12月 31日。 按照深圳市政府國(guó)有土地出讓公示基準(zhǔn)地價(jià)，濱海購(gòu)物中心所占用土地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 807 元，在不考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值為 1004 萬(wàn)元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬(wàn)元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 52 頁(yè) 心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：經(jīng)營(yíng)性商鋪 平方米，附屬房產(chǎn) ，總投資 13241 萬(wàn)元。具體如下： 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司商鋪面積 平方米，其中：第一層建筑面積 平方米，第二層 建筑面積 平方米，第三層建筑建筑面積 平方米。 濱海購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算： 第一層建筑面積 平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 2 萬(wàn)元，總價(jià)值為 1829萬(wàn)元； 第二層建筑面積 平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 萬(wàn)元，總價(jià)值為 8497 萬(wàn)元； 第三層建筑建筑面積 ，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 1萬(wàn)元，總價(jià)值為 2851 萬(wàn)元； 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 ，按每平方米 3000 元測(cè)算，其價(jià)值為 64萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 第一層面積 1, 2 第二層面積 5, 8, 3 第三層面積 2, 2, 4 附屬房產(chǎn) 合計(jì) 13, 以上第一層、第二層、第三層總面積 平方米，總價(jià)值為13241 萬(wàn)元。 三、設(shè)備投資 2600萬(wàn)元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 52 頁(yè) 調(diào)通 風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資 2600 萬(wàn)元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 電梯設(shè)備 12 部 2 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 3 部 3 消防設(shè)備 4 供電設(shè)備 5 供水設(shè)備 6 弱電設(shè)備 7 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備 8 其他辦公設(shè)備 合計(jì) 2, 濱海購(gòu)物中心設(shè)備投資明細(xì) 電梯設(shè) 備價(jià)值 650 萬(wàn)元 （ 1）大型滾動(dòng)扶梯 3 部，每部?jī)r(jià)值在 100 萬(wàn)元左右，共計(jì)價(jià)值300 萬(wàn)元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部?jī)r(jià)值在 40 左右左右，共計(jì)價(jià)值 240 萬(wàn)元左右。 （ 3）貨梯 3 部，每部?jī)r(jià)值在 36萬(wàn)元左右，共計(jì)價(jià)值 110 萬(wàn)元左右。 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 400 萬(wàn)元 空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280 萬(wàn)元 通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值 120萬(wàn)元 . 消防設(shè)備 200 萬(wàn)元 消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 52 頁(yè) 計(jì)價(jià)值 200 萬(wàn)元。 供電設(shè)備 300 萬(wàn)元 供電設(shè)備包括二部大型 變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計(jì)價(jià)值 300萬(wàn)元。 供水設(shè)備 200 萬(wàn)元 供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 200 萬(wàn)元。 弱電設(shè)備 150 萬(wàn)元 弱電設(shè)備是指消防報(bào)警設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、程控設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等，估計(jì)價(jià)值 150 萬(wàn)元。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備 600 萬(wàn)元 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備是指 陳列展示設(shè)備 、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值 600萬(wàn)元。 其他設(shè)備 100 萬(wàn)元 商場(chǎng)其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、檔案柜、吸塵器等，共計(jì)價(jià)值 100萬(wàn)元。 四、土建及設(shè)備安裝投資 830 萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資 830 萬(wàn)元 土建工程投資 620 萬(wàn)元 （ 1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)，開(kāi)設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量 100 平方米，需要投資 20 萬(wàn)元； 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 2）一棟與二棟連接工程 ，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量 2020 平方米，需要投資 400 萬(wàn)元 （ 3）新建停車場(chǎng)的 平整工程，包括新購(gòu)農(nóng)民樓 800 平方米，以及 1200 平方米的場(chǎng)地平整，需要投資 180 萬(wàn)元。 （ 4）地面工程，包括地面平整、鋪設(shè)地磚、殘疾人專用通道，以及其他服務(wù)設(shè)施等，需要投資 20 萬(wàn)元。 設(shè)備安裝工程投資 210萬(wàn)元 （ 1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動(dòng)扶梯安裝和其他小型 電梯、貨梯安裝、監(jiān)修 等，需要投入資金 10 萬(wàn)元； （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金 50 萬(wàn)元； （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金 30萬(wàn)元； （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金 30萬(wàn)元； （ 5）給排水系統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金 40 萬(wàn)元； （ 6）休閑綠化工程，包括綠化場(chǎng)地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂(lè)設(shè)施等，需要投入資金 20 萬(wàn)元； （ 7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金 20萬(wàn)元。 五、商場(chǎng)裝修投資 1500 萬(wàn)元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 52 頁(yè) 商場(chǎng)裝修是濱海購(gòu)物中心上檔次、上品位的重要措施，商場(chǎng)裝修包括商場(chǎng)地面裝修、商場(chǎng)內(nèi)外墻壁裝修、商場(chǎng)頂棚裝修等 濱海購(gòu)物中心需要裝修的區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)第二層和第三層，面積約為 平方米，經(jīng)咨詢相關(guān)裝修設(shè)計(jì)和施工公司，需要投資約 1500萬(wàn)元。 六、商品投資 4600萬(wàn)元 濱海購(gòu)物中心的商品，是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的，用于銷售用的全部商品，總投資 4600 萬(wàn)元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 第二層食品肉菜專柜 2, 1, 2 第二層服裝床上用品專柜 2, 1, 3 第二層百貨珠寶專柜 1, 4 第三層家具電器文具專柜 2, 1, 合計(jì) 4, 第二層營(yíng)業(yè)大廳食品、肉菜蛋專區(qū) 2500 平方米，陳列及庫(kù)存商品 1100 萬(wàn)元，其中：食品系列 600 萬(wàn)元，名煙、名酒、茶系列 459萬(wàn)元，水果系列 10 萬(wàn)元，蔬菜系列 1 萬(wàn)元，禽蛋系列 1 萬(wàn)元，肉類系列 1 萬(wàn)元，魚(yú)類系列 1 萬(wàn)元，海鮮系列 2 萬(wàn)元，干貨特產(chǎn)系列 25萬(wàn)元。具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 食 品系列專柜 2 名煙酒茶專柜 3 水果系列專柜 4 菜蛋肉魚(yú)海鮮專柜 5 干貨特產(chǎn)專柜 合計(jì) 1, 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 38