【正文】 與 廣東省公安邊防總隊第 XX 簽訂《合作開發(fā) XX 機關大院土地合同書》； 由中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊 第 XX 向深圳市人民政府申請將項目用地納入 2021 年深圳市城市更新計劃內（武粵邊七支 [2021]139 號）； 由中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊第 XX 向深圳市人民政府申請將營區(qū)改造項目進入市場（武粵邊七支 [2021]162 號）； 由中國人民武裝 警察部隊廣東省邊防總隊第 XX 向總隊后勤部申請變更合作開發(fā)建設批復（武粵邊七支 [2021]163 號） 。 二、符合市城市更新辦法的要求 （一） 改造范圍合法 根據《 深圳市城市更新辦法 》 第二條 的規(guī)定， 城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區(qū)域，根據城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動： 城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善； 環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患； 現有土地用途、建筑物使用功能或者資 源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施； 依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。 如前所述，擬改造的 XXXX 機關大院，已經破舊不堪，符合該規(guī)定。 （二） 改造主體 合法 《深圳市城市更新辦法》第五條 規(guī)定， 城市更新可以由市、區(qū)政府、土地使用權人或者其他符合規(guī)定的主體實施。 由于 XXXX 就是該項目土地使用權的合法所有權人，與 XX 公司的合作開發(fā)建設項目已經得到 XX 廣東省邊防總隊后勤部的批復，并獲得深圳市政府的確認。因此，該項目的改造主體合法。 10 三 、 所在市場區(qū)域情況 房地產市場是個典 型的區(qū)域市場，不同區(qū)域、地段、位置，其成交價格都會有很大差異。 （一）土地 深圳關內土地供應日益緊張已是公認事實。 根據 深圳狙房網數據監(jiān)控顯示， 在居住用地方面， 2021 年 南山 、 XX、 鹽田 三區(qū)在本年度均 未 有居住用地成交。 在商業(yè)用地方面， 2021 年 全市所有成交商業(yè)性辦公用地全部集中在 XX 和 南山 兩區(qū) 。 由此可以看出，深圳 2021 年的居住用地成交主要集中在特區(qū)之外 ，商業(yè)用地主要集中在XX 和南山 。關內居住用地供應緊張的局面并未改觀。 對于 XX 這個老城區(qū)來說，則是各類土地供應都基本沒有。 由此，本次開發(fā)改造 XX 機關大院項目，在 XX 區(qū)屬于不可多見的項目。 （二）房市 深圳狙房網數據監(jiān)控顯示， 2021 年（截止 12 月 29 日），深圳 XX 區(qū) 共成交新房3685 套，同比增長 %。成交面積為 萬平米，同比增長近 1 倍。全年成 交總金額為 億元，僅占全市總成交金額的 8%，成交均價為 22818 元 /平米，同比增長 %。 相比較而言，關內的 XX、鹽田、 XX 三區(qū)的市場成交情況較為類似，三區(qū)總體供應量和成交量都較少，但成交均價卻又都在高位運行中。與其他幾區(qū)類似， 8 月份的 XX 新房市場不僅創(chuàng)造了一個年度最高均價 ——33973 元 /平米，更創(chuàng)造了一個%的年度均價最高漲幅。而接下來的三個月， XX 新房成交價格基本保持平穩(wěn)。 進入 2021 年以來， 政策壓力雖然遏制不了房價的上漲，但其帶來的觀望情緒卻嚴重影響成交，雖然到 3 月中下旬有所回升，但一季度的成交量無論是環(huán)比還是同比都大幅 減少，根據深圳房地產信息網的監(jiān)測， 2021 年第一季度深圳共成交新房 7983套（ 萬平方米），環(huán)比減少近 50%，同比減少約 57%。成交物業(yè)類型方面，一季 11 度深圳的新房成交以 70140 ㎡的改善型為主，成交面積超過 15 萬平方米，占約 58％，140 ㎡以上的大戶型成交 萬平方米，占約 22％， 70 ㎡以下的小戶型成交 萬平方米，占 20%。各行政區(qū)的新房成交量也全線下降，其中， XX 區(qū)的萎縮最明顯，一季度只成交新房 232 套（ 萬平方米），環(huán)比減少 80%左右，同比也減少約 63%，金翠園是全區(qū)的核心成交樓盤，貢 獻了全區(qū)一半以上的成交量。成交物業(yè)類型方面，一季度 XX 區(qū)的新房成交以改善型和小戶型為主，成交面積分別占全區(qū)的 %和%，大戶型的成交量很少，只占 %。 根據深圳房地產信息網的監(jiān)測， 2021 年一季度深圳批售的住宅面積為 萬平方米，而銷售面積為 萬平方米，即批售的住宅不但全部售完，還消化了庫存的 萬平方米，供求比為 1： ，整體上仍呈供不應求態(tài)勢。各行政區(qū)的供求變化各異， XX 區(qū)和寶安區(qū)出現供過于求， XX 區(qū)由于新批售的項目如蘭亭國際、鴻隆世紀廣 場等均未進入銷售期，導致 XX 區(qū)一季度出現供應大幅多于需求的局面。但長遠來看，由于受制與土地供應這個資源約束， XX 區(qū)內的房價沒太多下跌的理由， 隨著XX 區(qū) “三舊 ”改造的全面啟動，項目地塊及周邊今后將會進一步升值。 綜上，目前實施該項目，時機已經成熟。 12 第四章 項目實施計劃 一 、項目產品建議 考慮到項目所處地段及周邊商圈情況，預計以高品位住宅和商業(yè)為主，建成現代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活服務區(qū)。 （一） 住宅產品建議 XX 作為老城區(qū)發(fā)展較早，土地可用資源緊缺，房地產市場規(guī)模較小，目前已成型物業(yè)住宅的品質一般 ，住宅產品的品質與價格有一定的差距 。然而，由于周邊有著很多高檔寫字樓和高層次商圈， 雖然住宅用地緊缺，住宅產品稀缺，但仍導致市場呈現出較大的供 不應求的現象，附近住宅的售價和租金一直居高不下。 此外， 該項目周邊完備的商業(yè)配套、教育配套及公共設施的配套，這些區(qū)域特質具備了客源的導入基礎。對項目未來的銷售與經營會產生積極的影響。周邊已經成型物業(yè)，總體品質與規(guī)劃有一定差距，片區(qū)內項目產品雷同性較大，跳出區(qū)域現狀，走高品質路線、 差異化產品競爭的路線是本項目產品定位的最佳出路。 片區(qū)內代表項目 項目名稱 主力戶型 面積 售價（二手） 備注 鴻翔御景 二房、三房 80~120 ㎡ 25000 元左右 樓盤小區(qū)較大，配套完善，適于居家 風格名苑 單房、一房 30~50 ㎡ 22021 元左右 投資型公寓 金眾經典 二房、三房