【正文】 節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿。綜上所述，SZ市濱海購物中心有限公司項目是一個利國利民的好項目，銀行貸款沒有任何風險，卻能促進社會的發(fā)展的企業(yè)的發(fā)展，符合貸款政策導向。SZ市濱海購物中心有限公司借此機會，精誠團結，努力拼搏，借助SZ市發(fā)展的動力，必將能取得更大成就。該項目為促進SZ東部組團和濱海經濟區(qū)的發(fā)展，提高**地區(qū)城市基礎設施建設和市政配套設施建設，增加**地區(qū)的綜合城市競爭能力，改善人們生產環(huán)境和生活環(huán)境，保證當?shù)亟洕磥?0年的發(fā)展，具有極其重要的現(xiàn)實意義。當銷售收入降低20%當銷售收入降低20%時，營業(yè)利潤為3407萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經營凈利潤為1722萬元.從上述分析看出，在濱海購物中心的營業(yè)收入降低20%的情況下，公司的經營凈利潤為1722萬元，說明項目整體盈利能力強，整體抗風險能力強。當銷售收入降低5%當銷售收入降低5%時，營業(yè)利潤為4040萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經營凈利潤為2355萬元。按照大型購物中心的平均銷售水平，每月1000多萬元的銷售收入是很低的，很容易達到盈虧平衡點，所以，該項目沒有任何風險。（1－%－%） ＝。銷售稅金率，第一年繳納稅金為553萬元，%，這是公司經營的變動成本。銷售成本率，第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%，%。第十一節(jié) 購物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是濱海購物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時的銷售額，由商品銷售收入、商品銷售成本、商品銷售費用和商品銷售稅金四個因素構成。濱海購物中心項目每年的凈利潤最低是2500萬元，完全有能力償還借款本息。四、還款計劃SZ市濱海購物中心有限借入資金全部投入到項目中使用，保證項目按時啟動經營，還款來源是項目實現(xiàn)的利潤。其中：，市場價值是4877萬元；，市場價值是5181萬元；SZ市濱海購物中心向銀行借款9000萬元，抵押是足值的。其中：購買商場用各類設備，需要投資2600萬元；商場升級改造土建工程和設備安裝工程，需要投資830萬元；商場裝修工程款，需要投資1500萬元；購進商場出售的各類商品，需要投資4070萬元。其中：，投資1004萬元；購買商鋪面積9,，投資13241萬元；商場流動資金，投資530萬元。第十節(jié) 購物中心資金籌措濱海購物中心項目總投資23,775萬元，其中：固定資產投資19,175萬元，流動資產投資4600萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金14775萬元，申請銀行貸款9000萬元。年凈利潤濱海購物中心的第一至第五年的凈利潤為15765萬元，即每年的平均盈利水平是3153萬元。七、投資回收期投資回收期是濱海購物中心投資總額，用經營凈利潤回收的期限，由總投資額、年凈利潤額兩個因素構成。濱海購物中心以較低的價格優(yōu)勢，吸引更多的購物人群，擴大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達到與民共贏的經營目的。濱海購物中心的凈銷售利潤率為：凈銷售利潤率＝%－%－% ＝%即：%。，每一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%；，第一年的銷售費用為1132萬元，%。SZ市濱海購物中心近五年的總營業(yè)利潤額為26077萬元，費用總額為6861萬元，應繳稅金為3381萬元，凈利潤為15765萬元，其中：第一年凈利潤2574萬元；第二年凈利潤2857萬元；第三年凈利潤3151萬元；第四年凈利潤3419萬元；第五年凈利潤3761萬元。濱海購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬元，第二年繳納609萬元，第三年納稅670萬元，第四年納稅737萬元，第五年納稅810萬元。為計算簡便，可用營業(yè)利潤的13%統(tǒng)一計算。具體如下圖：項目利潤額（萬元）銷售費用管理費用財務費用費用總額食品肉菜等類2, 服裝百貨等類1, 家俱電器等類 總金額4, 1, 第一年費用支出情況近五年的營業(yè)費用濱海購物中心在近五年內，隨著營業(yè)額的增加，費用也隨之增加，第一年的各項費用為1132萬元，第二年為1265萬元，第三年為1391萬元，第四年為1530萬元，第五年為1684萬元。銷售費用是商場銷售過程中支出的員工工資、水電費、維護費等；管理費用是商場管理部門的人員工資、水電費等；財務費用是商場銀行貸款利息支出等。具體如下：項目陳列商品數(shù)量（萬元）年營業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）食品肉菜等類營業(yè)利潤1,26,2,服裝百貨等類營業(yè)利潤2,9,1,家俱電器等類營業(yè)利潤1,3,總利潤4,39,4,第一年營業(yè)利潤情況近五年的營業(yè)利潤濱海購物中心根據(jù)商場經營收入情況，結合綜合利潤率和平均利潤率情況，計算出第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，第五年的營業(yè)利潤為6237萬元，近五年平均利潤為5201萬元。具體如下：項目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等類26,29, 31, 35, 38, 32, 服裝百貨等類9,9, 10, 11, 13, 10, 家俱電器等類3,3, 4, 4, 5, 4, 總收入39,42, 47, 51, 57, 47, 近5年營業(yè)收入情況二、營業(yè)利潤營業(yè)利潤是商場經營收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤率和綜合利潤率的方式統(tǒng)計。家俱電器類營業(yè)大廳2800平方米，陳列家俱等類商品1200萬元，每月營業(yè)額300萬元，每年營業(yè)收入3600萬元。具體如下：項目陳列商品數(shù)量（萬元）月營業(yè)收入（萬元）年營業(yè)收入（萬元）食品肉菜等類1,2, 26,服裝百貨等類2, 9,家俱電器等類1, 3,總金額4,3, 39,第一年營業(yè)收入情況食品肉菜類營業(yè)大廳2500平方米，陳列食品等類商品1100萬元，每月營業(yè)額2200萬元，每年營業(yè)收入26400萬元。一、營業(yè)收入第一年營業(yè)收入濱海購物中心的營業(yè)收入。序號項目數(shù)量金額（萬元）1家俱系列專柜　 2家用電器專柜3文具會計用品專柜　 4書藉會計用品專柜　 　合計　1, 第九節(jié) 購物中心財務分析濱海購物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購物中心，輻射方圓五公里范圍內的**轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū)，覆蓋范圍內人口近120萬。序號項目數(shù)量金額（萬元）1服裝鞋帽專柜　1,2床上用品專柜　　合計　1,第二層營業(yè)大廳百貨珠寶專區(qū)面積1600平方米，總投資商品900萬元，其中：日用百貨系列400萬元，珠寶首飾化妝品系列500萬元。具體如下：序號項目面積（平方米）金額（萬元）1第二層食品肉菜專柜2,1,2第二層服裝床上用品專柜2,1,3第二層百貨珠寶專柜1,4第三層家具電器文具專柜2,1,　合計　4,第二層營業(yè)大廳食品、肉菜蛋專區(qū)2500平方米，陳列及庫存商品1100萬元，其中：食品系列600萬元，名煙、名酒、茶系列459萬元，水果系列10萬元，蔬菜系列1萬元，禽蛋系列1萬元，肉類系列1萬元，魚類系列1萬元，海鮮系列2萬元，干貨特產系列25萬元。五、商場裝修投資1500萬元商場裝修是濱海購物中心上檔次、上品位的重要措施，商場裝修包括商場地面裝修、商場內外墻壁裝修、商場頂棚裝修等濱海購物中心需要裝修的區(qū)域為整個第二層和第三層，經咨詢相關裝修設計和施工公司，需要投資約1500萬元。（4）地面工程，包括地面平整、鋪設地磚、殘疾人專用通道，以及其他服務設施等，需要投資20萬元。其他設備100萬元商場其他設備包括辦公設備和清潔設備，辦公桌椅、電腦、打印機、傳真機、復印機、檔案柜、吸塵器等，共計價值100萬元。弱電設備150萬元弱電設備是指消防報警設備、樓宇自控設備、程控設備、監(jiān)控設備等，估計價值150萬元。供電設備300萬元供電設備包括二部大型變壓器、配電柜、動力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計價值300萬元。（3）貨梯3部，每部價值在36萬元左右，共計價值110萬元左右。具體如下：序號項目數(shù)量金額（萬元）1電梯設備12部 2空調通風設備3部 3消防設備　 4供電設備　 5供水設備　 6弱電設備　 7商場經營設備　 8其他辦公設備　 　合計　2, 濱海購物中心設備投資明細電梯設備價值650萬元（1）大型滾動扶梯3部，每部價值在100萬元左右，共計價值300萬元。序號項目數(shù)量金額（萬元）1第一層面積 1, 2第二層面積5, 8, 3第三層面積2, 2, 4附屬房產 　合計　13, 以上第一層、第二層、總價值為13241萬元。具體如下：，其中：。按照SZ市政府國有土地出讓公示基準地價，濱海購物中心所占用土地基準地價為每平方米807元，在不考慮拆遷補償費用的情況下，土地使用權價值為1004萬元。第八節(jié) 購物中心投資測算響應**街道上檔次、上品位建立商場的指示精神，SZ市濱海購物中心有限公司全面包裝啟動購物中心，需要在商場改造、設備及其安裝、購進商品等進行投資，累計投入資金23,745萬元。為了解決和滿足人們購物需要，**區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動購物中心，所以，濱海購物中心必須在2013年下半年舊市場拆除前全部投入使用。按照SZ市舊城（村）改造相關規(guī)定和市政建設規(guī)劃，**中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準作為市場使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購物中心便成為了本地區(qū)唯一一個大型購物場所，擔負著滿足本地區(qū)人們購物需要的