【正文】 所以，此項(xiàng)目是可行的。SZ市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是SZ市濱海購(gòu)物中心有限公司經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重大舉措，在帶來(lái)巨大社會(huì)效益的同時(shí)，也給公司帶來(lái)更大的發(fā)展空間和生存機(jī)會(huì)，每年為公司帶來(lái)4000多萬(wàn)元的利潤(rùn)收入，同時(shí)也為社會(huì)帶來(lái)500多萬(wàn)元的利稅收入，解決150多人的就業(yè)，反過(guò)來(lái)又為社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為3833萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)和銷(xiāo)售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為2148萬(wàn)元。所以，即月銷(xiāo)售收入達(dá)到1000萬(wàn)元時(shí)，濱海購(gòu)物中心達(dá)到盈虧平衡。銷(xiāo)售費(fèi)用，第一年的銷(xiāo)售費(fèi)用為1132萬(wàn)元，這是公司的固定成本，即公司經(jīng)營(yíng)需要支付的固定費(fèi)用。按照商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和資金使用規(guī)律，SZ市濱海購(gòu)物中心有限的還款計(jì)劃是：按季償還借款利息，到第五年按季分次償還借款本金9000萬(wàn)元，其中：第一季度償還借款本金1000萬(wàn)元，第二季度償還借款本金2000萬(wàn)元，第三季度償還借款本金3000萬(wàn)元，第四季度償還借款本金3000萬(wàn)元。隨著濱海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)值預(yù)計(jì)可以達(dá)到2億元以上，隨著抵押商鋪價(jià)值的提升，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低，貸款沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。具體情況如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12, 1, 2房產(chǎn)9, 13, 3商場(chǎng)流動(dòng)資金　 合計(jì)　14, 已投入自有資金情況二、借入資金濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目還需要借入資金9000萬(wàn)元，主要用于支付購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購(gòu)進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。投資回收期濱海購(gòu)物中心的總投資額2375萬(wàn)元，每年的平均凈利潤(rùn)約3153萬(wàn)元，投資回收期為8年。為提高盈利水平，也要求濱海購(gòu)物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷(xiāo)售管理、商品管理、日常經(jīng)營(yíng)管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。，第一年繳納稅金為553萬(wàn)元，%。具體計(jì)算如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增值稅率應(yīng)繳稅金第一年應(yīng)繳稅金4,13% 第二年應(yīng)繳稅金4,13% 第三年應(yīng)繳稅金5,13% 第四年應(yīng)繳稅金5,13% 第五年應(yīng)繳稅金6,13% 近五年繳稅情況五、凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)是指營(yíng)業(yè)收入，扣除商品成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。具體如下：項(xiàng)目利潤(rùn)額綜合費(fèi)用率費(fèi)用總額第一年費(fèi)用額4,27%1, 第二年費(fèi)用額4,27%1, 第三年費(fèi)用額5,27%1, 第四年費(fèi)用額5,27%1, 第五年費(fèi)用額6,27%1, 近五年費(fèi)用支出情況四、應(yīng)繳稅金根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，濱海購(gòu)物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷(xiāo)項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的13%。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利潤(rùn)食品肉菜等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 總收入4,4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要支出的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。近五年的營(yíng)業(yè)收入經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的綜合評(píng)估，濱海購(gòu)物中心在未來(lái)五年內(nèi)，營(yíng)業(yè)收入逐年提高。主要是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的收入。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1日用百貨專(zhuān)柜　2珠寶首飾化裝品專(zhuān)柜　　合計(jì)　第三層營(yíng)業(yè)大廳2800平方米，陳列及庫(kù)存商品1200萬(wàn)元，其中：家俱系列500萬(wàn)元，家用電器系列300萬(wàn)元， 文具會(huì)計(jì)用品系列200萬(wàn)元，書(shū)籍音像制品系列200萬(wàn)元。六、商品投資4600萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的商品，是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的，用于銷(xiāo)售用的全部商品，總投資4600萬(wàn)元。四、土建及設(shè)備安裝投資830萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資830萬(wàn)元土建工程投資620萬(wàn)元（1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)，開(kāi)設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量100平方米，需要投資20萬(wàn)元；（2）一棟與二棟連接工程，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量2000平方米，需要投資400萬(wàn)元（3）新建停車(chē)場(chǎng)的平整工程，包括新購(gòu)農(nóng)民樓800平方米，以及1200平方米的場(chǎng)地平整，需要投資180萬(wàn)元。供水設(shè)備200萬(wàn)元供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。（2）小型扶梯6部，每部?jī)r(jià)值在40左右左右，共計(jì)價(jià)值240萬(wàn)元左右。濱海購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算：，每平方米市場(chǎng)價(jià)值2萬(wàn)元，總價(jià)值為1829萬(wàn)元；，總價(jià)值為8497萬(wàn)元；，每平方米市場(chǎng)價(jià)值1萬(wàn)元，總價(jià)值為2851萬(wàn)元；SZ市濱海購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為配電室、水泵房，按每平方米3000元測(cè)算，其價(jià)值為64萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12, 1, 2房產(chǎn)9, 13, 3設(shè)備　2, 4土建及設(shè)備安裝工程　 5商場(chǎng)裝修投資　1, 6商品　4, 　合計(jì)　23, 濱海購(gòu)物中心總投資明細(xì)一、土地使用權(quán)投資1004萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心占用土地總面積12,，位于**街道葵新北路70號(hào)，處于**城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類(lèi)商業(yè)土地，土地出讓期限為40年，從2003年12月31日至2043年12月31日?，F(xiàn)**區(qū)政府已落實(shí)了8000萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償資金，**街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場(chǎng)的通知，要求在2014年初全部拆除舊市場(chǎng)。原因如下：為了迎接SZ大運(yùn)會(huì)，SZ市和**區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。SZ市濱海購(gòu)物中心有限公司在商場(chǎng)的采購(gòu)組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營(yíng)方式。SZ市濱海購(gòu)物中心有限公司以公園式理念布置商場(chǎng)環(huán)境，觀賞植物、盆景花草遍及商場(chǎng)四周，并配備排椅、遮陽(yáng)傘、兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施，為人們提供一個(gè)放松身心的休閑廣場(chǎng)，既使人們?cè)诓毁?gòu)物時(shí)，也喜歡在商場(chǎng)四周休閑。第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃按照SZ市、**區(qū)和**街道辦事處工作布署，加大對(duì)**城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿(mǎn)足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。（4）弱電系統(tǒng)安置工程購(gòu)物中心消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。（4）新擴(kuò)停車(chē)場(chǎng)平整為擴(kuò)大購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)，拆除在商場(chǎng)后側(cè)新購(gòu)置的農(nóng)民樓，將場(chǎng)地平整完畢，并設(shè)置隔離防護(hù)設(shè)施，作為停車(chē)場(chǎng)使用。土建改造（1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)購(gòu)物中心大門(mén)設(shè)立在葵新路一側(cè)、購(gòu)物中心二棟中間位置，大門(mén)總寬12米，其中：人行通道寬6米，兩部滾動(dòng)扶梯各寬3米，共計(jì)6米。（1）陳列展示設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的各類(lèi)展示用設(shè)備，包括超市貨架 、 多媒體廣告設(shè)備、展示架 、手推車(chē)、 展示柜 、 展示臺(tái)、冷藏柜、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點(diǎn)菜柜、恒溫箱 、 生鮮設(shè)備、置物架、 貨架配件 、散裝柜等；（2）加工設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的加工設(shè)備，包括絞肉機(jī) 、 鋸骨機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī) 、 制冰機(jī)、 蒸煮設(shè)備、油炸設(shè)備 、清洗設(shè)備等；（3）包裝設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的包裝設(shè)備，包括條碼槍 、 條碼打印機(jī)、 開(kāi)鎖器、保鮮膜包裝機(jī) 、 扎口機(jī)、灌裝機(jī) 、封口機(jī)、 捆扎機(jī)等；（4）計(jì)量設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的計(jì)量設(shè)備，包括電子秤 、 條碼電子稱(chēng)、電子計(jì)價(jià)秤 、 條碼收銀秤、電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器等；（5）照明設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的照明設(shè)備，包括無(wú)影燈 、 裝飾燈 、 壁燈、展柜射燈 、 吊頂燈 、泛光燈等；（6）收銀設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的收銀設(shè)備，包括保險(xiǎn)箱 、 收款機(jī) 、 POS機(jī)、收銀臺(tái) 、 驗(yàn)鈔機(jī) 、 點(diǎn)鈔機(jī)、小票打印機(jī) 、條碼掃描器、磁卡讀卡器 、 磁卡寫(xiě)卡器、磁卡查詢(xún)機(jī) 、條碼刷卡器等。（7）休閑設(shè)備購(gòu)物中心用于免費(fèi)提供給人們使用的排椅20個(gè)、遮陽(yáng)傘15把、兒童娛樂(lè)設(shè)備等。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三部廣州藝寧制冷設(shè)備有限公司提供的集制冷、通風(fēng)一體的空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備，一臺(tái)設(shè)備可為6000平方米的商場(chǎng)提供制冷和通風(fēng)，濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積15000多平方米，需要空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺(tái)。項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等；二、定購(gòu)設(shè)備濱海購(gòu)物中心定購(gòu)的設(shè)備，分為升級(jí)改造設(shè)備和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備，是購(gòu)物中心升級(jí)改造和經(jīng)營(yíng)管理所必須的設(shè)備，全部屬于購(gòu)物中心所有，并投入到購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中使用。商場(chǎng)布局時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要適度調(diào)整，具體劃分如下：一層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心一層營(yíng)業(yè)面積5097平方米，定位為大型精品屋超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）銀行專(zhuān)區(qū)，面積約為200平方米；（2 藥店專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米；（3）肯德基專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米；（4）精品專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（5）美食專(zhuān)區(qū)，面積約1300平方米；（6）雜貨專(zhuān)區(qū)，面積約1300平方米后門(mén)后門(mén)后門(mén)　　　　　　　　　　　　　　　雜貨區(qū)　　　雜貨區(qū)　　　　　　　　通　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　美食街　　　美食街　　　　　　　　　　　　　　　　　側(cè)　　　通　　　　道　側(cè)門(mén)　　　　　　　　　　　　門(mén)　　　　　　　　　　　　　　　精品區(qū)　　　精品區(qū)　　　　　　　　道　　　　　　　　　　　　　　　　　　　肯德基　藥店　　藥店　銀行　　　　　　　　　　　　　　　　扶梯正門(mén)扶梯一層功能劃分圖二層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心二層營(yíng)業(yè)面積6600平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）食品專(zhuān)區(qū)，面積約為1500平方米；（2）肉菜蛋專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（3）服裝專(zhuān)區(qū)，面積約為2000平方米；（4）床上用品專(zhuān)區(qū)，面積約為500平方米；（5）日用百貨專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（6）珠寶首飾化妝品專(zhuān)區(qū)，面積約為600平方米。升級(jí)改造后的第一棟第二層和第二棟第二