【正文】 8年上半年大幅回落近年房?jī)r(jià)上漲，其中0507年漲勢(shì)飛快，同比漲幅分別達(dá)到18%、31%和45%。08年上半年房?jī)r(jià)回落，雖同比07年上半年仍上漲4%，但是與07年下半年比，已下跌18%。0308歷年X房?jī)r(jià)走勢(shì)X房地產(chǎn)市場(chǎng)周期分析及其預(yù)判：房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動(dòng)的形態(tài)運(yùn)行，過(guò)份偏離會(huì)自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。沒(méi)有人能非常準(zhǔn)確預(yù)測(cè)頂部及底部出現(xiàn)地時(shí)期，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期四個(gè)周期，每個(gè)周期又有其表現(xiàn)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期及其表現(xiàn)特征表客戶特征價(jià)格特征市場(chǎng)特征復(fù)蘇期用家觀望，投資者入市樓價(jià)平穩(wěn)上升，租金回報(bào)率上升；樓花價(jià)格比現(xiàn)樓高一些樓價(jià)升到你不信高漲期用家入市，投資者入市樓價(jià)急速上升，樓花遠(yuǎn)比現(xiàn)樓貴樓價(jià)升到你相信危機(jī)期投資者離場(chǎng)，市場(chǎng)上所有買(mǎi)家變成投機(jī)者樓價(jià)升到脫離現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，樓花價(jià)格缺乏上升動(dòng)力，成交放緩，現(xiàn)樓價(jià)格逼近樓花價(jià)格樓價(jià)升到你迷信蕭條期買(mǎi)家虧損，負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)上只剩有實(shí)力的用家及部分抄底的投資客價(jià)格急速跳躍式下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，缺乏承接力，樓花價(jià)格甚至低于現(xiàn)樓價(jià)格樓價(jià)跌到你沒(méi)信心香港幾個(gè)房地產(chǎn)周期表年度上升時(shí)間（年）樓價(jià)最高升幅調(diào)整時(shí)間樓價(jià)最大跌幅1967 197666（倍）3（年）35%1976 19835（倍）（年）40%1984 20031314（倍）6（年）65%從表中可以看出，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期的規(guī)律是樓價(jià)上升越長(zhǎng)樓價(jià)最高漲幅越高，其調(diào)整時(shí)間和樓價(jià)跌幅也最大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升時(shí)期與調(diào)整時(shí)期的時(shí)間是成正比的。19842003年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由3次升浪組成，第1次升浪是19851989，第二次是19911994，第三次是19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢(shì)。大周期中蘊(yùn)含著小周期,整個(gè)上升周期長(zhǎng)達(dá)13年。隨后進(jìn)入了市場(chǎng)的危機(jī)期和蕭條期，到2003年開(kāi)始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。從X樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來(lái)看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。但從2003年2008年X市價(jià)格走勢(shì)圖來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是2003年啟動(dòng)上升，到2008年完成一個(gè)周期，即5年一個(gè)周期。因此我們認(rèn)為X房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在5年之內(nèi)完成。20032008年X房?jī)r(jià)走勢(shì)圖2007年底以來(lái)，X市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的進(jìn)行調(diào)整， 2008年因四川地震、全球經(jīng)濟(jì)放緩和國(guó)內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷只是短期態(tài)勢(shì)，影響X市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的基本因素如：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市人口的快速增長(zhǎng)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素并沒(méi)有發(fā)生大的變化。因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到小周期的蕭條期探底階段，這時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價(jià)格下跌；而到了2009年，市場(chǎng)將進(jìn)入復(fù)蘇期的盤(pán)整階段，進(jìn)行調(diào)整，從2010年開(kāi)始將進(jìn)入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時(shí)候成交量和價(jià)格都開(kāi)始逐步上升三、X房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究1. 政策現(xiàn)狀及趨勢(shì)2008年上半年，國(guó)內(nèi)國(guó)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)際原油價(jià)格突破新高、美國(guó)次貸按危機(jī)蔓延、越南暴發(fā)金融危機(jī)。國(guó)內(nèi)物價(jià)指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個(gè)非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。在這樣一個(gè)不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)宏觀政策又進(jìn)一步頻出，X樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過(guò)5月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，置業(yè)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費(fèi)信心不足。2008年上半年宏觀政策一覽表分類(lèi)政策名稱發(fā)布單位政策核心內(nèi)容土地《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國(guó)務(wù)院辦公廳打擊囤積土地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn)；地價(jià)下降住房規(guī)劃《X市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》X市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目《X市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》X市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目稅收《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展土地增值稅預(yù)征率提高X市地稅局調(diào)整后普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷(xiāo)售收入１％預(yù)征，別墅類(lèi)按銷(xiāo)售收入３％預(yù)征，其他類(lèi)型房產(chǎn)按２％預(yù)征。經(jīng)濟(jì)類(lèi)6次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，%%中國(guó)人民銀行落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)2. 政策對(duì)本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目同樣受90/70住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策的影響，T201007T2010072宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積90㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的70%以上。，有利有弊。T2010073宗地為政策性住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量高達(dá)60多萬(wàn)平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初級(jí)公務(wù)員，這與本項(xiàng)目商品住宅潛在客戶不會(huì)重復(fù)，但由于預(yù)計(jì)政策性住房會(huì)有大量的出租行為，這可能會(huì)降低本項(xiàng)目的投資客戶對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項(xiàng)目的投資客戶比例，但與此同時(shí)60多萬(wàn)平方米的政策性住房為本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了巨大的消費(fèi)人群，是項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利好。165第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究一、項(xiàng)目初步發(fā)展方案“地鐵X灣車(chē)輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目”(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)處于未來(lái)X灣CBD區(qū)東南角，是X市地鐵有限公司﹙以下簡(jiǎn)稱“地鐵公司”）建設(shè)中地鐵1號(hào)線續(xù)建工程X灣車(chē)輛段上蓋物業(yè)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)際化城市為目標(biāo)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是X市政府2008年解決交通問(wèn)題的集中體現(xiàn)。項(xiàng)目總用地面積約為50萬(wàn)平方米，其中車(chē)輛段上蓋面積約34萬(wàn)平方米。規(guī)劃總建筑面積約為141萬(wàn)平方米(不計(jì)車(chē)輛段建筑面積)。項(xiàng)目初步發(fā)展方案宗地號(hào)T2010071T2010072T2010073用地性質(zhì)白地商住用地上蓋商住用地政策性住房用地建筑面積544800m2263050m2602150m2物業(yè)類(lèi)型商業(yè)/住宅/辦公/酒店/商務(wù)公寓商業(yè)/住宅/辦公商業(yè)/住宅公共配套學(xué)校/幼兒園/其他幼兒園/其他學(xué)校/幼兒園/其他二、地鐵上蓋物業(yè)特殊性研究1. 概念地鐵上蓋物業(yè)把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機(jī)結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進(jìn)行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等多種物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開(kāi)發(fā)。地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密協(xié)作的縮影。特別是我國(guó)香港地區(qū)發(fā)展尤為成熟，香港由于用地緊張，其各個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起，成為一個(gè)綜合建筑體——即地鐵上蓋物業(yè)。2. 特殊性地鐵上蓋物業(yè)的底層是一般是沿線地鐵站，還有可能契合了換乘公交車(chē)站，這些基礎(chǔ)設(shè)施如何與上蓋物業(yè)（特別是地下車(chē)庫(kù)）進(jìn)行有機(jī)的融合，這需要與地鐵設(shè)計(jì)、建設(shè)工程甚至公交車(chē)公司多方溝通和配合，且在設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)等多方面不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，開(kāi)發(fā)難度大。地鐵上蓋物業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)就是以地鐵為核心，“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，地鐵為上蓋物業(yè)帶來(lái)了地下交通大動(dòng)脈，出行更加便捷。2008“五一”小長(zhǎng)假X地鐵3天運(yùn)送乘客約100萬(wàn)人次，其中5月1日運(yùn)送乘客50萬(wàn)人次。有資料統(tǒng)計(jì)顯示，若以每公里地鐵線路日均載客量計(jì)算，香港超過(guò)5萬(wàn)人次。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來(lái)巨大財(cái)富流，充滿巨大的商業(yè)機(jī)遇。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在國(guó)際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、?shí)用程度最高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上。上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為100%。地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周?chē)诵膮^(qū)域的時(shí)間距離，大大提高了效率；并且?guī)?lái)了巨大的人流和財(cái)富流，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大投資價(jià)值和升值空間。例如北京地鐵10號(hào)線建成通車(chē)后，該區(qū)域離CBD商圈和燕莎商圈的時(shí)間距離將縮短至15分鐘左右，因此其地段價(jià)值將進(jìn)一步凸現(xiàn)。而南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號(hào)線所經(jīng)過(guò)的站點(diǎn)，從每個(gè)地鐵站內(nèi)部的商業(yè)，再到站點(diǎn)周邊樓盤(pán)、商業(yè)全都紅紅火火。（內(nèi)容詳見(jiàn)下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式研究”）三、地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式研究地鐵建設(shè)與土地綜合開(kāi)發(fā)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，一同實(shí)施，對(duì)城市的發(fā)展有著積極的作用，所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮，根據(jù)特點(diǎn)選擇與之相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)的模式各地有不同的特點(diǎn)，歸納有以下3種。1. 地鐵公司自行組織開(kāi)發(fā)這種模式是由地鐵公司自行開(kāi)發(fā)的形式就是地鐵公司作為開(kāi)發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，開(kāi)發(fā)所得利潤(rùn)和所冒的風(fēng)險(xiǎn)均有地鐵公司獨(dú)自承擔(dān)。由于前期投入資金較大,風(fēng)險(xiǎn)也大，這種模式比較少用。2. 地鐵公司和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)這種模式是由地鐵公司和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地，開(kāi)發(fā)商提供資金和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并負(fù)責(zé)具體操作，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。地鐵公司得到的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。這種模式比較常用，香港地鐵就是采用這種方式進(jìn)行運(yùn)作的。例如香港地鐵機(jī)場(chǎng)線的香港站的物業(yè)開(kāi)發(fā)就是一個(gè)由中國(guó)銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財(cái)團(tuán)承擔(dān)的，分6期進(jìn)行，合作協(xié)議是5萬(wàn)平方米的物業(yè)歸地鐵公司擁有，其余的都?xì)w發(fā)展商擁有。合作開(kāi)發(fā)有以下幾種模式。n 協(xié)議/合同型合作開(kāi)發(fā)模式協(xié)議/合同型合作開(kāi)發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。合作各方獨(dú)立核算，不需組建新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而只是在合作各方之間訂立合作開(kāi)發(fā)合同。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。在這種模式下，土地權(quán)屬不需要變更，而沿線物業(yè)的開(kāi)發(fā)權(quán)全部由地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司享有，合作的開(kāi)發(fā)商僅是依據(jù)合作開(kāi)發(fā)合同承擔(dān)投資義務(wù)和享有收益的權(quán)利。項(xiàng)目登記在地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨(dú)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下。n 法人型合作開(kāi)發(fā)模式法人型合作開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人實(shí)體，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。合作開(kāi)發(fā)各方共同組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義共同辦理有關(guān)手續(xù)。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。在成立項(xiàng)目公司的情況下，合作開(kāi)發(fā)各方通過(guò)公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方在成立新的法人實(shí)體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔(dān)連帶民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。該合作開(kāi)發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開(kāi)發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。n 其他合作開(kāi)發(fā)模式其他合作開(kāi)發(fā)模式還有如合伙型、代建及包銷(xiāo)、BT、BOT等。3. 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)這種模式由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過(guò)法律,要求相關(guān)的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。比如要求開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修建進(jìn)入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施，提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時(shí)施工用地)。再比如當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開(kāi)發(fā)商要求地鐵線延伸到其開(kāi)發(fā)地塊時(shí)，則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開(kāi)發(fā)商承擔(dān)等。四、地鐵上蓋物業(yè)案例研究1. 香港全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自1998年以來(lái)卻一直盈利。其成功的經(jīng)驗(yàn)之一就是開(kāi)發(fā)沿線物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值。香港地鐵公司在建造鐵路時(shí)，也積極與開(kāi)發(fā)商共同發(fā)展車(chē)站及車(chē)輛段上蓋空間，興建大型的住宅及商用物業(yè)，并管理已經(jīng)建成的物業(yè)，保留部分商用物業(yè)作投資用途，從而實(shí)現(xiàn)增值。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，從而給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，解決了工程建設(shè)部分資金來(lái)源。香港地鐵公司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車(chē)站上蓋和毗鄰的18個(gè)地點(diǎn)適中的位置發(fā)展物業(yè)。該批物業(yè)共31366個(gè)住宅單位、25萬(wàn)多平方米的辦公室面積和29平方米的商用面積。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來(lái)近40億港元的總利潤(rùn)，成為建造地鐵的重要財(cái)政來(lái)源。2. 上海由于地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司公開(kāi)表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)。公司相關(guān)高層表示，從現(xiàn)在起一直到世博會(huì)前后，開(kāi)發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)前景“十分廣闊”，而且也是“有利可圖”的。且提到合作開(kāi)發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)市場(chǎng)肯定是“共贏之舉”。聯(lián)手合作開(kāi)發(fā)上海上蓋物業(yè)具有三大優(yōu)勢(shì)，其中包括地塊、協(xié)調(diào)和時(shí)機(jī)等優(yōu)勢(shì)。而2007年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。作為首個(gè)合作開(kāi)發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗(yàn)快速推動(dòng)上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。第四部分 專項(xiàng)市場(chǎng)研究一、住宅市場(chǎng)研究1. 南山住宅市場(chǎng)分析——總體上呈下降趨勢(shì)南山區(qū)住宅供應(yīng)量05年開(kāi)始大幅減少，0507年每年的供應(yīng)在100萬(wàn)左右。0308年南山區(qū)商品住宅批售面積 成交分析——成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是07年上半年，：1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大，07年下半年供求比超過(guò)4：1。08年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，：1，供大于求。050