【正文】 地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告第一部分 項目總論一、項目背景1. 項目名稱X地鐵X灣車輛段上蓋項目2. 委托方 3. 承擔可行性研究工作的單位 4. 研究工作依據(jù)n 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）n 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設部：計投資[1993]530號）n 《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11號）n 開發(fā)公司提供的相關資料n 國家及X經濟建設的方針、政策和城市規(guī)劃5. 項目建設規(guī)模和內容根據(jù)開發(fā)公司提供的相關資料，以及我司根據(jù)市場研究確定的容積率，項目的規(guī)劃設計指標見下表。序號名稱數(shù)據(jù)單位1總用地面積平方米上蓋物業(yè)用地面積平方米物業(yè)部分用地面積平方米上蓋政策性住房用地面積平方米2總建筑面積1410000平方米商品房用地建筑面積807850平方米住宅395130平方米商務公寓48670平方米辦公224300平方米商業(yè)81100平方米酒店26250平方米幼兒園等配套32400平方米政策性住房用地建筑面積602150平方米3建筑覆蓋率不大于40%4建筑間距滿足深標及消防規(guī)范要求5建筑高度或層數(shù)120米及200米6綠地率≥30%二、可行性研究結論1. 市場預測X片區(qū)是X未來重點發(fā)展的核心地區(qū)，屬于X5大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱區(qū)，定位為以商務服務功能為主的高端服務區(qū)，是X建設濱海城區(qū)、構建中心服務體系的重要組成部分。與寶安中心區(qū)一起，未來將成為X高強度發(fā)展的CBD。本項目正處于未來X灣CBD區(qū)東南角。長遠來看，該區(qū)域房地產市場具有廣闊的發(fā)展空間，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 項目建設進度工程于2008年報批報建，2009年初開始動工，預計2013年11月底全部完成竣工驗收，開發(fā)建設工期歷時6年。各宗地建設進度如下：n T201073宗地：包括11四個地塊，為政策保障性住房用地。該宗地于2009年初開工，2011年12月31日前完工，歷時3年。n T201072宗地：包括10四個地塊，為地鐵上蓋商住用地。2009年初開工，2011年2月完工，歷時3年n T201071宗地：包括7三個地塊，為白地商住用地。2011年8月開工，2013年11月工，歷時3年。各地塊的物業(yè)類型開發(fā)秩序依次為商務公寓、住宅、商業(yè)、辦公、酒店。3. 投資估算和資金籌措n 投資估算本項目政策性用地與商住用地開發(fā)建設總投資額合計為1530956萬元，開發(fā)成本及費用分別為1405153萬元、125803萬元，%%。政策性用地自2009年開工，至2011年底，歷時3年，各年開發(fā)投資額分別為139233萬元、104425萬元、104425萬元，共計348083萬元。上蓋物業(yè)商住用地自2009年開工，至2013年底竣工，歷時5年，共投入1182873萬元。n 資金籌措本項目1/2/3/11號地塊的資金來源主要有兩個渠道：自有資金、政府代建費，分別為78597萬元、269486萬。其中78597萬元為該宗地的建設資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質較好的開發(fā)商或投資商來進行融資，必要時該宗地可與4~10號地塊進行捆綁，由雙方共同出資進行開發(fā)。因此，4~10號地塊的資金來源主要有四個渠道：自有資金、企業(yè)融資、銀行貸款、銷售/經營收入再投入。該地塊采用萊坊公司建議的協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，引進知名開發(fā)商，以提升項目的整體檔次，使得項目價值最大化。就本地塊而言，其資金籌措情況建議下：籌措資金來源籌措資金額（萬元）比例%自有資金44433938%融資金額133301%銀行貸款14065812%銷售/經營收入再投入58454649%總投資額1182873100%備注：表中融資金額為4~10號地塊2008年建設資金缺口；自有資金已超過銀行貸款要求35%水平的下限，可進行銀行融資。項目整體要求的融資額分為兩個部分：政策性用地的資金缺口78597萬元、4~10號地塊2008年建設資金缺口13330萬元，共計91297萬元。協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式中，雙方出資情況如下表：出資額出資比例地鐵公司444339%投資方91927%合計536266%在這種合作模式中，%的股權，%的股權。4. 項目綜合評價結論l 市場可行性研究結論本項目開發(fā)建設有住宅、商務公寓、商業(yè)、酒店等中高檔各功能物業(yè)，選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合未來X片區(qū)的市場主流需求。l 經濟可行性研究結論政策性用地為政府代建工程，無利潤。本項目利潤全部來自于4~10號地塊，在計算期內預計銷售收入1005442萬元，經營收入13903338萬元，共計14908780萬元，可獲利潤11083463萬元，扣除所得稅后凈利潤為8312597萬元；繳納所得稅2770866萬元，項目盈利能力較強。經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、財務內部收益率等指標詳見下表：4~10地塊項目利潤估算表序號項 目單位指標1占地面積M23684312總建筑面積M28078503項目總投資萬元11828734項目銷售收入萬元10054425項目經營收入萬元139033386利潤總額萬元110834637稅后利潤萬元83125978財務凈現(xiàn)值（FNPV）萬元2867779財務內部收益率（FIRR）%%10動態(tài)投資回收期年注：上表為項目銷售性物業(yè)全部實現(xiàn)100%銷售的經濟效益指標；按照國家相關規(guī)定，一般房地產開發(fā)項目（多指商住項目）基準收益率取值12%?？紤]到本項目經營性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平，且結合目前房地產市場行情。因此，本項目基準收益率取值8%。由以上經濟效益指標可看出，按協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，本項目贏利能力良好，具備可行性。在利潤分配方面，綜合考慮雙方出資比例、項目的稀缺性、開發(fā)模式的風險、投資方的開發(fā)資質和知名度、項目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表：地鐵公司投資方備 注出資額（萬元）44433991927出資比例%建議分配比例175%25%知名品牌開發(fā)商，如：萬科等建議分配比例285%15%一般品牌開發(fā)商，財政實力較強建議分配比例390%10%無品牌開發(fā)商，財政實力較強l 項目風險及防范建議n 項目風險252。 技術風險地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)由于和地鐵密切相關，特別是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，與地鐵的關聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產開發(fā)相比，將面對更多技術上的風險。252。 酒店等經營性物業(yè)的經營風險酒店市場存在一定的競爭，未來項目酒店式公寓的經營可能存在一定的風險；商業(yè)、辦公樓的經營方面，同樣面臨一定的經營風險。252。 項目整體的財務風險本項目采用自有資金、企業(yè)融資、銀行借款和銷售回款進行開發(fā)，所面臨的財務風險主要是資金供應鏈的問題。n 風險防范建議252。 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)不同于傳統(tǒng)房地產開發(fā)項目，工程技術含量相對較高，可通過共享地鐵公司的成熟工程經驗，為本項目提供技術上的援助。252。 本項目各功能物業(yè)均面臨一定的市場競爭，應盡早進行項目前期營銷和推廣工作，與未來的潛在客戶聯(lián)系。酒店經營方面，可與國際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經驗、客源，并獲得技術服務支持。252。 項目資金供應隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。本項目是X市地鐵有限公司擬開發(fā)建設以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型的大型綜合項目，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。綜合評價結論：本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。20第二部分 項目投資背景研究一、市場宏觀背景1. 全國投資環(huán)境l 整體經濟發(fā)展快速2001年2007年國內生產總值與增長速度％。全國經濟仍然保持穩(wěn)步快速增長勢頭。l 全社會固定資產投資發(fā)展較快2008上半年全社會固定資產投資68402億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資58436億元，%；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資23554億元，%；房地產開發(fā)完成投資13196億元，%。2. X市總體城市發(fā)展和規(guī)劃X，是中國與世界交往的主要門戶之一。同時擁有海陸空立體口岸。17個口岸中，有中國最大的陸路客運口岸和貨運口岸，加之毗鄰香港的獨特區(qū)位優(yōu)勢，不但外貿出口連續(xù)15年雄居全國第一，更是中西文化交流與交匯之重要基地。2011年，第26屆世界大學生夏季運動會將在這里舉行，年輕的X成為該體育盛會史上最年輕的舉辦城市。在短短28年間，從一個不到2萬人口的邊陲小鎮(zhèn)，崛起為一座經濟繁榮、社會和諧、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代大都市，人均GDP位居中國內地第一，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。是中國現(xiàn)代化建設的精彩縮影。從率先實行土地有償使用、實行股份制改革，到率先實行人事制度改革、削減行政審批事項等，28年來，X創(chuàng)下了200多項全國第一。以高新技術產業(yè)、先進制造業(yè)為基礎，以現(xiàn)代服務業(yè)為支撐的的新型產業(yè)體系已基本建成。同時，X還是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港和中國第四大旅游城市。以下是2007年X實現(xiàn)的各項主要經濟指標：l ，%，；l ，％；l ，％；l ，%。l X市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位按照國家中長期發(fā)展計劃，到2030年，中國將成為世界最大的經濟體之一。X2030的發(fā)展目標是“建設可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市”。未來X城市發(fā)展的功能定位是：n 國家級高新技術產業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市。 n 區(qū)域性物流中心城市。 n 與香港共同發(fā)展的國際都會。l X區(qū)域發(fā)展策略：加強多層次區(qū)域合作進行多層次區(qū)域合作以擴大城市對外的輻射力，促進共同發(fā)展是X未來應采取的選擇。充分發(fā)揮X移民城市和移民文化的特點，構筑與內地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進一步擴大城市發(fā)展的經濟腹地，成為輻射內地經濟的主要中心之一。l X的空間發(fā)展策略：南北貫通 西聯(lián)東拓 中心強化 兩翼伸展堅持以地區(qū)特色為基礎，以可持續(xù)發(fā)展為核心，以人的需求為根本，創(chuàng)建 “差異化”的城市空間，以滿足城市多元化發(fā)展的需求。3. 區(qū)域發(fā)展和前景預測為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢，突出各區(qū)在區(qū)位、資源、產業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢，X提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個城市組團的基礎上，通過組團的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個城市功能地區(qū)。西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結合港口、機場、高速公路、口岸等大型交通基礎設施密集的優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。建設世界先進水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產業(yè)與通訊產業(yè)等高端制造業(yè)。加強與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。與寶安中心區(qū)一起成為X市高強度發(fā)展的CBD區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠期建設區(qū)域生產型服務中心的需要。產業(yè)功能定位：國家級高新技術產業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一,集裝箱樞紐港——X港的重要組成部分，X市的科教中心和旅游度假基地?？臻g發(fā)展定位：X特區(qū)帶形組團結構中重要的西部城市組團，X市二十一世紀的建設熱點地區(qū)之一。景觀形象定位：融“山海城”為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型海濱城區(qū)。4. 宏觀環(huán)境與本項目發(fā)展的聯(lián)系、X投資宏觀背景u 經濟發(fā)展快速穩(wěn)定增長，人民生活水平提高，對于住房需求更高。u 第二、三次產業(yè)共同推動經濟增長，推動房地產投資。u 高新技術產業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為X未來的支柱產業(yè)，占第三產業(yè)增加值更大，為西部物流發(fā)展以及項目建設創(chuàng)造條件。、區(qū)域發(fā)展前景u 南山區(qū)有強大的物流產業(yè)支撐，同時也是政府重點和加強開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產開發(fā)的熱點區(qū)域；u 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務設施，將提升板塊的綜合服務功能，從而提升板塊內房地產的價值；u 片區(qū)經濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費能力的不斷提高，對片區(qū)的房地產發(fā)展起著很大的促進作用。二、房地產市場發(fā)展狀況研究%，推售面積則減少10%，%。0507年X商品住宅供應量不斷減少，除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個重要原因。雖然08年上半年住宅預售量有所增加，但量不大，仍有一些項目因市場低迷而捂盤。0308年上半年X市商品住宅批售面積但如果只記實際供應量，即推盤量，上半年全市新增住宅供應263萬平方米，雖比預售面積多，但同比07年上半年的實際供應量，則減少10%。0508年X市推售住宅面積成交分析——供應然遠大于求，同比減少54%。按目前的銷售速度，08年全年的銷售量將只有997年的水平（997年X銷售住宅面積分別為34405萬平方米），足見低迷。近年來X住宅市場火爆，供不應求，特別是在巔峰期07年上半年，：1。之后受各種因素影響，下半年樓市轉熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上07年12月供應量達125萬平方米，：1。08年上半年成交略有起色，但供應然遠大于求。0308年X市住宅供求關系圖注：供求比=批準預售面積/銷售面積價格分析——0