【正文】 圍繞房產(chǎn)的價值，以周期波動的形態(tài)運行，過份偏離會自我調(diào)整，周期價格的形態(tài)呈尖頂圓底。大周期中蘊含著小周期,整個上升周期長達13年。因此我們認為X房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在5年之內(nèi)完成。國內(nèi)物價指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個非常惡劣的經(jīng)濟環(huán)境中。，有利有弊。項目總用地面積約為50萬平方米，其中車輛段上蓋面積約34萬平方米。特別是我國香港地區(qū)發(fā)展尤為成熟，香港由于用地緊張，其各個地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起，成為一個綜合建筑體——即地鐵上蓋物業(yè)。有資料統(tǒng)計顯示，若以每公里地鐵線路日均載客量計算，香港超過5萬人次。上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為100%。（內(nèi)容詳見下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究”）三、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，一同實施，對城市的發(fā)展有著積極的作用，所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮，根據(jù)特點選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。2. 地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)這種模式是由地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地，開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗，并負責具體操作，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。合作開發(fā)有以下幾種模式。在這種模式下，土地權(quán)屬不需要變更，而沿線物業(yè)的開發(fā)權(quán)全部由地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨立的房地產(chǎn)開發(fā)公司享有，合作的開發(fā)商僅是依據(jù)合作開發(fā)合同承擔投資義務(wù)和享有收益的權(quán)利。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。n 其他合作開發(fā)模式其他合作開發(fā)模式還有如合伙型、代建及包銷、BT、BOT等。四、地鐵上蓋物業(yè)案例研究1. 香港全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自1998年以來卻一直盈利。香港地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，從而給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。2. 上海由于地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗。聯(lián)手合作開發(fā)上海上蓋物業(yè)具有三大優(yōu)勢，其中包括地塊、協(xié)調(diào)和時機等優(yōu)勢。0308年南山區(qū)商品住宅批售面積 成交分析——成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是07年上半年，：1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。08年上半年房價回落，環(huán)比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。銷售情況折后起價12800、均價15000元/平方米；項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期l 鼎太風華6期?節(jié)奏布魯斯鼎太風華6期?節(jié)奏布魯斯項目概要開發(fā)商：X市鼎太風華投資有限公司所處區(qū)位：南山區(qū)X路以西、東濱路以北建筑面積：項目總占地：22萬平方米總建筑面積：42萬平方米項目劣勢：緊臨X路；燥音難以避免X物流園區(qū)處于施工高峰期，短期內(nèi)灰塵大西南側(cè)工業(yè)廠區(qū)改造之前，舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量項目優(yōu)勢：擁有永久性海景景觀資源是X三個大盤中距大南山最近的項目大社區(qū)，大配套市場定位項目以中小戶型為主，共606套單位，主力戶型：48~57平方米1房71~78平方米的2房87－96平方米3房。二、商務(wù)公寓市場研究1. X商務(wù)公寓市場概況n 市場概況商務(wù)公寓——商務(wù)公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，具有下列特點：1）可以進行工商注冊；2）物管費較寫字樓低；3）單位面積較小；4）裝修標準略低于寫字樓，但具居住功能，可商可住；因其可以入住也可以辦公，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶：o 本地高收入、生活時尚年輕客戶o 長駐本地的異地或跨國集團高級雇員o 作為居家用途的人士o 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）o 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主）o 本地SOHO族群2. X市典型商務(wù)公寓分析n 海岸卡夫諾海岸卡夫諾位于南山深南大道與X路交匯處。戶型分割為單套約28140㎡的小開間單位，滿足了中小型企業(yè)個性化、自由、獨享辦公空間的需求。項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。目前新房市場的銷售價格為18,000元/平方米。聯(lián)泰大廈為X中心西區(qū)的龍頭，目前已有有很多包括一些律師事物所、廣告公司、建筑師事物所、IT集團公司、貿(mào)易公司入駐該大廈。近期隨著新入市的商務(wù)公寓的檔次不斷提升，且都位于商業(yè)、文化等中心地段，商務(wù)公寓的銷售價格進一步走高，如世金漢宮的銷售均價為18000元/平方米。在上半年供應(yīng)物業(yè)中，有5個物業(yè)為對外發(fā)售項目，2個為招租項目。．價格：結(jié)構(gòu)性回落20052008上半年X寫字樓成交價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：X市土地資源和房產(chǎn)管理局，X中原深港研究中心2008年上半年全市均價為21057元/平方米，%，這主要是結(jié)構(gòu)分化造成的結(jié)果。n 中心西區(qū)作為福田的重要商務(wù)片區(qū)，最近數(shù)年一直保持著穩(wěn)健的開發(fā)速度，未來的供應(yīng)將在20萬㎡以上，時代科技大廈、盛唐商務(wù)大廈、金谷3號年內(nèi)將亮相。2. 南山寫字樓市場分析．南山區(qū)寫字樓供需現(xiàn)狀分析 隨著X與香港在經(jīng)濟、文化、商貿(mào)等各方面的緊密結(jié)合，南山區(qū)的地理位置優(yōu)勢日益突出，作為X新的次中心，南山將建設(shè)成為銀行、證券、保險、信托、基金、擔保、投融資、租賃、中介、咨詢等門類比較齊全，國有、股份制、民營、外資多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展，集金融產(chǎn)業(yè)中心、創(chuàng)新金融中心、物流金融中心、配套服務(wù)金融中心為一體的輻射珠三角的綜合性區(qū)域金融服務(wù)中心。2006－2008年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)一覽表所屬區(qū)域項目名稱辦公樓面積（單位：㎡）開盤均價（元/㎡）銷售率（%）南山中心區(qū)天利中央廣場16500南山中心區(qū)陽光華藝大廈20500100海岸城西座30000南頭佳嘉豪商務(wù)大廈21500海岸卡夫諾數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺．需求旺盛，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，依然以推售為主07年上半年南山區(qū)寫字樓的發(fā)展是相當快速的。．南山區(qū)07年寫字樓價格分析隨著時間的推移，南山區(qū)商務(wù)環(huán)境的成熟的諸多因素的影響，以及高檔物業(yè)的入市，未來的市場價格將依然處于上漲通道中。且未來寫字樓的供應(yīng)檔次日益提高。m2；項目銷售狀況：n 一期已經(jīng)銷售完畢，目前三級市場有較多的放盤。其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。項目評價：n 項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，區(qū)域人氣旺盛，周邊配套齊全；n 是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目；n 海岸城購物中心是目前X西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是X唯一具有濱海風情特色的購物中心。寫字樓主要以銷售為主，銷售價格和租金價格不斷上漲，客戶主要從事高新技術(shù)，金融等行業(yè)。. 需求狀況，成交商業(yè)物業(yè)717套，％％。但縱觀來看，隨著各商業(yè)項目的理性定價和價值回歸，X商業(yè)物業(yè)的成交均價呈現(xiàn)止跌走穩(wěn)的特征。另外，入市的商業(yè)項目多采用自然發(fā)售的營銷策略，這也是X商業(yè)市場理性回歸表現(xiàn)之一。．供應(yīng)量分析2007年X共有84個新增項目推向市場，批準預(yù)售商業(yè)物業(yè)4751套。南山商業(yè)文化中心作為南山新的主要商業(yè)中心，逐漸向大體量、高檔次的商業(yè)發(fā)展。外商投資者的介入將彌補國內(nèi)開發(fā)商實力有限而無法通過長期持有商業(yè)物業(yè)獲得穩(wěn)定的收益的局面，有利于完善商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，提高商業(yè)地產(chǎn)的國際競爭力。．二級市場成交價格分析2007年X市商業(yè)物業(yè)的銷售均價約為18890元/平方米，%。近年，商鋪租賃市場的需求有所擴大，原有空置面積得到消化，空置率逐漸減少。南山商業(yè)文化中心已成為南山新的商業(yè)圈代表，逐步成長為與人民南商圈、東門商圈、華強北商圈抗衡的大型商圈。一系列的規(guī)劃利好促使了X灣口岸商業(yè)街的高成長空間。購物中心約12萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。4. 市場分析小結(jié)n 2008上半年全市商業(yè)供應(yīng)規(guī)模銳減，大規(guī)模的商業(yè)項目寥寥無幾，多為住宅項目的附帶商業(yè)，供應(yīng)區(qū)域主要集中在關(guān)外；成交情況不容樂觀，呈現(xiàn)了下降的趨勢，成交價格也有所下降；n 南山區(qū)由于在傳統(tǒng)商圈基礎(chǔ)上的改造，人居氛圍不斷濃厚，帶動了商業(yè)氣氛，供應(yīng)量和成交量均有所上升，整體價值的提升帶動了價格上漲和租金的攀升，如X灣口岸商業(yè)街銷售均價為42000元/平方米，但成交量和價格的增速有所放緩；n 新增商業(yè)項目功能齊全，業(yè)態(tài)分布廣泛，建筑風格獨特，具有較旺的人氣，客流量較大。南山區(qū)的酒店發(fā)展規(guī)模相對于其經(jīng)濟發(fā)展水平雖然屬于特區(qū)內(nèi)并不高，但其大多為高檔酒店，如南山的五星級數(shù)量僅次于福田。座落在X蛇口經(jīng)濟特區(qū)，并由香港美麗華集團、香港招商局集團、香港上海匯豐銀行及中國銀行X分行聯(lián)合投資。酒店內(nèi)有多間中西餐廳及宴會廳。房型門市價前臺現(xiàn)付價高級客房RMB 2185RMB 1247高級客房[雙早] RMB 2185RMB 1312豪華客房RMB 2530RMB 1408豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1474超豪華客房RMB 2530RMB 1569超豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1635套房RMB 3680RMB 1784套房[雙早] RMB 3680RMB 1850行政樓層豪華房RMB 3105RMB 1784行政樓層套房RMB 4370RMB 2107n 泰格公寓（按五星級標準建設(shè)）X泰格公寓座落在中國南部最大的外國人集中的國際化高檔居住區(qū)之一的蛇口，由招商地產(chǎn)投資，新加坡輝盛管理公司所管理。房型門市價前臺現(xiàn)付價豪華套房公寓RMB 1380RMB 949經(jīng)典套房公寓RMB 1725RMB 11393. 市場分析小結(jié)隨著深港合作的加快，X國際地位的提高，以大運會的承辦為契機，X將越來越多的舉辦國際性的會展、會議，X市酒店未來的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。3. 交通條件n X片區(qū)由多達9條不同交通干線，分別是地鐵1號線延長段，地鐵5號線，廣深城際鐵路，平南灣鐵路，南坪快速，沿江高速，濱海大道，月亮灣大道，深南大道。n 海上運輸已形成了包括蛇口、赤灣、媽灣、東角頭等港口群，貨運可達世界各地，是X乃至華南地區(qū)的主要貨運通道。4. 水電通訊保障，西麗長嶺皮等7座水庫，庫容量為4877萬立方米，通過其他渠道年取水量為1200萬立方米。蛇口、南油電信大樓，靈通、蛇口、南山傳呼臺，蛇口微波塔，深大電話公司等構(gòu)成了一個四通八達的通訊網(wǎng)絡(luò)。n 車輛的上蓋建筑及車輛段周邊的保護區(qū)域必須與車輛段同時施工建設(shè)，由于車輛段被要求于2011年建成使用，因此，X灣車輛段上蓋及車輛段周邊的保護區(qū)域必須于車輛段一同建成，并最遲于2011年全部建成投入使用。2. Weakness（劣勢）n 市場成熟度：X灣與蛇口西項目區(qū)域成熟時間較長，X灣項目屬于XCBD第一塊開發(fā)用地，區(qū)域發(fā)展目前不成熟，整體片區(qū)規(guī)劃到成熟期會長到58年；n 環(huán)境影響：車輛段上蓋對項目自身運營有一定的負面影響；X灣周邊交通路網(wǎng)復(fù)雜；月亮灣大道有交通噪音及視線影響；火車西站鐵軌地塊東面大約在50米，將有噪音影響；沿地塊東面300米處有高壓走廊，將對客戶造成心理影響；有近21萬平方米用地地下為地鐵車輛的功能空間，基地零標高比周圍地面高出15米。開發(fā)時機：從城市發(fā)展來看，該區(qū)域定位為未來X市高強度發(fā)展的CBD區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。二、6/8/9/10號地塊開發(fā)模式6/8/9/10號地塊部分要配合車輛段的工程，此部份物業(yè)建造的工程技術(shù)及進度要求將非常嚴格，任何誤差都會影響車輛段的建設(shè)安全和進度，從這些方面考慮地鐵公司可獨立發(fā)展。因此如果選擇與知名房地產(chǎn)開發(fā)商合作，其經(jīng)驗和品牌效將會有利于整個項目的開發(fā)，并且開發(fā)商可更準確把握市場的走向，提高物業(yè)的銷售價格。因為開發(fā)商可更準確把握市場的定位及走向，提高物業(yè)的銷售價格。第七部分 項目功能物業(yè)發(fā)展設(shè)想一、項目賣點整合n 交通優(yōu)勢：X首個地鐵上蓋物業(yè)，隨著X市地鐵交通的逐步完善，將帶給項目便捷的交通方式；n 規(guī)模優(yōu)勢：本項目包括保障性住房在內(nèi)總建筑面積141萬平方米，是X市區(qū)內(nèi)幾乎絕跡的大盤開發(fā)；n 配套優(yōu)勢：項目不但包含了住宅、商業(yè)、寫字樓等各類型物業(yè)，還包括各個類型的學校、社區(qū)健康服務(wù)中心等完善的服務(wù)設(shè)施，片區(qū)擁有著絕佳的配套；n 區(qū)位優(yōu)勢：X片區(qū)是X市規(guī)劃中的國際物流園區(qū)，項目用地處于X物流CBD用地范圍，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢和后期的可增長性；二、項目整體形象定位X市未來將建設(shè)成為亞太地區(qū)有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿(mào)易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市，把X建設(shè)成為重要的區(qū)域性國際化城市。X中央地鐵商務(wù)區(qū)我們暢想的在本項目可以享受的新生活應(yīng)該是……我們建造的不僅僅是一個居住環(huán)境更要營造現(xiàn)代人、的一種生活方式輕松獲得快捷、舒適、便利的居住、商務(wù)及娛樂區(qū)在這里，你可以體會到快捷的佳通給生活帶來的便利在這里，你可以體會到商務(wù)、休閑同時進三、住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)想產(chǎn)品定位由于地鐵這種交通方式的便捷性，本項目的輻射范圍廣，因此，為吸引最大范圍的客戶，本項目住宅產(chǎn)品定位于中高檔中大戶型，配套成熟，居住氛圍濃郁的中高檔社區(qū)。四、商務(wù)公寓發(fā)展設(shè)想產(chǎn)品定位本項目商務(wù)公寓將具有一系列硬件優(yōu)勢，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全