【正文】 。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2021 元 /平方米左右。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。 今年武漢 市基礎建設 將要 快速發(fā)展。 。 ，也成為了房市升溫。 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 五．市場風險分析 精品文檔 精心打造 ，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市 場、居委會、派出所等設施。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房高級瓷磚到頂。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。 3) 配套設備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管 理處等方便居民使用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。 適應小區(qū)投資項目的要求。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 3. 周邊環(huán)境條件 精品文檔 精心打造 小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。 項目 選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。 (2)制訂方案。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 三．建設條件 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行???? 精品文檔 精心打造 五．環(huán)境保護 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。生活廢水和餐飲 廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 二．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。 景觀用水應設置循環(huán) 系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 精品文檔 精心打造 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。停車場設有兩個進出口。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 一．勞動安全衛(wèi)生 1．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、 塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機 構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。 一．組織機構設置 本公司是股份有限制公司 ,分為權力機構 ,經(jīng)營管理機構和監(jiān)督機構 .最高權力機構是董事會 ,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制 ,董事會由 8 人組成 ,董事長1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負責 .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設經(jīng)理 , 負責組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8人組成 .對公司的財務和職權予以監(jiān)督。 財務部 ： 負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。 2. 物資準備 3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 D 組織設計交底。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 售后服務部 ： 負 責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建 設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。 3. 培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。這種培訓由專任講師授課或主持。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、 上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。 6. 培訓積分制度。 7. 培訓信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費 主要分為： a. 居民安置費： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。 時 間 任 務 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 精品文檔 精心打造 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 電信：本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831 開設下屬分局解決。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。 二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設 期 2021 2021 2021 2021 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設投資 建設期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。 c． 當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 ，有選擇地租賃施工用機械設備。 十二、財務評價 一．設項目法人項目財務評價 、銷售稅金及附加估算表 （見附表 6） （新設項目法人項目）（見附表 7） 1）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可 計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。 二．項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。該地區(qū)的教 學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。 項目建設對社會的影響及相關措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住