【正文】 X中央地鐵商務(wù)區(qū)我們暢想的在本項目可以享受的新生活應(yīng)該是……我們建造的不僅僅是一個居住環(huán)境更要營造現(xiàn)代人、的一種生活方式輕松獲得快捷、舒適、便利的居住、商務(wù)及娛樂區(qū)在這里，你可以體會到快捷的佳通給生活帶來的便利在這里，你可以體會到商務(wù)、休閑同時進(jìn)三、住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)想產(chǎn)品定位由于地鐵這種交通方式的便捷性，本項目的輻射范圍廣，因此，為吸引最大范圍的客戶，本項目住宅產(chǎn)品定位于中高檔中大戶型，配套成熟，居住氛圍濃郁的中高檔社區(qū)。因為開發(fā)商可更準(zhǔn)確把握市場的定位及走向，提高物業(yè)的銷售價格。二、6/8/9/10號地塊開發(fā)模式6/8/9/10號地塊部分要配合車輛段的工程，此部份物業(yè)建造的工程技術(shù)及進(jìn)度要求將非常嚴(yán)格，任何誤差都會影響車輛段的建設(shè)安全和進(jìn)度，從這些方面考慮地鐵公司可獨立發(fā)展。2. Weakness（劣勢）n 市場成熟度：X灣與蛇口西項目區(qū)域成熟時間較長，X灣項目屬于XCBD第一塊開發(fā)用地，區(qū)域發(fā)展目前不成熟，整體片區(qū)規(guī)劃到成熟期會長到58年；n 環(huán)境影響：車輛段上蓋對項目自身運營有一定的負(fù)面影響；X灣周邊交通路網(wǎng)復(fù)雜；月亮灣大道有交通噪音及視線影響；火車西站鐵軌地塊東面大約在50米，將有噪音影響；沿地塊東面300米處有高壓走廊，將對客戶造成心理影響；有近21萬平方米用地地下為地鐵車輛的功能空間，基地零標(biāo)高比周圍地面高出15米。蛇口、南油電信大樓，靈通、蛇口、南山傳呼臺，蛇口微波塔，深大電話公司等構(gòu)成了一個四通八達(dá)的通訊網(wǎng)絡(luò)。n 海上運輸已形成了包括蛇口、赤灣、媽灣、東角頭等港口群，貨運可達(dá)世界各地，是X乃至華南地區(qū)的主要貨運通道。房型門市價前臺現(xiàn)付價豪華套房公寓RMB 1380RMB 949經(jīng)典套房公寓RMB 1725RMB 11393. 市場分析小結(jié)隨著深港合作的加快，X國際地位的提高，以大運會的承辦為契機，X將越來越多的舉辦國際性的會展、會議，X市酒店未來的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。酒店內(nèi)有多間中西餐廳及宴會廳。南山區(qū)的酒店發(fā)展規(guī)模相對于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然屬于特區(qū)內(nèi)并不高，但其大多為高檔酒店，如南山的五星級數(shù)量僅次于福田。購物中心約12萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。南山商業(yè)文化中心已成為南山新的商業(yè)圈代表，逐步成長為與人民南商圈、東門商圈、華強北商圈抗衡的大型商圈。．二級市場成交價格分析2007年X市商業(yè)物業(yè)的銷售均價約為18890元/平方米，%。南山商業(yè)文化中心作為南山新的主要商業(yè)中心，逐漸向大體量、高檔次的商業(yè)發(fā)展。另外，入市的商業(yè)項目多采用自然發(fā)售的營銷策略，這也是X商業(yè)市場理性回歸表現(xiàn)之一。. 需求狀況，成交商業(yè)物業(yè)717套，％％。項目評價：n 項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，區(qū)域人氣旺盛，周邊配套齊全；n 是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目；n 海岸城購物中心是目前X西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是X唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。項目銷售狀況：n 一期已經(jīng)銷售完畢，目前三級市場有較多的放盤。且未來寫字樓的供應(yīng)檔次日益提高。2006－2008年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)一覽表所屬區(qū)域項目名稱辦公樓面積（單位：㎡）開盤均價（元/㎡）銷售率（%）南山中心區(qū)天利中央廣場16500南山中心區(qū)陽光華藝大廈20500100海岸城西座30000南頭佳嘉豪商務(wù)大廈21500海岸卡夫諾數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺．需求旺盛，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，依然以推售為主07年上半年南山區(qū)寫字樓的發(fā)展是相當(dāng)快速的。n 中心西區(qū)作為福田的重要商務(wù)片區(qū)，最近數(shù)年一直保持著穩(wěn)健的開發(fā)速度，未來的供應(yīng)將在20萬㎡以上，時代科技大廈、盛唐商務(wù)大廈、金谷3號年內(nèi)將亮相。在上半年供應(yīng)物業(yè)中，有5個物業(yè)為對外發(fā)售項目，2個為招租項目。聯(lián)泰大廈為X中心西區(qū)的龍頭，目前已有有很多包括一些律師事物所、廣告公司、建筑師事物所、IT集團(tuán)公司、貿(mào)易公司入駐該大廈。項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶：o 本地高收入、生活時尚年輕客戶o 長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級雇員o 作為居家用途的人士o 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）o 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主）o 本地SOHO族群2. X市典型商務(wù)公寓分析n 海岸卡夫諾海岸卡夫諾位于南山深南大道與X路交匯處。銷售情況折后起價12800、均價15000元/平方米；項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期l 鼎太風(fēng)華6期?節(jié)奏布魯斯鼎太風(fēng)華6期?節(jié)奏布魯斯項目概要開發(fā)商：X市鼎太風(fēng)華投資有限公司所處區(qū)位：南山區(qū)X路以西、東濱路以北建筑面積：項目總占地：22萬平方米總建筑面積：42萬平方米項目劣勢：緊臨X路；燥音難以避免X物流園區(qū)處于施工高峰期，短期內(nèi)灰塵大西南側(cè)工業(yè)廠區(qū)改造之前，舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量項目優(yōu)勢：擁有永久性海景景觀資源是X三個大盤中距大南山最近的項目大社區(qū)，大配套市場定位項目以中小戶型為主，共606套單位，主力戶型：48~57平方米1房71~78平方米的2房87－96平方米3房。0308年南山區(qū)商品住宅批售面積 成交分析——成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是07年上半年，：1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。2. 上海由于地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗。四、地鐵上蓋物業(yè)案例研究1. 香港全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自1998年以來卻一直盈利。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)有以下幾種模式。（內(nèi)容詳見下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究”）三、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，一同實施，對城市的發(fā)展有著積極的作用，所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮，根據(jù)特點選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。有資料統(tǒng)計顯示，若以每公里地鐵線路日均載客量計算，香港超過5萬人次。項目總用地面積約為50萬平方米，其中車輛段上蓋面積約34萬平方米。國內(nèi)物價指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。大周期中蘊含著小周期,整個上升周期長達(dá)13年。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上07年12月供應(yīng)量達(dá)125萬平方米，：1。、區(qū)域發(fā)展前景u 南山區(qū)有強大的物流產(chǎn)業(yè)支撐，同時也是政府重點和加強開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；u 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務(wù)設(shè)施，將提升板塊的綜合服務(wù)功能，從而提升板塊內(nèi)房地產(chǎn)的價值；u 片區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費能力的不斷提高，對片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起著很大的促進(jìn)作用。加強與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 n 區(qū)域性物流中心城市。是中國現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影。全國經(jīng)濟(jì)仍然保持穩(wěn)步快速增長勢頭。252。在利潤分配方面，綜合考慮雙方出資比例、項目的稀缺性、開發(fā)模式的風(fēng)險、投資方的開發(fā)資質(zhì)和知名度、項目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表：地鐵公司投資方備 注出資額（萬元）44433991927出資比例%建議分配比例175%25%知名品牌開發(fā)商，如：萬科等建議分配比例285%15%一般品牌開發(fā)商，財政實力較強建議分配比例390%10%無品牌開發(fā)商，財政實力較強l 項目風(fēng)險及防范建議n 項目風(fēng)險252。協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式中，雙方出資情況如下表：出資額出資比例地鐵公司444339%投資方91927%合計536266%在這種合作模式中，%的股權(quán)，%的股權(quán)。政策性用地自2009年開工，至2011年底，歷時3年，各年開發(fā)投資額分別為139233萬元、104425萬元、104425萬元，共計348083萬元。2. 項目建設(shè)進(jìn)度工程于2008年報批報建，2009年初開始動工，預(yù)計2013年11月底全部完成竣工驗收，開發(fā)建設(shè)工期歷時6年。與寶安中心區(qū)一起，未來將成為X高強度發(fā)展的CBD。2011年8月開工，2013年11月工，歷時3年。該地塊采用萊坊公司建議的協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，引進(jìn)知名開發(fā)商，以提升項目的整體檔次，使得項目價值最大化?？紤]到本項目經(jīng)營性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平，且結(jié)合目前房地產(chǎn)市場行情。 項目整體的財務(wù)風(fēng)險本項目采用自有資金、企業(yè)融資、銀行借款和銷售回款進(jìn)行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。本項目是X市地鐵有限公司擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型的大型綜合項目，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。17個口岸中，有中國最大的陸路客運口岸和貨運口岸，加之毗鄰香港的獨特區(qū)位優(yōu)勢，不但外貿(mào)出口連續(xù)15年雄居全國第一，更是中西文化交流與交匯之重要基地。l X市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位按照國家中長期發(fā)展計劃，到2030年，中國將成為世界最大的經(jīng)濟(jì)體之一。3. 區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢，突出各區(qū)在區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢，X提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個城市組團(tuán)的基礎(chǔ)上，通過組團(tuán)的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個城市功能地區(qū)。4. 宏觀環(huán)境與本項目發(fā)展的聯(lián)系、X投資宏觀背景u 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定增長，人民生活水平提高，對于住房需求更高。0508年X市推售住宅面積成交分析——供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求，同比減少54%。沒有人能非常準(zhǔn)確預(yù)測頂部及底部出現(xiàn)地時期，但是房地產(chǎn)市場發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機期和蕭條期四個周期，每個周期又有其表現(xiàn)特征。20032008年X房價走勢圖2007年底以來，X市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的進(jìn)行調(diào)整， 2008年因四川地震、全球經(jīng)濟(jì)放緩和國內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場的低迷只是短期態(tài)勢，影響X市房地產(chǎn)整體市場的基本因素如：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市人口的快速增長等房地產(chǎn)市場的決定性因素并沒有發(fā)生大的變化。T2010073宗地為政策性住房項目，開發(fā)量高達(dá)60多萬平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初級公務(wù)員，這與本項目商品住宅潛在客戶不會重復(fù)，但由于預(yù)計政策性住房會有大量的出租行為，這可能會降低本項目的投資客戶對未來項目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項目的投資客戶比例，但與此同時60多萬平方米的政策性住房為本項目的商業(yè)運營提供了巨大的消費人群，是項目商業(yè)經(jīng)營的利好。2. 特殊性地鐵上蓋物業(yè)的底層是一般是沿線地鐵站，還有可能契合了換乘公交車站，這些基礎(chǔ)設(shè)施如何與上蓋物業(yè)（特別是地下車庫）進(jìn)行有機的融合，這需要與地鐵設(shè)計、建設(shè)工程甚至公交車公司多方溝通和配合，且在設(shè)計、施工、技術(shù)等多方面不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，開發(fā)難度大。地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時間距離，大大提高了效率；并且?guī)砹司薮蟮娜肆骱拓敻涣?，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大投資價值和升值空間。地鐵公司得到的開發(fā)利潤內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。項目登記在地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨立房地產(chǎn)開發(fā)公司名下。3. 開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)這種模式由開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過法律,要求相關(guān)的開發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費用。香港地鐵公司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車站上蓋和毗鄰的18個地點適中的位置發(fā)展物業(yè)。而2007年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。6月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對08年南山去房價起到了較大的支撐作用。在市場收到很高的認(rèn)可度。目前在市場上新房售價為15,000元/平方米。n 聯(lián)泰大廈聯(lián)泰大廈位于深南大道竹子林紫竹七道，對面即為“福田交通綜合樞紐換乘中心”，將與“地鐵竹子林站”無縫接駁，日換乘量將達(dá)35萬人次。其在市場上熱銷有以下原因：o 市場空間大，目前整個X市屬商務(wù)公寓的樓盤屈指可數(shù)，南山區(qū)只有海岸卡夫諾一個純商務(wù)公寓；o 開發(fā)公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉；o 商務(wù)公寓填補小面積商務(wù)辦公市場的效果，具有較高市場競爭力三、寫字樓市場研究1. X寫字樓市場概況自房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期以來，寫字樓項目的上市速度明顯放緩，導(dǎo)致目前在售項目非常少，直接影響成交量萎縮。 ．后市：下半年供應(yīng)逐步放大2008年，寫字樓供應(yīng)有望達(dá)百萬之巨，但因為房地產(chǎn)市場的不景氣，入市步伐明顯放緩，或呈現(xiàn)上半年冷、下半年熱的局面。，逐漸步入高端寫字樓的行列產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，使得南山成為新的高級辦公區(qū)域。價格的變化必將影響租金，未來南山區(qū)寫字樓租金仍有著足夠的發(fā)展空間。m2（海岸城配備地下停車位約2000個。n 目前南山市場供應(yīng)的寫字樓建筑設(shè)計獨特，功能齊全，配套完善，將于中心區(qū)的寫字樓形成較大的競爭。 新開盤項目價格狀況據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2008年上半年僅有12個商業(yè)項目入市，其中關(guān)內(nèi)區(qū)域僅有4個項目，其余項目均位于關(guān)外，％。其中，南山區(qū)新增項目只有10個，％％。資料來源：中原統(tǒng)計資料商業(yè)從整體的供應(yīng)來看，2006年以前，南山區(qū)的商業(yè)供給大于需求，但還是可以看出