【正文】 濱海大道通車以后，南山商業(yè)需求成倍增長。由于西部通道建設(shè)的利好，南山創(chuàng)業(yè)商圈的商鋪的需求也出現(xiàn)增長，同時(shí)西部通道的開通促使南山區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費(fèi)格局的改變，商業(yè)物業(yè)的租金也有所上漲。項(xiàng)目評價(jià)：卓越五、酒店市場分析1. X市酒店市場分析X市各星級酒店的分布表區(qū)域5星4星3星2星1星未評級星級酒店總數(shù)羅湖區(qū)56322313867105福田區(qū)2318140313768南山區(qū)25360131629寶安區(qū)261260372663龍崗區(qū)03340641074鹽田區(qū)0311012517合計(jì)112669541195161356（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告）2007年X市星級賓館酒店床位統(tǒng)計(jì)(單位：張)項(xiàng)目小計(jì)五星四星三星二星一星合計(jì)4007757959717162658200100羅湖區(qū)194602964250494364456100福田區(qū)7158728768358220800南山區(qū)4493106822234457570寶安區(qū)48791035148818624940龍崗區(qū)2312013836283010鹽田區(qū)1775013513121120（資料來源：2007年X旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告）從上述兩張表可看出目前X市的星級酒店主要集中在羅湖和福田，羅湖無論是星級酒店的數(shù)量還是酒店的星級在全市中占的比例都是最高的，這主要由于改革開放歷史因素和羅湖得天獨(dú)厚的地理位置。X南海酒店擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)：旅客穿梭香港及蛇口、澳門及珠海均方便快捷；酒店鄰近X國際機(jī)場及。X泰格公寓從單人公寓到四房公寓滿足多樣化的市場需求。這些線路構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性好，交通優(yōu)勢非常明顯，十分利于項(xiàng)目開發(fā)。現(xiàn)已建成規(guī)模較大的水廠3個(gè)，基本保證全區(qū)的生活、工業(yè)用水。二、項(xiàng)目SWOT分析1. Strength（優(yōu)勢）n 地鐵上蓋物業(yè)，與軌道交通直接銜接，交通方便，通達(dá)性好；n 該項(xiàng)目位于濱海區(qū)，具備打造濱海物業(yè)的可能性；n 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，容易形成市場的號召力，且自身大量的業(yè)主人群為項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作提供了有利的條件。因此區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項(xiàng)目屬于區(qū)域中期發(fā)展項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合，同時(shí)項(xiàng)目具備較好的開發(fā)時(shí)機(jī)。因此6/8/9/10號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。借助X市大發(fā)展的機(jī)遇，本項(xiàng)目也將大大提升X都市形象；本項(xiàng)目應(yīng)該充分挖掘X乃至全國地鐵物業(yè)先機(jī)，占位地鐵物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者形象，通過商務(wù)、寫字樓、酒店等配套的穩(wěn)步投入，逐步引領(lǐng)區(qū)域走向成熟，打造區(qū)域活力中心。因此，最終保守估計(jì)本項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)可實(shí)現(xiàn)為17,500元/平方米。因此4/5/7號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。即地鐵公司獨(dú)立開發(fā)要承受的風(fēng)險(xiǎn)肯定較高，管理成本也較合作開發(fā)高。三、項(xiàng)目評價(jià)建設(shè)條件：本項(xiàng)目用地場地平整，地塊規(guī)則，周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件等建設(shè)條件具備，較好的房地產(chǎn)發(fā)展條件。咽喉區(qū)面積大（9萬多平方米），而且區(qū)內(nèi)股道繁雜，柱網(wǎng)不規(guī)則，若柱網(wǎng)及上蓋作為后期實(shí)施，在不影響正常運(yùn)營及行車限界安全的前提下，為其上蓋板搭設(shè)腳手架等施工，股道間的范圍都不能為其提供必要的工作面，因此初期上蓋范圍必須一次性建成。目前周邊有深南大道，月亮灣大道，X路，南山大道等主干線，往各區(qū)域的通達(dá)性較好。2. 地形、地勢3號地塊內(nèi)有水渠1號地塊，石頭較多2號地塊11號地塊項(xiàng)目地塊由于是填海區(qū)，部分地塊不平整，有大量的石頭，有水渠和水溝的限制，不利于施工。交通便利，酒店距西部通道、福田中心區(qū)和科技園僅數(shù)分鐘車程，距蛇口碼頭、皇崗口岸僅15分鐘車程，而且距羅湖口岸僅20分鐘車程。而X市分星級酒店入住率分布表可以看出，X市五星級酒店入住率也位居星級酒店前茅；2. 南山區(qū)典型酒店分析n 南海酒店（五星級）X南海酒店是X首間由“中國政府評定的五星級酒店”。海岸風(fēng)情街：由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對外出售。2008年4月，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司推出X灣口岸商業(yè)街62間鋪位，開盤取得良好的銷售成績。2007年南山部分新開盤項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)面積（㎡）商鋪套數(shù)售價(jià)（元/㎡）你地公寓商業(yè)街㎡22繽紛商業(yè)中心181街鋪6萬，內(nèi)鋪3萬百納空間24（街鋪20）集中商業(yè)招商，海岸大廈212一樓均價(jià)10萬，整體均價(jià)為3萬學(xué)府商業(yè)街37資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料2007年西部通道的開通提高了買家對南山區(qū)位價(jià)值提升的信心，南山區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)達(dá)到25000元/平方米，基本與羅湖區(qū)持平。n 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺(tái)和外商投資者的熱情更是高漲。它將成為一個(gè)集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游、高尚文化生活為一體的高尚生活品質(zhì)的綜合性商圈。2008年上半年X商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)僅為11191元/平方米，下降趨勢明顯。n 南山區(qū)由于未來良好的發(fā)展前景，寫字樓檔次逐漸提升，步入高端行列，如天利中央廣場，海岸城，均是近年寫字樓時(shí)常影響力較大的項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資約20億元人民幣,總建筑面積約30萬平方米。使用年限為50年，總體來看，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，且依然以推售為主。n 除了關(guān)內(nèi)區(qū)域外，關(guān)外寶安區(qū)也將在2008年展示自己的風(fēng)采，成為寫字樓的重要供應(yīng)區(qū)域，榮超濱海大廈、國際西岸之后，龍光世紀(jì)大廈、駿業(yè)項(xiàng)目等項(xiàng)目也將推出。市場進(jìn)入調(diào)整期以來，成交量因?yàn)楣?yīng)量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，個(gè)別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑。在二手市場中，純商務(wù)公寓的求是大廈、聯(lián)泰大廈、金中環(huán)大廈等更是高達(dá)25,000—30,000元/平方米，與當(dāng)時(shí)很多寫字樓的價(jià)格相近甚至略高，這與商務(wù)公寓供應(yīng)量少、物以稀為貴不無關(guān)系。為純復(fù)式酒店式商務(wù)公寓， 、獨(dú)一無二的地段、居住商務(wù)辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精裝修，可作為公司注冊地址。作為X首個(gè)24小時(shí)柔性商務(wù)策源地，海岸卡夫諾以商務(wù)理念為主旨，產(chǎn)品軟硬件配置上采用高規(guī)格：全玻璃幕墻，日立豪華電梯，在空間利用上采用全復(fù)式LOFT辦公。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。0508年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖 價(jià)格分析——價(jià)格回落低于全市水平南山0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達(dá)到36%、39%和49%，連續(xù)三年房價(jià)漲幅均超過全市平均水平。且提到合作開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)市場肯定是“共贏之舉”。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。該合作開發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。由于前期投入資金較大,風(fēng)險(xiǎn)也大，這種模式比較少用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上。地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。經(jīng)濟(jì)類6次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，%%中國人民銀行落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長2. 政策對本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目同樣受90/70住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策的影響，T201007T2010072宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積90㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的70%以上。但從2003年2008年X市價(jià)格走勢圖來看，房地產(chǎn)市場周期是2003年啟動(dòng)上升，到2008年完成一個(gè)周期，即5年一個(gè)周期。08年上半年房價(jià)回落，雖同比07年上半年仍上漲4%，但是與07年下半年比，已下跌18%。雖然08年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但量不大，仍有一些項(xiàng)目因市場低迷而捂盤。空間發(fā)展定位：X特區(qū)帶形組團(tuán)結(jié)構(gòu)中重要的西部城市組團(tuán)，X市二十一世紀(jì)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)之一。充分發(fā)揮X移民城市和移民文化的特點(diǎn)，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進(jìn)一步擴(kuò)大城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的主要中心之一。同時(shí)，X還是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港和中國第四大旅游城市。2. X市總體城市發(fā)展和規(guī)劃X，是中國與世界交往的主要門戶之一。252。 酒店等經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)酒店市場存在一定的競爭，未來項(xiàng)目酒店式公寓的經(jīng)營可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營方面，同樣面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目利潤全部來自于4~10號地塊，在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入1005442萬元，經(jīng)營收入13903338萬元，共計(jì)14908780萬元，可獲利潤11083463萬元，扣除所得稅后凈利潤為8312597萬元；繳納所得稅2770866萬元，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。其中78597萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進(jìn)行融資，必要時(shí)該宗地可與4~10號地塊進(jìn)行捆綁，由雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。n T201072宗地：包括10四個(gè)地塊，為地鐵上蓋商住用地。地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱X地鐵X灣車輛段上蓋項(xiàng)目2. 委托方 3. 承擔(dān)可行性研究工作的單位 4. 研究工作依據(jù)n 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）n 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號）n 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）n 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料n 國家及X經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃5. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場研究確定的容積率，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表。該宗地于2009年初開工，2011年12月31日前完工，歷時(shí)3年。n 資金籌措本項(xiàng)目1/2/3/11號地塊的資金來源主要有兩個(gè)渠道：自有資金、政府代建費(fèi)，分別為78597萬元、269486萬。l 經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論政策性用地為政府代建工程，無利潤。252。酒店經(jīng)營方面，可與國際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經(jīng)驗(yàn)、客源，并獲得技術(shù)服務(wù)支持。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，%；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資23554億元，%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，%。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的的新型產(chǎn)業(yè)體系已基本建成。l X區(qū)域發(fā)展策略：加強(qiáng)多層次區(qū)域合作進(jìn)行多層次區(qū)域合作以擴(kuò)大城市對外的輻射力，促進(jìn)共同發(fā)展是X未來應(yīng)采取的選擇。產(chǎn)業(yè)功能定位：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一,集裝箱樞紐港——X港的重要組成部分，X市的科教中心和旅游度假基地。0507年X商品住宅供應(yīng)量不斷減少，除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個(gè)重要原因。0308年X市住宅供求關(guān)系圖注：供求比=批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷售面積價(jià)格分析——08年上半年大幅回落近年房價(jià)上漲，其中0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達(dá)到18%、31%和45%。從X樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。2008年上半年宏觀政策一覽表分類政策名稱發(fā)布單位政策核心內(nèi)容土地《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國務(wù)院辦公廳打擊囤積土地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn)；地價(jià)下降住房規(guī)劃《X市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》X市國土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目《X市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》X市國土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目稅收《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)政部、國家稅務(wù)總局支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、支持住房租賃市場發(fā)展土地增值稅預(yù)征率提高X市地稅局調(diào)整后普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入１％預(yù)征，別墅類按銷售收入３％預(yù)征，其他類型房產(chǎn)按２％預(yù)征。項(xiàng)目初步發(fā)展方案宗地號T2010071T2010072T2010073用地性質(zhì)白地商住用地上蓋商住用地政策性住房用地建筑面積544800m2263050m2602150m2物業(yè)類型商業(yè)/住宅/辦公/酒店/商務(wù)公寓商業(yè)/住宅/辦公商業(yè)/住宅公共配套學(xué)校/幼兒園/其他幼兒園/其他學(xué)校/幼兒園/其他二、地鐵上蓋物業(yè)特殊性研究1. 概念地鐵上蓋物業(yè)把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機(jī)結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進(jìn)行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等多種物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開發(fā)。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、?shí)用程度最高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式。1. 地鐵公司自行組織開發(fā)這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操