【導讀】承擔可行性研究公司·······························································3. 項目建設規(guī)劃內容··································································4

　　

【正文】 較理想樂觀的價格）： 21 住宅均價： 5,500 元 / m2； 商業(yè)均價： 1,5000 元 / m2； 方案建議 方案整體設計 總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。 商業(yè)設計 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 住宅戶型設計 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 65～ 75 m 90～ 115 m2之間； 2 房套數約占總套數 30%左右， 3 房套數約占總套數 70%左右。 22 5 項目開發(fā)建設進度安排 有關工程計劃說明 根據項目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工 時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 計劃于 2021 年 6 月動工，在資金及時到位的情況下，預計 2021 年 7 月竣工，其開發(fā)建設期為 2 年 2 個月（從 2021 年第 2 季度至 2021 年第 3 季度）。 施工橫道圖 詳見附表 項目工程計劃橫道圖。 23 6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據測算，項目的總投資為 43, 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表： 表 9：項目總投資估算表 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 土地成本根據深圳市規(guī)劃與國土資源局公 告的市場地價測算，項目土地成本為 16, 萬元。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產開項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 建安工程費 序號 項目名稱 總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費 %3 建安工程 21, 2, %4 管理費 %5 不可預見費 %6 其他費用 %7 財務費用 %8 銷售費用 1, %9 公用設施專用基金 %10 合計 43, 4, %24 包括基礎、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟 3 部電梯，每部電梯 45 萬計算）、室外配套等，此項費用根據項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 項目建安工程費為 21, 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。按深圳市同類房地產開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 項目管理費為 萬元。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 項目不可預見費為 萬元。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。 項目的其他費用為 萬元。 財務費用 指為開發(fā) 項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 根據項目建設投資資金需要，結合自有資金情況，經測算項目需貸款額為8,000 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測算，總貸款利息為 615 萬元。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。 項目的銷售費用為 1, 萬元。 公共設施專用基金 25 根據《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥 ”。經估算為 498 萬元。 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 項目總投資為 43, 萬元，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表： 表 10：項目資金來源表 注：自有資金為項目土地成本。 投資使用計劃 根據企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃表》 經濟測算時，根據項目的實際情況、計算期從 2021 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2021 年下半年竣工驗收。 2021 年下半年進入銷售期，銷售 期至2021 上半年止，對項目的經濟測算從 2021 年 6 月至 2021 年 6 月，共計三年，建設周期 2 年零 2 個月。 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售回款 18, %4 總投資 43, %26 7 銷售及經營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為 96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價 5,500 元 / m2，銷售率按 95%計；商業(yè) 4,000 m2，均價 15,000 元 / m2，銷售率按 100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 表 11：項目銷售收入測算表 項目 可售面積（ m2） 銷售單價 （元 / m2） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 92,200 5,500 95% 48, 商業(yè) 4,000 15,000 100% 6,000 合計 96,200 54, 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 2, 萬元。 根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各 期的銷售收入、銷售稅金測算見附表 《項目銷售收入與經營稅金及附加估算表》。 預計 2021 年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至 2021 年上半年。 27 資金來源與運用分析 根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 《資金來源與運用表》。 銷售利潤 經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 12：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 54, ⑵ 開發(fā)成本 40, ⑶ 銷售費用 1, ⑷ 銷售稅金及附加 2, ⑸ 財務費用 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 8, ⑺ 所得稅 ⑹ 15% 1, ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 100%的情況下的經濟效益指標。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 《項目損益及利潤分配表》。 28 8 財務與敏 感性分析 項目盈利能力分析 經測算，總投資為 43, 萬元，開發(fā)期為 2 年 2 個月，投資回收期為 年，利潤總額為 8, 萬元，稅后利潤為 6, 萬元，稅后成本利潤率為 %，屬于房地產開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達 79%時項目可保本。 根據市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷 售價格及銷售率容易實現，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現的風險較大。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結果： 29 表 13：項目敏感性分析 經測算可知： （ 1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產生影響，而且影響程度基本相同。 （ 2）項目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風險能力，但抗風險能力不強。 （ 3） 保證銷售價格和銷售率的實現，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 銷售收入（萬元）建筑投資總成本（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務凈現值（萬元）內部收益率動態(tài)回收期54, 40, 6, % 3, % 銷售收入下降5% 51, 40, 4, % 1, % 銷售收入上升5% 56, 40, 9, % 4, % 工程成本增加5% 54, 42, 5, % 1, % 工程成本減少5% 54, 38, 8, % 4, % 項 目部分指標變化基本方案銷售收入工程成本敏感性分析結果30 9 可行性研究結論與建議 擬建項目的結論性意見 已取得土地使用權 項目屬房地產住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策。 建設后續(xù)資金需要有保證 項目建設資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資 金一定要有保證。 項目具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目經濟效益良好，但有一定的風險。 表 14：項目主要經濟技術指標 注：上表指標按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預測的經濟效益指標。 序號 項目 指標1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項目總投資（萬元） 43,4 項目經營收入（萬元） 54,5 利潤總額（萬元） 8,6 稅后利潤（萬元） 6,7 成本利潤率（稅前） %8 成本凈利潤（稅后） %9 財務凈現值（F N P V ）萬元 3,10 財務內部收益率（F I R R ） %11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 31 綜上所述，該項目社會效益及經濟效益良好，我司認為本項目可行。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊生活配套設施不夠完善 。 商業(yè)氣氛不濃， 商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺 花園的設計，提升項目的整體品質。 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專 業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 項目風險及防范建議 一、 市場風險及防范建議 ： 因周邊生活配套設施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場風險， 制定合理的營銷管理策略，使項目成功銷售，如期回收資金、獲得經濟效益，將是本項目規(guī)避市場風險的最好途徑。 二、 經營管理風險分析： 項目商業(yè)經營管理的風險在于 商業(yè)氣氛不濃 。 對于如何規(guī)避經營管理風險，建議：項目建設前認真作好市場調研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項目成功銷售。 在項目實施中 還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程成本增加 5%，將比基本方案凈現值減少 %,即 萬元，內部收益率 在原有基礎上 降低 %；反之，凈現值增加，內部收益率增加。因此，降低工32 程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一 。 三、 行業(yè)風險： 房地產業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風險程度相對較高。 如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目 “爛尾”。 合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，可以降低行業(yè)風險程度。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表