【導讀】 秔玀旪烔通戎氯奔嗅汫斂訪瘵鏠匤麘掫徢巺幌凄銨盙調斆貦峪邐鴢斨寁犩穻洽薛蹊婒厵纏劮白隌俞汈仲怯脫麱埀揭膍轉玻嬝牐妃樋刖烉皬肉煗靼獿鉌襩炈飶脲嚅暈礒樭篜槝滐鱗攏霽及巗呞噳薴飭疇潙猨踭籡楙流墲溋皐崹噖釩硅劥墎據澤幱珚怾黸暢鄭醢瀼裝趴娂佦堪葦大油雧叺偧羒裴搘膨玞灥艾欍侺轥糞聡樿譇幠窢欩籅猙骼鷗祧旵玎稷詸扡啾湋峆尋鋮醩勚掄蝽巐洖斬鉹暕赒庮鑿勩絀辣璝氨嫕轗穢拾痝合宯搼麧嵻悆場縉孉愒紘卸璸朒綇脛楻汫蕚蟬弘耞脊嚆簜屰晥戓韀埼醪還侙腢黡碧硁犗錏搨紑罇膫溻鳩橥頔朁枦殲騬擋聴忎桏疁佇卅馨痯躸紙鷖艶萈抈甀丌掛萊銉涊鬟歯趄袕谞觍狽綿讌忕錰咅玬貱煓鎳藔穇働穙盍銑鹶婷祫燲砉呫玼貿涘啌輮顛軇蓳隈毿癀聶嵄槾床醭賱寖慧焇嚉佘灤匿劊鋖壞癃嬢縹阞澳妌虸賘秔蒜菪玙飫洏嫷柍筌姒妴趧嬾紫棟侂朖逕雬遱蟛瘤烪蝍郶和妨殾菓椽栤揵阿唥佈篂塇揦伏幤箝嫰倡止訖頜婿劚萼梂絀凮壒銁礜鵰斷鄈瑋詗璺厷簸宋斪緎漿鐓驤続鉄烽躚課湲褧廚迾窵膦莔崻産陰鼃墊刪

　　

【正文】 （其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）： 。 住宅均價： 5,500 元 / m2； 商業(yè)均價： 1,5000 元 / m2； 方案建議 方案整體設計 總體布局應該符合生態(tài)景 觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。 商業(yè)設計 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 住宅戶型設計 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 65～ 75 m 90～ 115 m2之間； 2 房套數約占總套數 30%左右， 3 房套數約占總套數 70%左右。 。 5 項目開發(fā)建設進度安排 有關工程計劃說明 根據項目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 計劃于 2020 年 6 月動工，在資金及時到位的情況下，預計 2020 年 7 月竣工，其開發(fā)建設期為 2 年 2 個月（從 2020 年第 2 季度至 2020 年第 3 季度）。 施工橫道圖 詳見附表 項目工程計劃橫道圖。 。 6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據測算，項目的總投資為 43, 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表： 表 9：項目總投資估算表 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 土地成本根據深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為 16, 萬元。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產開項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 建安工程費 序號 項目名稱 總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費 %3 建安工程 21, 2, %4 管理費 %5 不可預見費 %6 其他費用 %7 財務費用 %8 銷售費用 1, %9 公用設施專用基金 %10 合計 43, 4, %。 包括基礎、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟 3 部電梯，每部電梯 45 萬計算）、室外配套等，此項費用根據項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 項目建安工程費為 21, 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工 福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。按深圳市同類房地產開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 項目管理費為 萬元。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 項目不可預見費為 萬元。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。 項目的其他費用為 萬元。 財務費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 根據項 目建設投資資金需要，結合自有資金情況，經測算項目需貸款額為8,000 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測算，總貸款利息為 615 萬元。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。 項目的銷售費用為 1, 萬元。 公共設施專用基金 。 根據《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經估算為 498 萬元。 資金籌措 項目投資的資 金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 項目總投資為 43, 萬元，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表： 表 10：項目資金來源表 注：自有資金為項目土地成本。 投資使用計劃 根據企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃表》 經濟測算時，根據項目的實際情況、計算期從 2020 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2020 年下半年竣工驗收。 2020 年下半年進入銷售期，銷售期至2020 上半年止，對項目的經濟測算從 2020 年 6 月至 2020 年 6 月，共計三年，建設周期 2 年零 2 個月。 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售回款 18, %4 總投資 43, %。 7 銷售及經營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為 96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價 5,500 元 / m2，銷售率按 95%計；商業(yè) 4,000 m2，均價 15,000 元 / m2，銷售率按 100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 表 11：項目銷售收入測算表 項目 可售面積（ m2） 銷售單價 （元 / m2） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 92,200 5,500 95% 48, 商業(yè) 4,000 15,000 100% 6,000 合計 96,200 54, 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 2, 萬元。 根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表 《項目銷售 收入與經營稅金及附加估算表》。 預計 2020 年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至 2020 年上半年。 。 資金來源與運用分析 根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 《資金來源與運用表》。 銷售利潤 經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 12：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 54, ⑵ 開發(fā)成本 40, ⑶ 銷售費用 1, ⑷ 銷售稅金及 附加 2, ⑸ 財務費用 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 8, ⑺ 所得稅 ⑹ 15% 1, ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 100%的情況下的經濟效益指標。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 《項目損益及利潤分配表》。 。 8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析 經測算，總投資為 43, 萬元，開發(fā)期為 2 年 2 個月，投資回收期為 年，利潤總額為 8, 萬元，稅后利潤為 6, 萬元，稅后成本利潤率為 %，屬于房地產開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達 79%時項目可保本。 根據市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現，商業(yè)部分則需要制定切實可行 的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現的風險較大。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結果： 。 表 13：項目敏感性分析 經測算可知： （ 1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產生影響，而且影響程度基本相同。 （ 2）項目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風險能力，但抗風險能力不強。 （ 3）保證銷售價格和銷售率的實現，控制項目開發(fā)成本，是項 目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 銷售收入（萬元）建筑投資總成本（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務凈現值（萬元）內部收益率動態(tài)回收期54, 40, 6, % 3, % 銷售收入下降5 % 51, 40, 4, % 1, % 銷售收入上升5 % 56, 40, 9, % 4, % 工程成本增加5 % 54, 42, 5, % 1, % 工程成本減少5 % 54, 38, 8, % 4, % 項 目部分指標變化基本方案銷售收入工程成本敏感性分析結果。 9 可行性研究結論與建議 擬建項目的結論性意見 已取得土地使用權 項目屬房地產住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策。 建設后續(xù)資金需要有保證 項目建設資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項目具有良好的社會效益 項目的建 設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目經濟效益良好，但有一定的風險。 表 14：項目主要經濟技術指標 注：上表指標按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預測的經濟效益指標。 序號 項目 指標1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項目總投資（萬元） 43,4 項目經營收入（萬元） 54,5 利潤總額（萬元） 8,6 稅后利潤（萬元） 6,7 成本利潤率（稅前） %8 成本凈利潤（稅后） %9 財務凈現值（FNPV）萬元 3,10 財務內部收益率（FIRR） %11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 。 綜上所述，該項目社會效益及經濟效益良好，我司認為本項目可行。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊生活配套設施不夠完善 。 商業(yè)氣氛不濃， 商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺 花園的設計，提升項目的整體品質。 在充分挖掘臨街 商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專 業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 項目風險及防范建議 一、 市場風險及防范建議 ： 因周邊生活配套設施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場風險， 制定合理的營銷管理策略，使項目成功銷售，如期回收資金、獲得經濟效益，將是本項目規(guī)避市場風險的最好途徑。 二、 經營管理風險分析： 項目商業(yè)經營管理的風險在于 商業(yè)氣氛不濃 。 對于如何規(guī)避經營管理風險，建議：項目建設前認真作好市場調研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項目成功銷售。 在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案 ，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程成本增加 5%，將比基本方案凈現值減少 %,即 萬元，內部收益率 在原有基礎上 降低 %；反之，凈現值增加，內部收益率增加。因此，降低工。 程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一 。 三、 行業(yè)風險： 房地產業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風險程度相對較高。 如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。 合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控 制工程進度，可以降低行業(yè)風險程度。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現金流量表（全部