【正文】 （5）電器設(shè)備根據(jù)商場(chǎng)需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動(dòng)力柜等（6）弱電設(shè)備購(gòu)物中心的弱電設(shè)備包括消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。最大提升高度7米，完全可以滿足購(gòu)物中心需要。一、組建項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司名稱：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司；項(xiàng)目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路70號(hào)；項(xiàng)目公司注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元；項(xiàng)目公司法定代表人：羅永標(biāo)―――清華大學(xué)研究生項(xiàng)目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實(shí)物出資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實(shí)物出資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%。二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分深圳市濱海購(gòu)物中心經(jīng)過多方調(diào)查，并經(jīng)過天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購(gòu)買力分析，將購(gòu)物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購(gòu)物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購(gòu)物區(qū)；二層食品服裝百貨類購(gòu)物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購(gòu)物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功能規(guī)劃一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓營(yíng)業(yè)面積：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司對(duì)項(xiàng)目升級(jí)改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個(gè)精品屋，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到5097平方米。八、美化周邊環(huán)境深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司將購(gòu)物中心建成人們休閑購(gòu)物的場(chǎng)所，需要對(duì)其周邊環(huán)境進(jìn)行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下：開發(fā)門前休閑廣場(chǎng)在濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓到葵新路人行臺(tái)階的位置， 以及營(yíng)業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約5000平方米，開發(fā)成為休閑廣場(chǎng)，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。同時(shí)，在濱海購(gòu)物中心后側(cè)，購(gòu)買農(nóng)民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積可達(dá)到1000平方米左右，可增加50個(gè)車位，從而將車位增加到110個(gè)，既美化了購(gòu)物環(huán)境，又可保證購(gòu)物車輛和貨車停放，同時(shí)滿足了人們休閑購(gòu)物的需要。根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各一臺(tái)，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負(fù)責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺(tái)，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，其中一臺(tái)負(fù)責(zé)第一層和第一、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺(tái)負(fù)責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。將第一棟與第二棟連接成為一個(gè)整體后，第二層就成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到6665平方米。三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯為便于人們?cè)诘诙澋谌龑淤?gòu)物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動(dòng)扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個(gè)整體，使人們?cè)谫?gòu)物時(shí)，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營(yíng)業(yè)價(jià)值。第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造針對(duì)葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，按照大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，經(jīng)專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)精心策劃，報(bào)請(qǐng)葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，深圳市濱海購(gòu)中心有限公司對(duì)原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進(jìn)行升級(jí)改造，具體如下：一、開設(shè)購(gòu)物中心大門深圳市濱海購(gòu)物中心的大門，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為12米，其中：設(shè)有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬3米的滾動(dòng)扶梯二部，可通過二部滾動(dòng)扶梯直接通向第二層購(gòu)物大廳。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下發(fā)的“深工商[2004]39號(hào)”《印發(fā)關(guān)于開展商品市場(chǎng)開辦單位企業(yè)法人登記工作的實(shí)施方案的通知》，要求商品市場(chǎng)一律由一個(gè)有限責(zé)任公司開辦，未取得法人登記和營(yíng)業(yè)登記的單位，不得從事商品市場(chǎng)的開辦工作；通知同時(shí)要求促進(jìn)市場(chǎng)“農(nóng)改超”和升級(jí)換代，鼓勵(lì)按照“統(tǒng)一進(jìn)銷存”的模式進(jìn)行管理，以“提高市場(chǎng)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)力”為宗旨積極進(jìn)行升級(jí)換代。具體建筑情況如下：總建筑面積13,一棟一棟（共二層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積二棟二棟（共三層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積三層建筑面積配套建筑　配電、水泵、廁所建筑面積三、商鋪收購(gòu)和商場(chǎng)整合濱海購(gòu)物中心建筑總面積13613平方米，其中：?？梢?，購(gòu)物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購(gòu)物和休閑。葵涌街道于2005年3月4日下發(fā)了“葵街紀(jì)[2005]3號(hào)”《 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見會(huì)議紀(jì)要》，深圳市規(guī)劃局濱海分局、深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領(lǐng)導(dǎo)參加，會(huì)議一致同意為促進(jìn)葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場(chǎng)，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營(yíng)和管理。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓勵(lì)舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級(jí)改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會(huì)資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項(xiàng)服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市。經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓20平方公里的可建設(shè)用地，是深圳市9個(gè)重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃引進(jìn)4萬(wàn)高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國(guó)家級(jí)研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員10萬(wàn)元人。葵涌位置圖按照《深圳市城市總體規(guī)劃(1996－2010)》、《深圳市東部生態(tài)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃(20052020)》、《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2002年—2010年)》和《深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定》，深圳市政府對(duì)本片區(qū)進(jìn)行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠(yuǎn)景規(guī)劃：本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。可見，深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，是一個(gè)社會(huì)效益明顯、公司效益顯著的好項(xiàng)目。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市特區(qū)于2010年7月1日擴(kuò)大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善特區(qū)外地區(qū)的城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，促進(jìn)特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司二O一二年三月二十日目 錄第一節(jié) 項(xiàng)目背景……………………………………………………………… 1第二節(jié) 項(xiàng)目必要性…………………………………………………………… 3第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)……………………………………………………………… 7一、項(xiàng)目選址……………………………………………………………………7二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！?三、商鋪整合……………………………………………………………………8第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造………………………………………………………… 10一、開設(shè)購(gòu)物中心大門…………………………………………………………10二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯……………………………………………………………11三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯………………………………………………………11四、建立第一棟與第二棟連接…………………………………………………11五、拆除第一層商鋪商隔………………………………………………………12六、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備………………………………………………………12七、增設(shè)停車場(chǎng)…………………………………………………………………12八、拆除路邊直坡………………………………………………………………13九、美化周邊環(huán)境………………………………………………………………13第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功區(qū)劃分……………………………………………… 15一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓……………………………………………………15二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分…………………………………………………………16第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作………………………………………………… 19一、組建項(xiàng)目公司………………………………………………………………19二、定購(gòu)設(shè)備……………………………………………………………………19三、商場(chǎng)升及改造………………………………………………………………22第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃…………………………………………………… 25一、市場(chǎng)定位……………………………………………………………………25二、經(jīng)營(yíng)管理模式………………………………………………………………26三、啟動(dòng)開業(yè)……………………………………………………………………26第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算…………………………………………………… 28一、土地使用權(quán)投資……………………………………………………………28二、房屋建筑物投資……………………………………………………………28三、設(shè)備投資……………………………………………………………………30四、土建及設(shè)備安裝投資………………………………………………………32五、商品投資……………………………………………………………………33第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析…………………………………………………… 35一、營(yíng)業(yè)收入……………………………………………………………………35二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)……………………………………………………………………36三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用……………………………………………………………………37四、應(yīng)繳稅金……………………………………………………………………38五、凈利潤(rùn)………………………………………………………………………39六、凈銷售利潤(rùn)率………………………………………………………………39七、投資回收期…………………………………………………………………40第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措…………………………………………………… 42一、自籌資金……………………………………………………………………42二、收入資金……………………………………………………………………42三、借款抵押擔(dān)保………………………………………………………………43四、還款計(jì)劃……………………………………………………………………43第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析…………………………………………… 45一、盈虧平衡分析………………………………………………………………45二、敏感性分析…………………………………………………………………46第十二節(jié) 結(jié)論…………………………………………………………………48第一節(jié) 項(xiàng)目背景深圳市是國(guó)家最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一,是國(guó)家改革開放的前沿陣地，是國(guó)家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長(zhǎng)期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引進(jìn)具有豐富商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和高效運(yùn)作的管理團(tuán)隊(duì)、科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝?