【正文】 （5）電器設(shè)備根據(jù)商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等（6）弱電設(shè)備購物中心的弱電設(shè)備包括消防報警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。最大提升高度7米，完全可以滿足購物中心需要。一、組建項目公司項目公司名稱：深圳市濱海購物中心有限公司；項目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路70號；項目公司注冊資本：1000萬元；項目公司法定代表人：羅永標―――清華大學(xué)研究生項目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實物出資500萬元，占股權(quán)的50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實物出資500萬元，占股權(quán)的50%。二、商場各功能區(qū)劃分深圳市濱海購物中心經(jīng)過多方調(diào)查，并經(jīng)過天虹商場策劃部經(jīng)理現(xiàn)場指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購物區(qū)；二層食品服裝百貨類購物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。第五節(jié) 購物中心各區(qū)功能規(guī)劃一、升級改造后的營業(yè)大樓營業(yè)面積：深圳市濱海購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個精品屋，營業(yè)面積達到5097平方米。八、美化周邊環(huán)境深圳市濱海購物中心有限公司將購物中心建成人們休閑購物的場所，需要對其周邊環(huán)境進行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下：開發(fā)門前休閑廣場在濱海購物中心營業(yè)樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約5000平方米，開發(fā)成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。同時，在濱海購物中心后側(cè)，購買農(nóng)民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到1000平方米左右，可增加50個車位，從而將車位增加到110個，既美化了購物環(huán)境，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各一臺，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，其中一臺負責(zé)第一層和第一、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺負責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業(yè)大廳，營業(yè)面積達到6665平方米。三、設(shè)立第三層滾動扶梯為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業(yè)價值。第四節(jié) 項目升級改造針對葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁徫镄枰?，按照大型購物中心的設(shè)計理念，經(jīng)專業(yè)策劃團隊精心策劃，報請葵涌政府批準，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，深圳市濱海購中心有限公司對原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進行升級改造，具體如下：一、開設(shè)購物中心大門深圳市濱海購物中心的大門，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為12米，其中：設(shè)有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬3米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第二層購物大廳。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下發(fā)的“深工商[2004]39號”《印發(fā)關(guān)于開展商品市場開辦單位企業(yè)法人登記工作的實施方案的通知》，要求商品市場一律由一個有限責(zé)任公司開辦，未取得法人登記和營業(yè)登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促進市場“農(nóng)改超”和升級換代，鼓勵按照“統(tǒng)一進銷存”的模式進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。具體建筑情況如下：總建筑面積13,一棟一棟（共二層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積二棟二棟（共三層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積三層建筑面積配套建筑　配電、水泵、廁所建筑面積三、商鋪收購和商場整合濱海購物中心建筑總面積13613平方米，其中：?？梢?，購物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購物和休閑?？拷值烙?005年3月4日下發(fā)了“葵街紀[2005]3號”《 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見會議紀要》，深圳市規(guī)劃局濱海分局、深圳市規(guī)劃設(shè)計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領(lǐng)導(dǎo)參加，會議一致同意為促進葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營和管理。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓勵舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市。經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓20平方公里的可建設(shè)用地，是深圳市9個重點發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計劃引進4萬高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國家級研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員10萬元人。葵涌位置圖按照《深圳市城市總體規(guī)劃(1996－2010)》、《深圳市東部生態(tài)組團分區(qū)規(guī)劃(20052020)》、《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2002年—2010年)》和《深圳市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定》，深圳市政府對本片區(qū)進行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠景規(guī)劃：本片區(qū)發(fā)展目標是：加強生態(tài)保護和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游的開發(fā)奠定基礎(chǔ)?？梢?，深圳市濱海購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。為促進經(jīng)濟均衡發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，深圳市特區(qū)于2010年7月1日擴大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善特區(qū)外地區(qū)的城市環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵下，促進特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。深圳市濱海購物中心項目可行性研究報告深圳市濱海購物中心有限公司二O一二年三月二十日目 錄第一節(jié) 項目背景……………………………………………………………… 1第二節(jié) 項目必要性…………………………………………………………… 3第三節(jié) 項目建設(shè)……………………………………………………………… 7一、項目選址……………………………………………………………………7二、項目建設(shè)規(guī)?！?三、商鋪整合……………………………………………………………………8第四節(jié) 項目升級改造………………………………………………………… 10一、開設(shè)購物中心大門…………………………………………………………10二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯……………………………………………………………11三、設(shè)立第三層滾動扶梯………………………………………………………11四、建立第一棟與第二棟連接…………………………………………………11五、拆除第一層商鋪商隔………………………………………………………12六、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備………………………………………………………12七、增設(shè)停車場…………………………………………………………………12八、拆除路邊直坡………………………………………………………………13九、美化周邊環(huán)境………………………………………………………………13第五節(jié) 購物中心各區(qū)功區(qū)劃分……………………………………………… 15一、升級改造后的營業(yè)大樓……………………………………………………15二、商場各功能區(qū)劃分…………………………………………………………16第六節(jié) 市場啟動的前期工作………………………………………………… 19一、組建項目公司………………………………………………………………19二、定購設(shè)備……………………………………………………………………19三、商場升及改造………………………………………………………………22第七節(jié) 購物中心啟動策劃…………………………………………………… 25一、市場定位……………………………………………………………………25二、經(jīng)營管理模式………………………………………………………………26三、啟動開業(yè)……………………………………………………………………26第八節(jié) 購物中心投資測算…………………………………………………… 28一、土地使用權(quán)投資……………………………………………………………28二、房屋建筑物投資……………………………………………………………28三、設(shè)備投資……………………………………………………………………30四、土建及設(shè)備安裝投資………………………………………………………32五、商品投資……………………………………………………………………33第九節(jié) 購物中心財務(wù)分析…………………………………………………… 35一、營業(yè)收入……………………………………………………………………35二、營業(yè)利潤……………………………………………………………………36三、營業(yè)費用……………………………………………………………………37四、應(yīng)繳稅金……………………………………………………………………38五、凈利潤………………………………………………………………………39六、凈銷售利潤率………………………………………………………………39七、投資回收期…………………………………………………………………40第十節(jié) 購物中心資金籌措…………………………………………………… 42一、自籌資金……………………………………………………………………42二、收入資金……………………………………………………………………42三、借款抵押擔(dān)?！?3四、還款計劃……………………………………………………………………43第十一節(jié) 購物中心不確定性分析…………………………………………… 45一、盈虧平衡分析………………………………………………………………45二、敏感性分析…………………………………………………………………46第十二節(jié) 結(jié)論…………………………………………………………………48第一節(jié) 項目背景深圳市是國家最早設(shè)立的經(jīng)濟特區(qū)之一,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。深圳市濱海購物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟實力，引進具有豐富商場管理經(jīng)驗和高效運作的管理團隊、科學(xué)的管理理念和先進的經(jīng)營方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝?