【正文】 民生活所需要的肉菜、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問(wèn)題，同時(shí)也能為公司帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益。葵涌以鹽壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟(jì)中心、政治和文化中心。按照深圳市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃，葵涌—大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)。葵涌城市規(guī)劃圖深圳市政府對(duì)葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主?？挎?zhèn)政府早在2003年就將舊市場(chǎng)的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場(chǎng)；在龍崗區(qū)2003年第5次建設(shè)用地預(yù)審會(huì)議項(xiàng)目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積12,，建設(shè)14,000平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，正式將建設(shè)深圳市綜合市場(chǎng)以文件的形式確定下來(lái)，這就是濱海購(gòu)物中心的最早雛形。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)一、項(xiàng)目選址根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會(huì)和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購(gòu)物中心位于葵涌街道葵新北路70號(hào)，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價(jià)藥房、葵華商場(chǎng)等。項(xiàng)目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，建筑面積5,；第二棟主體建筑三層。深圳市濱海購(gòu)物中心沒(méi)有擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，權(quán)利人是47個(gè)自然人。由于其他47個(gè)自然人購(gòu)買商鋪后閑置時(shí)間較長(zhǎng)，都希望盡快啟動(dòng)市場(chǎng)，均贊成濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)方案，并愿意全力配合。二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯在大門內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)有直通第二層銷售大廳的二部滾動(dòng)扶梯，寬度各為三米，共計(jì)六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購(gòu)物。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個(gè)整體，在第二層可擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積1000平方米。最低5米，便于裝飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。按照現(xiàn)代商場(chǎng)的要求，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定取銷前面20個(gè)車位，保留左側(cè)26個(gè)車位和后側(cè)34個(gè)車位。而車輛通行的路口設(shè)在購(gòu)物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車場(chǎng)，只允許購(gòu)物車輛和送貨車輛通過(guò)并停放。殘疾人專用設(shè)施在購(gòu)物中心內(nèi)外，都設(shè)置專供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營(yíng)業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時(shí)為殘疾人提供各項(xiàng)服務(wù)。　　后門　　后門　　后門　衛(wèi)生間樓梯　　樓梯貨梯　　　扶梯扶梯　　　　　側(cè)樓梯側(cè)門樓梯樓梯門貨梯貨梯　　　扶梯扶梯　　　衛(wèi)生間　　　　　　　　　　　扶梯正門扶梯　濱海購(gòu)物中心一層、二層通道示意圖（3）公共衛(wèi)生間購(gòu)物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個(gè)，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個(gè)，位于二樓左側(cè)前后位置二個(gè)，位于三樓左側(cè)一個(gè)?！　　　　　　　　　　　　　　　　　?shū)藉音像制品專區(qū)　文具會(huì)計(jì)用品專區(qū)　　家具專區(qū)　　家用電器專區(qū)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　.三層功能劃分圖第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項(xiàng)目公司、商場(chǎng)升級(jí)改造，定購(gòu)安裝各類設(shè)備，定購(gòu)各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。至35176。（4）消防設(shè)備按照消防部門要求設(shè)立的消防泵、消防栓、滅火器等。購(gòu)物中心提供給人們的休閑廣場(chǎng)約5000平方米，需要擺放大型盆景100盆，中小型盆景300盆。辦公清潔設(shè)備購(gòu)物中心辦公設(shè)備：辦公桌椅10套、電腦8臺(tái)，復(fù)印機(jī)1臺(tái)，打印機(jī)1臺(tái)，傳真機(jī)1臺(tái)，檔案柜6套等。（2）開(kāi)設(shè)一樓直通二樓的扶梯通道直通二樓的新的通道，在購(gòu)物中心大門內(nèi)，開(kāi)設(shè)兩個(gè)由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部3米寬的滾動(dòng)扶梯。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工作購(gòu)物中心空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程；購(gòu)物中心第一層空調(diào)、通風(fēng)管道系統(tǒng)安裝。（6）休閑綠化工程購(gòu)物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽(yáng)傘的組裝、兒童娛樂(lè)設(shè)施的安裝等。所以，濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司安排在8月份深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)業(yè)。二、經(jīng)營(yíng)管理模式深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司是濱海購(gòu)物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)的核算制度。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過(guò)程中的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值?？梢?jiàn)，濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，濱海購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開(kāi)業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義。所以，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在2013年8月份啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。二、房屋建筑物投資13241萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：，總投資13241萬(wàn)元。三、設(shè)備投資2600萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資2600萬(wàn)元?？照{(diào)通風(fēng)設(shè)備400萬(wàn)元空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280萬(wàn)元通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值120萬(wàn)元.消防設(shè)備200萬(wàn)元消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備600萬(wàn)元商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備是指陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值600萬(wàn)元。設(shè)備安裝工程投資210萬(wàn)元（1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動(dòng)扶梯安裝和其他小型電梯、貨梯安裝、監(jiān)修等，需要投入資金10萬(wàn)元；（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金50萬(wàn)元；（3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金30萬(wàn)元；（4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金30萬(wàn)元；（5）給排水系統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金40萬(wàn)元；（6）休閑綠化工程，包括綠化場(chǎng)地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂(lè)設(shè)施等，需要投入資金20萬(wàn)元；（7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金20萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1食品系列專柜　 2名煙酒茶專柜　 3水果系列專柜　 4菜蛋肉魚(yú)海鮮專柜　 5干貨特產(chǎn)專柜　 　合計(jì)　1, 第二層營(yíng)業(yè)大廳服裝、床上用品專區(qū)面積2500平方米，陳列及庫(kù)存商品1400萬(wàn)元，其中：服裝鞋帽系列1000萬(wàn)元，床上用品系列400萬(wàn)元。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購(gòu)物中心的作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。服裝百貨類營(yíng)業(yè)大廳4100平方米，陳列服裝等類商品2300萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額750萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入9000萬(wàn)元。第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元。第一年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用濱海購(gòu)物中心第一年費(fèi)用總額為1132萬(wàn)元，其中：銷售費(fèi)用333萬(wàn)元，管理費(fèi)用133元，財(cái)務(wù)費(fèi)用666萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是4260萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅553萬(wàn)元。具體計(jì)算情況如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額費(fèi)用總額應(yīng)繳稅金凈利潤(rùn)額第一年凈利潤(rùn)額4,1, 2, 第二年凈利潤(rùn)額4,1, 2, 第三年凈利潤(rùn)額5,1, 3, 第四年凈利潤(rùn)額5,1, 3, 第五年凈利潤(rùn)額6,1, 3, 合計(jì)26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤(rùn)情況六、凈銷售利潤(rùn)率凈銷售利潤(rùn)率是濱海購(gòu)物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤(rùn)率、銷售費(fèi)用率和銷售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率，是濱海購(gòu)物中心讓利于民的經(jīng)拗營(yíng)策略，是以價(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營(yíng)宗旨的體現(xiàn)。投資總額濱海購(gòu)物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，共計(jì)投資23775萬(wàn)元。一、自籌資金深圳市濱海購(gòu)物中心自籌資金14775萬(wàn)元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1設(shè)備　2, 2土建及設(shè)備安裝工程　 3商場(chǎng)裝修工程1,4商品　4, 　合計(jì)　9, 借入資金使用情況三、借款抵押擔(dān)保深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款9000萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目需要借入資金9000萬(wàn)元，年利息約630萬(wàn)元，五年利息合計(jì)是3150萬(wàn)元，本息合計(jì)是12150萬(wàn)元。商品銷售收入。盈虧平衡分析濱海購(gòu)物中心的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP＝1132萬(wàn)元247。二、敏感性分析對(duì)濱海購(gòu)物中心利潤(rùn)影響最大的因素是銷售收入下降， 由于各種原因造成的銷售收入下降，直接影響到公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和凈利息，是公司經(jīng)營(yíng)的最敏感因素。第十二節(jié) 結(jié)論深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是在龍崗區(qū)被確定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，貫徹深圳市政府、龍崗區(qū)政府和葵涌街道辦事處的指示精神而發(fā)起的利國(guó)利民的大項(xiàng)目。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司項(xiàng)目，在五年時(shí)間內(nèi)，給銀行帶來(lái)高達(dá)3000萬(wàn)元的利息收入，在保證償還貸款本息的時(shí)間，也為銀行業(yè)做出了自已的貢獻(xiàn)