【正文】 可以做到逐步調(diào)整。同時(shí)，停車場(chǎng)在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵因素。這就對(duì)商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能嚧?。**居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日?？傁M(fèi)的60％左右（其中餐飲更是占到了40%左右）。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景。同時(shí)，消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。開業(yè)的購(gòu)物中心，主要分布在木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。為增強(qiáng)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目，也開始投入市場(chǎng)，比如恒基中心和西單文化廣場(chǎng)。此外，很多國(guó)外品牌，也相繼進(jìn)入大陸市場(chǎng)和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù)。迪奧分別落戶東方新天地和國(guó)貿(mào)商城，世界頂級(jí)品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高，并對(duì)其他品牌起帶動(dòng)作用。另外，**商業(yè)市場(chǎng)也吸引著外地大型零售商的青睞，對(duì)商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上半年某某集團(tuán)的華宇時(shí)尚購(gòu)物中心、某某集團(tuán)的盛興購(gòu)物廣場(chǎng)都已正式開業(yè)。從發(fā)展趨勢(shì)來看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會(huì)把**作為在中國(guó)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，因此可以預(yù)計(jì)這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，估計(jì)在5年之內(nèi)還會(huì)不斷有新店出現(xiàn)。目前國(guó)際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進(jìn)**發(fā)展便利店。l 產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位細(xì)分趨勢(shì)明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。在未來**零售格局中，專業(yè)店、專賣店應(yīng)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。娛樂業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫裕浒l(fā)展特點(diǎn)和餐飲有一定的類似性，本節(jié)重點(diǎn)對(duì)餐飲市場(chǎng)進(jìn)行分析。**餐館林立，名店星羅棋布，魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味。連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣?，同時(shí)還提煉并渲染自己的飲食文化。l 連鎖經(jīng)營(yíng)形成強(qiáng)勢(shì)，**市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。以連鎖經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng)**市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展，近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。**的多處美食街，基本上是一條街嘗遍**流行的吃食，這些地方營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。l 餐飲業(yè)勢(shì)頭迅猛。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，**的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營(yíng)情況良好，正在向高端發(fā)展。l 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營(yíng)日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一管理，同一定價(jià)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方向已經(jīng)勢(shì)不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。 **市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2003年底**，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況但是**商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有500萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來的**商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重。l 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。l 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場(chǎng)零散、活躍。l 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度相對(duì)較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩，不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。截至本月，**市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體：l 跨國(guó)零售企業(yè)。l 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)。l 中小投資者。 需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從需求方向看，對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65%。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場(chǎng)的追捧。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。l 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、互動(dòng)和娛樂購(gòu)物一體化的銷售方式，引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活。**市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場(chǎng)空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐等方面均有待提高，隨著**市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。 預(yù)計(jì)需求l 未來**商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升。中國(guó)對(duì)外資零售業(yè)開放的承諾和**市場(chǎng)所具有的帶動(dòng)效應(yīng)，將吸引更多的資金特別是國(guó)外資金流入**商業(yè)市場(chǎng)。l 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。l 中小投資者異軍突起，帶動(dòng)小型底商需求量的增加。 預(yù)計(jì)租售方式商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來越明顯。這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將成為以后**商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)。因此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，必須進(jìn)行全方位考慮，才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃。由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng)，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。l 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢(shì)將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。其次，從發(fā)達(dá)國(guó)家大型城市的發(fā)展歷史看，“城市中空化”已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要砝碼。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢(shì)和可預(yù)期的良好前景。第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營(yíng)。第七，與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，可為大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費(fèi)者的全面需求。這表明其發(fā)展具有充分的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的合理性。 2003年5月，朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。隨著交通線路的建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò)的趨勢(shì)已顯露無疑。而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。216。華貿(mào)中心建成后，將帶動(dòng)CBD向東擴(kuò)張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán)到CBD辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。l 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱216。從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大商圈輻射范圍，努力在二級(jí)、三級(jí)商圈上做文章。 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。不過總體來說，項(xiàng)目所在地塊對(duì)于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置。 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá)，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目不會(huì)形成威脅。因此，項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響。賣場(chǎng)面積11990平方米，共分上下三層，其中一層為34家店中店，總面積5000平方米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮、運(yùn)動(dòng)100等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。與其他店不同的是，雙井店增加了進(jìn)口商品的比重，重點(diǎn)了推出自有品牌商品。通過調(diào)研，雙井店的經(jīng)營(yíng)狀況較好，主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐，另一個(gè)就是有足夠的停車場(chǎng)，充分滿足顧客停車方便的需求。這個(gè)兩層樓的商場(chǎng)，還擁有500個(gè)泊車位。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店與會(huì)所、高檔商住公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合，形成了一個(gè)綜合性的大型高檔社區(qū)。從經(jīng)營(yíng)方式來看，基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式，目前也在努力進(jìn)行招商。因此在項(xiàng)目條件上處于劣勢(shì)，但該項(xiàng)目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果開發(fā)商能解決停車場(chǎng)問題，則該項(xiàng)目會(huì)有很好的前景。零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全。 “華貿(mào)酒吧文化廣場(chǎng)”，薈萃世界各國(guó)風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便于時(shí)尚飲食文化的推廣與展示。卡爾頓酒店與國(guó)際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長(zhǎng)358米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成。明確其定位后，我們就可以從定位和規(guī)劃方面進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，突出自身特點(diǎn)，減少經(jīng)營(yíng)交集，使雙方都經(jīng)營(yíng)良好。占地近一平方公里、投資在十億元，這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合游樂設(shè)施，開發(fā)商的目的是使世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與CBD又一休閑時(shí)尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個(gè)名園。主題商業(yè)區(qū)建筑面積約5萬平米，位于整個(gè)大社區(qū)的核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起。世紀(jì)華僑城的開發(fā)對(duì)于本項(xiàng)目有兩方面作用，首先，若主題公園開發(fā)失敗，會(huì)造成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤”，這時(shí)對(duì)本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的。從項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，第二商圈（即5公里范圍內(nèi)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中。這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。：項(xiàng)目周邊道路交通情況見圖l 項(xiàng)目所在位置交通特點(diǎn)：216。 項(xiàng)目緊鄰西側(cè)**，是城市主干道，能夠?yàn)榉謩e從南北方向?yàn)轫?xiàng)目提供客流；項(xiàng)目南側(cè)臨化工路，為項(xiàng)目次級(jí)干道，西北可以在光明橋處連接到二環(huán)，東南方向與京沈高速連接，既可從二環(huán)附近帶動(dòng)充足客流，連接高速公路有能為項(xiàng)目的物流運(yùn)輸提供方便。 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通方便，但有堵車現(xiàn)象發(fā)生；216。第一，東西向的擁堵會(huì)減少項(xiàng)目的來客數(shù)；但是從另外一個(gè)角度看，由于到達(dá)本項(xiàng)目不是必須經(jīng)過國(guó)貿(mào)橋，從而降低堵車的概率，因此對(duì)于有車階層更具有吸引力。216。 952(東湖岳各莊北橋):**橋216。 740外(好美家建材超市好美家建材超市):**橋216。目前正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)以現(xiàn)有居民服務(wù)為主要客層，除部分餐飲企業(yè)外，缺乏對(duì)其他地區(qū)的吸引力，浪費(fèi)了本地塊優(yōu)良的區(qū)位條件和交通條件。因此，對(duì)這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性影響不大。OUTLETS的開設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的正面作用多于負(fù)面作用，主要作用在以下三點(diǎn)：首先，OUTLETS的開設(shè)給本地區(qū)商業(yè)定下一個(gè)中高檔次的基本基調(diào)，這一點(diǎn)非常重要，對(duì)于后來的商家來說并不需要為創(chuàng)造本項(xiàng)目的品牌形象而投入大量的成本，只要在這個(gè)定位之上借勢(shì)而起， 就能夠與OUTLETS達(dá)到共同吸引客流，擴(kuò)大商圈，共同提高銷售的目的。這部分客流能夠?yàn)轫?xiàng)目提供很大的區(qū)外消費(fèi)，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)需要針對(duì)這部分客流進(jìn)行側(cè)重考慮。因此后來的項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要盡量避免和它進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)，而應(yīng)該在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。通過上述分析可知，雖然OUTLETS對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃有一定制約作用，但是如果充分考慮市場(chǎng)整體情況，從擴(kuò)大商圈的角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，并合理規(guī)劃業(yè)態(tài)后，它與本項(xiàng)目的關(guān)系將轉(zhuǎn)化為競(jìng)合的關(guān)系，是互相促進(jìn)共同發(fā)展的盟友。而世紀(jì)華僑城由于整個(gè)社區(qū)的定位就是“旅游主題社區(qū)”，必然需要足夠的外來客流，并且世紀(jì)華僑城的商業(yè)規(guī)劃明顯偏向外向型，目前在積極與包括沃爾瑪在內(nèi)的商家聯(lián)系招商，因此可能與本項(xiàng)目形成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)。 立地綜合評(píng)述通過前面的分析可以得出如下結(jié)論：項(xiàng)目地塊對(duì)外輻射能力強(qiáng)，交通條件優(yōu)越，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好條件。5 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行分析的主要目的是了解周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的形式和定位以及租售價(jià)格，進(jìn)而為項(xiàng)目的定位、出租銷售比例和價(jià)格提供相應(yīng)依據(jù)。項(xiàng)目附近樓盤商業(yè)面積序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金總建筑面積出售、出租率建筑形式備注1戀日國(guó)際32000/平米600多平米0%底商　2非常生活　　無　　　3蘋果社區(qū)不詳80000多平米0%商業(yè)街　4世橋國(guó)貿(mào)公寓5元/天/平米2000平米不詳?shù)咨獭?易構(gòu)空間16800/平米3000平米75%底商　6后現(xiàn)代城19000/平米27000平米不詳?shù)咨獭?九龍花園6元/天/平米5000平米20%底商　40000平米100%獨(dú)體8金港國(guó)際25000/平米2000多平米95%底商　9風(fēng)度。這種類型的商業(yè)缺乏對(duì)外的吸引力，因而對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)更多屬于對(duì)自身周邊客戶基本需求的吸引。因此，這些項(xiàng)目周邊有可能出現(xiàn)部分業(yè)種的缺乏，主要是餐飲和娛樂業(yè)短缺。 供給量通過計(jì)算，上述23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的商業(yè)面積在30萬平方米以上，這僅僅是新增供應(yīng)量，加上原有的商業(yè)面積約16萬平方米，合計(jì)面積在46萬平方米以上。 發(fā)展態(tài)勢(shì)通過上述分析發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展滯后，目前市場(chǎng)提供的潛在供應(yīng)量在逐步增大，并且在23年內(nèi)即可滿足本商圈居民需求。 需求分析本項(xiàng)目靠近CBD地區(qū)，周邊住宅