杭州社區(qū)商業(yè)濱江月明路地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告頁(yè)-wenkub
2022-12-16 23:51:15 本頁(yè)面
【正文】 會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 ％；縣及縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 ，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 ％。景福百貨雖然又再開(kāi)業(yè)，但僅能停留在社區(qū)百貨的定位之上，做該區(qū)的獨(dú)家生意，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。這樣就造成了經(jīng)營(yíng)管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的局面。 經(jīng)營(yíng)狀況較差或已經(jīng)退出市場(chǎng)的業(yè)態(tài) 1） 欠缺特色的旅游市場(chǎng) 杭州是個(gè)旅游城市，但是現(xiàn)有旅游市場(chǎng)數(shù)量不多，而且特色不明顯。因此可以說(shuō)，這些大型超市，由于價(jià)廉物美，貨物品種又多，深受顧客歡迎。 中檔水平業(yè)態(tài) 1） 大型連鎖超市 杭州目前已經(jīng)擁有好又多、家樂(lè)福、易初蓮花、好又多等眾多的大型超市。 4） 龍井茶文化村 西湖龍井是杭州的特產(chǎn)，也是杭州旅游業(yè)的拳頭產(chǎn)品。在杭州最出名的餐飲娛樂(lè)聚集地就是南山路了，南山路休閑街于 2021 年國(guó)慶期間正式開(kāi)街，現(xiàn)在聚集了咖啡、酒吧、茶樓、畫(huà)廊、餐飲、娛樂(lè)六大行業(yè)，各行業(yè)功能在互動(dòng)中達(dá)到共榮。 杭州商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 目前杭州成功商業(yè)業(yè)態(tài) 1） 帶品牌管理的大型百貨 杭州的大型百貨經(jīng)營(yíng)的比較成功的當(dāng)數(shù)杭州大廈、銀泰百貨。此后，金龍商廈、南元百貨、華僑、華聯(lián)商廈、中央商場(chǎng)、國(guó)泰商廈、金世界百貨、新天龍、天工藝苑、工聯(lián)大廈等一大批大中型百貨商場(chǎng)相繼“隱退江湖”。在隨后的幾年內(nèi)，連鎖超市發(fā)展迅速，各種超市、便民店門(mén)店總數(shù)達(dá)到 1600 家。當(dāng)時(shí)，解百、百大、杭州大廈、供銷(xiāo)大廈等“十大商場(chǎng)”排名深入人心。但那時(shí)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上都集中在延安路、解放路這兩條商業(yè)街上。與此同時(shí)，千店一面的大商場(chǎng)進(jìn)入蕭條期。當(dāng)年的“十大商場(chǎng)”，至今只剩下了杭州大廈購(gòu)物中心、銀泰、國(guó)大、解百、百大、景福等寥寥幾家。這些百貨商廈有一些共同特點(diǎn)：規(guī)模大，面積都超過(guò) 萬(wàn)平方米，達(dá)到效益規(guī)模以上，從而可以形成產(chǎn)品多樣化，供應(yīng) 齊全的品種吸引顧客。 3） 服裝批發(fā) 杭州有眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其中四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)和龍翔服飾城是做的最成功的兩個(gè)。梅家塢龍井茶的種植面積有一千多畝，是目前西湖區(qū)最大的龍井茶區(qū)。其中家樂(lè)福杭州店的地址在延安南路的涌金廣場(chǎng)地下一層。 2）專(zhuān)賣(mài)店 專(zhuān)賣(mài)店在杭州數(shù)量不多，但極有特色，比如在延安路段就集中了眾多的中檔 服飾，而手表，珠寶等也在市中心占有一席之地。缺少旅游公司的支持因而缺乏人氣，如信義坊。雖然經(jīng)過(guò)商場(chǎng)重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新開(kāi)業(yè)，但從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，并不是很理想。國(guó)大和景福在 2021 年全年的銷(xiāo)售額都在 1 億元左右，僅相當(dāng)于銀泰百貨與杭大的十分之一，毛利率都只有 8%9%，與銀泰或杭大至少相差 34 個(gè)百分點(diǎn)。 分行業(yè)看，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 ％；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售 總額的比 重為 ％，其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長(zhǎng) ％，僅占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 ％。用的商品零售額 億元，增長(zhǎng) ％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 杭州最老牌的商圈，云集了銀泰、杭州大廈、連卡佛等購(gòu)物商廈，是 杭州目前唯一市場(chǎng)成熟的大型綜合商圈。 面對(duì)日益嚴(yán)峻的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，武林商圈期待在新的一輪洗牌之后，繼續(xù)鞏固自己在杭城商業(yè)格局中的核心地位。 武林商圈 的形成除了這十年中大規(guī)模、高檔次商業(yè)設(shè)施的不斷建設(shè)外，還有其深刻的內(nèi)在原因。湖濱商鋪數(shù)度拍賣(mài)，其中一間小面積商鋪， 10 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)拍到了驚人的 13 萬(wàn)元 /平方米，竟然貴過(guò)了上海南京路。 最為耀眼的 國(guó)際名品街是一個(gè)由平海路、東坡路、湖濱路隔成的三角地塊，近 1萬(wàn)平方米。在交通方面，未來(lái)地鐵將在延安路慶春路口、延安路解放路口各有出口，每個(gè)出口將輻射 500 米半徑區(qū)域，為新湖濱帶來(lái)可觀的人流。而實(shí)際上，這之間存在絕佳的商業(yè)氛圍，有待激發(fā)。 從 2021 年下半年開(kāi)始，家樂(lè)福、金色陽(yáng)光以及麥當(dāng)勞涌 金店等一系列知名商家的進(jìn)駐起到了一定的聚集人氣、促進(jìn)商業(yè)氛圍的作用，但其后的涌金廣場(chǎng)匆匆過(guò)場(chǎng)、清波商廈與太平洋商業(yè)中心一帶的停滯低靡，并未真正出現(xiàn)人們預(yù)期中的火爆氛圍，難得的冷場(chǎng)令人深思。 城西商圈 城西新型的住宅社 區(qū)近 40 個(gè)，人口規(guī)模近 20 萬(wàn)。在城西商圈的商鋪只要定位準(zhǔn)確，那么其商鋪的價(jià)值也將達(dá)到最大化，投資回報(bào)也將可能是杭州最高的。 社區(qū)商鋪以其成長(zhǎng)空間大、投資風(fēng)險(xiǎn)低而將會(huì)成為未來(lái)商鋪供應(yīng)的主力，投資的熱點(diǎn)。自 2021 年以來(lái)，杭州市陸續(xù)建成了湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街區(qū)、絲綢特色街區(qū)（杭州中國(guó)絲綢城）、四季青服裝特色街區(qū)、信義坊商業(yè)步行街、文三路電子信息街區(qū)和梅家塢茶文化村等 9 條商業(yè)特色街區(qū)。南肖埠太平門(mén)直街一帶的商鋪單價(jià)約 萬(wàn) 萬(wàn)元 /平方米，這里可供應(yīng)的大型商鋪有鳳起時(shí)代大廈、中豪鳳起廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)，商鋪價(jià)格在 3 萬(wàn)元 /平方米左右，元華旺座商鋪在 3 萬(wàn)元 /平方米左右。金都 ?清宸公寓商鋪一樓售價(jià)約為 萬(wàn)元 /平方米，二樓售價(jià)約為 /平方米，名城左岸的商鋪只租不售。規(guī)劃后，商鋪的經(jīng)營(yíng)檔次與往日會(huì)有很大的區(qū)別。 4） 濱江區(qū)域商業(yè)中心 10 濱江區(qū)域商業(yè)中心主要集中在沿錢(qián)塘江南岸的濱江大道中段，從高起點(diǎn)出發(fā)，形成目標(biāo)消費(fèi)層次以高中檔為主，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的區(qū)域商業(yè)中心。幾年后，這里的商鋪經(jīng)營(yíng)必然是另一番熱鬧 景象。 從發(fā)展趨勢(shì)看，一心多點(diǎn)的格局，會(huì)逐步向 “多心多點(diǎn) ”的格局轉(zhuǎn)變。 經(jīng)營(yíng)混亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理 大型綜合超市和超市基本能滿(mǎn)足消費(fèi)需求，但菜市場(chǎng)、特色專(zhuān)業(yè)店、便民生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有些不足，小型建材、 通 信器材、洗頭店較多； 經(jīng)營(yíng)方式落后 ，購(gòu)物環(huán)境差 傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè) 在商 品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不能滿(mǎn)足當(dāng)前的消費(fèi)需求。 雖然目前杭州市商業(yè)物業(yè)主要以 市區(qū)百貨公司、商場(chǎng)為主。 社區(qū)購(gòu)物中心將最具有競(jìng)爭(zhēng)力 從區(qū)域來(lái)看，由于杭州市中心土地供應(yīng)的缺乏，未來(lái)大體
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