【導(dǎo)讀】三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告。華人民共和國北京東城區(qū)東直門外小街甲2號B座406北京市建國門外大街1號。目錄表1三亞市宏觀經(jīng)濟(jì)分。城鎮(zhèn)居民人均可支配收。亞未來總體發(fā)展規(guī)。三亞接待的旅游總?cè)?。三亞市旅游市場季?jié)性特。......344、零售商業(yè)市場研

　　

【正文】 季度，三亞市的旅游總?cè)藬?shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管受到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購房游客明顯減少、日本國大地震和國際上主權(quán)債務(wù)危機等不利影響下國際旅客 增幅減緩，但在國際旅游島、免稅政策實施、金磚國家領(lǐng)導(dǎo)人峰會召開燈利好因素的推動下，三亞旅游總?cè)藬?shù)仍保持穩(wěn)步運行。 23 2021202120212021202120213Q11 16050% 140三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 40% 12 0 總體而言，三亞還是以接待國內(nèi)游客為主。但根據(jù)我們與三亞各個海灣高星級酒店總經(jīng)理的訪談了解到，國際游客盡管在總旅游人數(shù)中占的比例較少，但在高端國際品牌酒店占的比例大約 %1520%，而由于他們停留時間長，且由于語言、安全及衛(wèi)生顧慮等因素 在酒店消費較多，因而是多數(shù)酒店積極爭取的客源。 100 %30% % 802021年 2021年以來，三亞市的旅游收入一直保持高速的增長，年平均增長速度為 %。即使是遭遇美國次貸危引起的國際金融危機 2021年、 2021年，三亞市的旅游經(jīng)濟(jì)收入增長仍能達(dá)到 %14%左右。雖然來自國際的旅游人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，旅游外匯收入減少，但國內(nèi)的旅游客戶和收入在政府刺激經(jīng)濟(jì)的措施下依然保持快速增長。 20% 602021年前三個季度，三亞市的旅游收入達(dá)到 元人民幣，同比增幅達(dá) %。盡管受到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購房游客明顯減少、日本國大地震和國際上主權(quán)債務(wù)危機等不利影響下國際旅客增幅減緩，但在國際旅游島、免稅政策實施、金磚國家領(lǐng)導(dǎo)人峰會召開燈利 %%好因素的推動下，整體旅游經(jīng)濟(jì)仍保持穩(wěn)步運行 4。 0 %10% 圖 28：三亞歷年旅游總收入 (億元 ) 20 00% 旅游收入旅游收入增長率 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 24 2021202120212021202120213Q11 100100%%80%8060%%40%%30.6%%20%%0% 三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 20% 20 % 40% 圖 29：三亞歷年入境旅游人數(shù) (萬人 ) 060% 國際旅游者增長率 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 自2021年起，國際旅游人數(shù)呈現(xiàn)大幅度的增長，該增長趨勢一直持續(xù)到 2021年前半年。這主要是由于 2021年開始，國際品牌酒店如喜來登、萬豪、希爾頓等酒 店逐年開業(yè)，提高了三亞的知名度，一定程度上帶動了三亞國際旅游的發(fā)展。 但受國際金融危機的影響，自 2021年下半年起，尤其是 2021年，三亞的國際游客開始大幅減少。 2021年為 ，同比下降 %； 2021年大幅下滑至 ，較 2021年大幅下降%。 值得注意的是，在政府刺激經(jīng)濟(jì)和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)下，三亞的旅游經(jīng)濟(jì)開始強勁回升。 2021年同比上升幅度高達(dá) %；并且在 2021年前三個季度，三亞市的國際旅游人數(shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。 匯收入 2021年至 2021年期間，三亞市的旅游外匯收入也經(jīng)歷了大幅度增長，年平均增長率為 %。這個數(shù)字高于同期旅游人數(shù)的增長 , 意味著三亞市不僅國際旅游者的人數(shù)增長，而且其國際旅游者的人均旅游收入也在增長。 受 2021年和 2021年，受國際旅游人數(shù)下降的影響，三亞市的旅游外匯收入也開始下滑。 2021年的外匯收入約為 ，較 2021年大幅度下降，下降幅度達(dá)到 %。 同樣，隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐漸好轉(zhuǎn)下，三亞的旅游經(jīng)濟(jì)開始強勁回升。在國際旅游人數(shù)增長的帶動下， 2021年 旅游外匯收入，同比上升幅度達(dá)到 %；并且在 2021年前三個季度，三亞市的旅游外匯收入已達(dá)到 22153萬美元，同比增幅達(dá) %。 25 2021202120212021202120213Q11 30,000150%%25,000120%20,00090%%15,00060%%%%%,00030%%%%.5% %三亞海棠灣國際購物中心 %%項目投資可行性分析報告 5,0000% % %圖 30：三亞歷年外匯收入 (萬美元 ) % %30% % % % % 旅游外匯收入增長率 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 地理來源分布 圖 31：三亞外國客源市場分布 (2021年 ) % 日本菲律賓新加坡泰國印度尼西亞 美國加拿大英國法國德國 意大利礪匏拱拇罄 切攣骼計淥 ? 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 26 2021202120212021202120213Q11 200,000180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000 三亞海棠灣國際購物中心 0項目投資可行性分析報告 圖 32：三亞歷年外國旅客人次分布 斯本國國坡國大亞國利賓亞國蘭他羅日德美加法拿利英大律西泰西其年人次 10,000 10,000年人次 5,000 5,000年人次 0 俄新加大意菲尼新澳度印 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 2021年三亞接待 的 ，外國游客數(shù)量為 萬。外國游客的比例占到 %；其他來自港澳同胞、臺灣同胞以及國際郵輪游客，分別占到 %、 %和 %。 從 2021年外國游客分部來看，俄羅斯游客最多。俄羅斯游客占到幾乎一半，比例達(dá)到 %，來自日本、德國和美國的游客，在總外國游客中的占比也分別為 %、 %以及 %，這四個國家目前位于第一梯隊，年旅游人次超過 10,000；其次是位于第二梯隊的新加坡、法國、加拿大、澳大利亞、英國，其年旅游人次在 5,000至 10,000。 從 近幾年看，日本和英國的游客在 2021年金融危機后，一直持續(xù)下降。這兩國的經(jīng)濟(jì)一直處于低迷中徘徊， 2021年，日本又遭受到百年不遇的大地震，英國經(jīng)濟(jì)受累于歐洲主權(quán)債務(wù)危機。 俄羅斯是三亞最大外國客源國的主要原因，是有直達(dá)三亞的國際航班。莫斯科每周一和周五有直達(dá)三亞的航班；此外還有不定期的包機前往三亞，尤其是在旺季如 11月至 3月，包機數(shù)量會有所增加。便利的交通使得俄羅斯成為三亞的最大國外客源市場。 2021年 4月，俄羅斯最大組團(tuán)社 PEGAS旅行社正式開通了俄羅斯新西伯利亞、伊爾庫茨克、克麥羅沃、克拉斯諾亞爾斯克 及哈巴羅夫斯克等 5座城市至三亞的直航旅游包機。這些新城市包機航線的開通，將有助于三亞吸引更多的俄羅斯客源。 另外在 2021年金融危機之前，韓國也是三亞的最大外國客源國。韓國首爾也有每天直達(dá)三亞的固定航班，也會在游客數(shù)量增多時開通包機線路。目前三亞機場開通的國際航線有 6條，而除香港之外的則只有莫斯科和首爾兩條航線。沒有直達(dá)的國際航線一定程度上限制了三亞吸引更多的國際客源。但從另一個角度而言，航空公司不開通國際航線的一個原因之一是前往該目的地的客流量較少。兩者互為因果。 27 1,000100%80080%60060%40040%% 三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 20210% % %%140 50% %% %圖 33：三亞歷年國內(nèi)旅游 (萬人 ) 00%120 40% % 30%80 %國內(nèi)旅客增長率 % 60資料來源：三亞市統(tǒng)計局 %2021年 2021年以來，三亞市接待的國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)一直穩(wěn)定并且快速的上漲，年平均增長速 20%度為 %。這一點明顯不同于三亞 的國際旅游市場，其原因一方面由于中國經(jīng)濟(jì)受到金融危機 %的影響滯后；另一方面，也是由于中國政府強有力刺激經(jīng)濟(jì)的措施，保證居民收入持續(xù)增加，消費意愿保持穩(wěn)定提升。 2021年、 2021年國際金融危機期間，國際的旅游人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，國 %內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)仍保持 %和%的增速。并且在 2021年同比上升幅度高達(dá) 32%。 2021年前三個季度，三亞市的國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管 10%受到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購房游客明顯減少，但在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù) 穩(wěn)定增長下以及三亞的免稅政策推動下，三亞接待的國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)仍保持穩(wěn)步運行。 %20 圖 34：三亞歷年國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 00% 國內(nèi)旅游收入增長率 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 28 2021202120212021202120212021202120212021202120213Q113Q11 12021080 60 三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 2021年 2021年以來，三亞市的國內(nèi)旅游收入一直保持高速的增長，年平均增長速度為 %。美國次貸危引起的國 4際金 0融危機下，三亞市的國內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)收入反而呈現(xiàn)加速上升的勢頭，這主要得益于政府 4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)的措施。 2021年前三個季度，三亞市的國內(nèi)旅游總收入已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管受到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購房游客明顯減少，但在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長下以及三亞的免稅政策推動下，三亞 2接待 0的國內(nèi)旅游收入仍繼續(xù)增長。 圖35：三亞歷年各月份旅游人數(shù) (萬人次 ) 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月 2021年 2021年 2021年 2021年 資料來源：三亞市統(tǒng)計局 根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)顯示，三亞每月接待的旅游人數(shù)呈現(xiàn)的季節(jié)性的規(guī)律。每年的 11月起至次年 2月，為三亞的旅游旺季， 2021年月均大約 100萬人次；而從 3月起，每月到三亞的旅游人數(shù)逐步下降。該趨勢持續(xù)至 6月；而 7月和 8月為中國的暑假，因而帶孩子出游的家庭旅游較為頻繁，為平季；而 9月旅游人數(shù)則與 6月持平，為最淡季， 2021年月均大約 65萬人次。此外，公共假期如五一和十一等，也是三亞旅游的旺季。 三亞旅游的淡旺 季與三亞的氣候息息相關(guān)。由于每年的 10月至次年 3月，中國其他地區(qū)以及北半球的大部分國家和地區(qū)的溫度逐漸下降，比較寒冷，而三亞則是溫暖如夏，因而吸引了大量國內(nèi)和國際的游客；而 7月和 8月盡管三亞氣溫相對較高，但也能吸引以家庭為單位的旅游客源。 根據(jù)我們與三亞旅游局相關(guān)人士的訪談，三亞旅游局正積極努力以盡可能多的在淡季吸引游客。比如在淡季推廣 ―清涼一夏，文化三亞 ‖等活動，主要是舉辦如世界小姐、環(huán)島自行車游等賽事， 29 亞龍灣國際度假區(qū)本項目大東海度假區(qū)亞熱帶陵水灣度假區(qū)土福灣度假區(qū) 三亞海棠灣國際 購物中心項目投資可行性分析報告熱帶 3 項目場地分析 圖 36：三亞主要旅游區(qū)域圖 三亞機場黃金海岸海棠灣國家海岸 海棠灣總體定位為 ―國家海岸 ‖，是一個集國際高端酒店、商業(yè)購物、生態(tài)公園、海洋主題樂園、休閑娛樂、溫泉度假、游艇影視、醫(yī)療養(yǎng)老于一體的世界級的旅游度假天堂。海棠灣位于三亞東面，南齊亞龍嶺，北至三亞市界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，規(guī)劃區(qū)域面積約為 。海棠灣是中國唯一的國家海岸，在海南未開發(fā)的海灣中，自然條件最好、整體規(guī)劃超前、 品質(zhì)最高、產(chǎn)品組合最完善，未來發(fā)展具有廣闊前景。 圖 37：海棠灣規(guī)劃圖 30 三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 海棠灣的規(guī)劃主要承襲 ―一點、一帶、三區(qū)、六片、 ‖的功能布局結(jié)構(gòu)，即 一點：蜈支洲島，定位為海島熱帶雨林公園； 一帶：沙壩地帶，定位為世界級頂級酒店帶，將建設(shè) 30家左右國際知名品牌酒店。三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港，北至林旺高速聯(lián)絡(luò)線，定位為綜合休閑游憩板塊；中區(qū)： 包括大小龍江塘河指狀濕地范圍，定位為高端休閑度假板塊；北區(qū)：包括藤橋、椰洲、風(fēng)塘等多個場地單元，定位為多 元文化旅游板塊。本案位于北區(qū)。 六片： 鐵爐港片區(qū)，區(qū)域公共服務(wù)休閑中心；林旺片區(qū)，現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)；龍江塘片區(qū)，高端品牌休閑度假區(qū)；風(fēng)塘片區(qū)， 手魈舛燃偕縝 灰 奩 酆瞎酃廡菹卸燃僨煌糧Ｆ Ｑ籩魈飪平灘 ├狼 圖 38：海棠灣遠(yuǎn)景交通路網(wǎng)圖 海棠灣距離市區(qū)約 30分鐘路程，距離三亞機場約 45公里，區(qū)域內(nèi) ―三縱九橫 ‖的路網(wǎng)構(gòu)成了海棠灣便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 ―三縱九橫 ‖指：三縱：分別是海榆東線、海棠大道和濱海景觀大道； 九橫：東西方向通向海濱的高速公路聯(lián)絡(luò)線和海榆東線聯(lián)絡(luò)線（各條路尚未命名）。 本項目位于三亞海棠灣（國家海岸）北區(qū)。交通極為便利，距東線高速出口 1公里，距?？谥寥齺喐哞F站約 5分鐘車程。本案項目的可達(dá)性良好，可以通過濱海景觀大道直接抵達(dá)，且距離東線高速其中一個出口（名字未定）僅 1公里。本案項目與下列主要目的地之間的時間距離如下：三亞鳳凰機場： 60分鐘，三亞市區(qū)： 30分鐘，東線高速出口： 5分鐘，三亞和?？诟哞F站： 5分鐘。 31 三亞海棠灣國際購物中心項目投資可行性分析報告 圖 39：項目位置圖 本項目地塊規(guī)模適中，形狀比較規(guī)則，便于建筑布局。海 棠灣國際購物中心占地面積 82,250平方米，總建筑面積 117,180平方米，其中地上建筑面積 70,812平方米，地下建筑面積 46,368平方米。 表 3：項目規(guī)劃指標(biāo) 項目規(guī)劃指標(biāo) 總占地面積 82,250平方米 購物中心建筑面積 117,180平方米 容積率 地上建筑面積 70,812平方米 平均建筑密度 50% 地下建筑面積 46,368平方米 本項目東側(cè)臨大海，西側(cè)臨濱海景觀