【導(dǎo)讀】三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告。華人民共和國(guó)北京東城區(qū)東直門外小街甲2號(hào)B座406北京市建國(guó)門外大街1號(hào)。目錄表1三亞市宏觀經(jīng)濟(jì)分。城鎮(zhèn)居民人均可支配收。亞未來總體發(fā)展規(guī)。三亞接待的旅游總?cè)?。三亞市旅游市?chǎng)季節(jié)性特。......344、零售商業(yè)市場(chǎng)研

　　

【正文】 季度，三亞市的旅游總?cè)藬?shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管受到國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購(gòu)房游客明顯減少、日本國(guó)大地震和國(guó)際上主權(quán)債務(wù)危機(jī)等不利影響下國(guó)際旅客 增幅減緩，但在國(guó)際旅游島、免稅政策實(shí)施、金磚國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)召開燈利好因素的推動(dòng)下，三亞旅游總?cè)藬?shù)仍保持穩(wěn)步運(yùn)行。 23 2021202120212021202120213Q11 16050% 140三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 40% 12 0 總體而言，三亞還是以接待國(guó)內(nèi)游客為主。但根據(jù)我們與三亞各個(gè)海灣高星級(jí)酒店總經(jīng)理的訪談了解到，國(guó)際游客盡管在總旅游人數(shù)中占的比例較少，但在高端國(guó)際品牌酒店占的比例大約 %1520%，而由于他們停留時(shí)間長(zhǎng)，且由于語言、安全及衛(wèi)生顧慮等因素 在酒店消費(fèi)較多，因而是多數(shù)酒店積極爭(zhēng)取的客源。 100 %30% % 802021年 2021年以來，三亞市的旅游收入一直保持高速的增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度為 %。即使是遭遇美國(guó)次貸危引起的國(guó)際金融危機(jī) 2021年、 2021年，三亞市的旅游經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)仍能達(dá)到 %14%左右。雖然來自國(guó)際的旅游人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，旅游外匯收入減少，但國(guó)內(nèi)的旅游客戶和收入在政府刺激經(jīng)濟(jì)的措施下依然保持快速增長(zhǎng)。 20% 602021年前三個(gè)季度，三亞市的旅游收入達(dá)到 元人民幣，同比增幅達(dá) %。盡管受到國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購(gòu)房游客明顯減少、日本國(guó)大地震和國(guó)際上主權(quán)債務(wù)危機(jī)等不利影響下國(guó)際旅客增幅減緩，但在國(guó)際旅游島、免稅政策實(shí)施、金磚國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)召開燈利 %%好因素的推動(dòng)下，整體旅游經(jīng)濟(jì)仍保持穩(wěn)步運(yùn)行 4。 0 %10% 圖 28：三亞歷年旅游總收入 (億元 ) 20 00% 旅游收入旅游收入增長(zhǎng)率 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 24 2021202120212021202120213Q11 100100%%80%8060%%40%%30.6%%20%%0% 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 20% 20 % 40% 圖 29：三亞歷年入境旅游人數(shù) (萬人 ) 060% 國(guó)際旅游者增長(zhǎng)率 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 自2021年起，國(guó)際旅游人數(shù)呈現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，該增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到 2021年前半年。這主要是由于 2021年開始，國(guó)際品牌酒店如喜來登、萬豪、希爾頓等酒 店逐年開業(yè)，提高了三亞的知名度，一定程度上帶動(dòng)了三亞國(guó)際旅游的發(fā)展。 但受國(guó)際金融危機(jī)的影響，自 2021年下半年起，尤其是 2021年，三亞的國(guó)際游客開始大幅減少。 2021年為 ，同比下降 %； 2021年大幅下滑至 ，較 2021年大幅下降%。 值得注意的是，在政府刺激經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)下，三亞的旅游經(jīng)濟(jì)開始強(qiáng)勁回升。 2021年同比上升幅度高達(dá) %；并且在 2021年前三個(gè)季度，三亞市的國(guó)際旅游人數(shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。 匯收入 2021年至 2021年期間，三亞市的旅游外匯收入也經(jīng)歷了大幅度增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率為 %。這個(gè)數(shù)字高于同期旅游人數(shù)的增長(zhǎng) , 意味著三亞市不僅國(guó)際旅游者的人數(shù)增長(zhǎng)，而且其國(guó)際旅游者的人均旅游收入也在增長(zhǎng)。 受 2021年和 2021年，受國(guó)際旅游人數(shù)下降的影響，三亞市的旅游外匯收入也開始下滑。 2021年的外匯收入約為 ，較 2021年大幅度下降，下降幅度達(dá)到 %。 同樣，隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐漸好轉(zhuǎn)下，三亞的旅游經(jīng)濟(jì)開始強(qiáng)勁回升。在國(guó)際旅游人數(shù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下， 2021年 旅游外匯收入，同比上升幅度達(dá)到 %；并且在 2021年前三個(gè)季度，三亞市的旅游外匯收入已達(dá)到 22153萬美元，同比增幅達(dá) %。 25 2021202120212021202120213Q11 30,000150%%25,000120%20,00090%%15,00060%%%%%,00030%%%%.5% %三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心 %%項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 5,0000% % %圖 30：三亞歷年外匯收入 (萬美元 ) % %30% % % % % 旅游外匯收入增長(zhǎng)率 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 地理來源分布 圖 31：三亞外國(guó)客源市場(chǎng)分布 (2021年 ) % 日本菲律賓新加坡泰國(guó)印度尼西亞 美國(guó)加拿大英國(guó)法國(guó)德國(guó) 意大利礪匏拱拇罄 切攣骼計(jì)淥 ? 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 26 2021202120212021202120213Q11 200,000180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心 0項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 圖 32：三亞歷年外國(guó)旅客人次分布 斯本國(guó)國(guó)坡國(guó)大亞國(guó)利賓亞國(guó)蘭他羅日德美加法拿利英大律西泰西其年人次 10,000 10,000年人次 5,000 5,000年人次 0 俄新加大意菲尼新澳度印 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 2021年三亞接待 的 ，外國(guó)游客數(shù)量為 萬。外國(guó)游客的比例占到 %；其他來自港澳同胞、臺(tái)灣同胞以及國(guó)際郵輪游客，分別占到 %、 %和 %。 從 2021年外國(guó)游客分部來看，俄羅斯游客最多。俄羅斯游客占到幾乎一半，比例達(dá)到 %，來自日本、德國(guó)和美國(guó)的游客，在總外國(guó)游客中的占比也分別為 %、 %以及 %，這四個(gè)國(guó)家目前位于第一梯隊(duì)，年旅游人次超過 10,000；其次是位于第二梯隊(duì)的新加坡、法國(guó)、加拿大、澳大利亞、英國(guó)，其年旅游人次在 5,000至 10,000。 從 近幾年看，日本和英國(guó)的游客在 2021年金融危機(jī)后，一直持續(xù)下降。這兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直處于低迷中徘徊， 2021年，日本又遭受到百年不遇的大地震，英國(guó)經(jīng)濟(jì)受累于歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)。 俄羅斯是三亞最大外國(guó)客源國(guó)的主要原因，是有直達(dá)三亞的國(guó)際航班。莫斯科每周一和周五有直達(dá)三亞的航班；此外還有不定期的包機(jī)前往三亞，尤其是在旺季如 11月至 3月，包機(jī)數(shù)量會(huì)有所增加。便利的交通使得俄羅斯成為三亞的最大國(guó)外客源市場(chǎng)。 2021年 4月，俄羅斯最大組團(tuán)社 PEGAS旅行社正式開通了俄羅斯新西伯利亞、伊爾庫茨克、克麥羅沃、克拉斯諾亞爾斯克 及哈巴羅夫斯克等 5座城市至三亞的直航旅游包機(jī)。這些新城市包機(jī)航線的開通，將有助于三亞吸引更多的俄羅斯客源。 另外在 2021年金融危機(jī)之前，韓國(guó)也是三亞的最大外國(guó)客源國(guó)。韓國(guó)首爾也有每天直達(dá)三亞的固定航班，也會(huì)在游客數(shù)量增多時(shí)開通包機(jī)線路。目前三亞機(jī)場(chǎng)開通的國(guó)際航線有 6條，而除香港之外的則只有莫斯科和首爾兩條航線。沒有直達(dá)的國(guó)際航線一定程度上限制了三亞吸引更多的國(guó)際客源。但從另一個(gè)角度而言，航空公司不開通國(guó)際航線的一個(gè)原因之一是前往該目的地的客流量較少。兩者互為因果。 27 1,000100%80080%60060%40040%% 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 20210% % %%140 50% %% %圖 33：三亞歷年國(guó)內(nèi)旅游 (萬人 ) 00%120 40% % 30%80 %國(guó)內(nèi)旅客增長(zhǎng)率 % 60資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 %2021年 2021年以來，三亞市接待的國(guó)內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)一直穩(wěn)定并且快速的上漲，年平均增長(zhǎng)速 20%度為 %。這一點(diǎn)明顯不同于三亞 的國(guó)際旅游市場(chǎng)，其原因一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī) %的影響滯后；另一方面，也是由于中國(guó)政府強(qiáng)有力刺激經(jīng)濟(jì)的措施，保證居民收入持續(xù)增加，消費(fèi)意愿保持穩(wěn)定提升。 2021年、 2021年國(guó)際金融危機(jī)期間，國(guó)際的旅游人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，國(guó) %內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)仍保持 %和%的增速。并且在 2021年同比上升幅度高達(dá) 32%。 2021年前三個(gè)季度，三亞市的國(guó)內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管 10%受到國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購(gòu)房游客明顯減少，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 穩(wěn)定增長(zhǎng)下以及三亞的免稅政策推動(dòng)下，三亞接待的國(guó)內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)仍保持穩(wěn)步運(yùn)行。 %20 圖 34：三亞歷年國(guó)內(nèi)旅游收入 (億元 ) 00% 國(guó)內(nèi)旅游收入增長(zhǎng)率 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 28 2021202120212021202120212021202120212021202120213Q113Q11 12021080 60 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 2021年 2021年以來，三亞市的國(guó)內(nèi)旅游收入一直保持高速的增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度為 %。美國(guó)次貸危引起的國(guó) 4際金 0融危機(jī)下，三亞市的國(guó)內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)收入反而呈現(xiàn)加速上升的勢(shì)頭，這主要得益于政府 4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)的措施。 2021年前三個(gè)季度，三亞市的國(guó)內(nèi)旅游總收入已達(dá)到 ，同比增幅達(dá) %。盡管受到國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下旅游購(gòu)房游客明顯減少，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)下以及三亞的免稅政策推動(dòng)下，三亞 2接待 0的國(guó)內(nèi)旅游收入仍繼續(xù)增長(zhǎng)。 圖35：三亞歷年各月份旅游人數(shù) (萬人次 ) 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月 2021年 2021年 2021年 2021年 資料來源：三亞市統(tǒng)計(jì)局 根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)顯示，三亞每月接待的旅游人數(shù)呈現(xiàn)的季節(jié)性的規(guī)律。每年的 11月起至次年 2月，為三亞的旅游旺季， 2021年月均大約 100萬人次；而從 3月起，每月到三亞的旅游人數(shù)逐步下降。該趨勢(shì)持續(xù)至 6月；而 7月和 8月為中國(guó)的暑假，因而帶孩子出游的家庭旅游較為頻繁，為平季；而 9月旅游人數(shù)則與 6月持平，為最淡季， 2021年月均大約 65萬人次。此外，公共假期如五一和十一等，也是三亞旅游的旺季。 三亞旅游的淡旺 季與三亞的氣候息息相關(guān)。由于每年的 10月至次年 3月，中國(guó)其他地區(qū)以及北半球的大部分國(guó)家和地區(qū)的溫度逐漸下降，比較寒冷，而三亞則是溫暖如夏，因而吸引了大量國(guó)內(nèi)和國(guó)際的游客；而 7月和 8月盡管三亞氣溫相對(duì)較高，但也能吸引以家庭為單位的旅游客源。 根據(jù)我們與三亞旅游局相關(guān)人士的訪談，三亞旅游局正積極努力以盡可能多的在淡季吸引游客。比如在淡季推廣 ―清涼一夏，文化三亞 ‖等活動(dòng)，主要是舉辦如世界小姐、環(huán)島自行車游等賽事， 29 亞龍灣國(guó)際度假區(qū)本項(xiàng)目大東海度假區(qū)亞熱帶陵水灣度假區(qū)土福灣度假區(qū) 三亞海棠灣國(guó)際 購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告熱帶 3 項(xiàng)目場(chǎng)地分析 圖 36：三亞主要旅游區(qū)域圖 三亞機(jī)場(chǎng)黃金海岸海棠灣國(guó)家海岸 海棠灣總體定位為 ―國(guó)家海岸 ‖，是一個(gè)集國(guó)際高端酒店、商業(yè)購(gòu)物、生態(tài)公園、海洋主題樂園、休閑娛樂、溫泉度假、游艇影視、醫(yī)療養(yǎng)老于一體的世界級(jí)的旅游度假天堂。海棠灣位于三亞東面，南齊亞龍嶺，北至三亞市界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，規(guī)劃區(qū)域面積約為 。海棠灣是中國(guó)唯一的國(guó)家海岸，在海南未開發(fā)的海灣中，自然條件最好、整體規(guī)劃超前、 品質(zhì)最高、產(chǎn)品組合最完善，未來發(fā)展具有廣闊前景。 圖 37：海棠灣規(guī)劃圖 30 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 海棠灣的規(guī)劃主要承襲 ―一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、 ‖的功能布局結(jié)構(gòu)，即 一點(diǎn)：蜈支洲島，定位為海島熱帶雨林公園； 一帶：沙壩地帶，定位為世界級(jí)頂級(jí)酒店帶，將建設(shè) 30家左右國(guó)際知名品牌酒店。三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港，北至林旺高速聯(lián)絡(luò)線，定位為綜合休閑游憩板塊；中區(qū)： 包括大小龍江塘河指狀濕地范圍，定位為高端休閑度假板塊；北區(qū)：包括藤橋、椰洲、風(fēng)塘等多個(gè)場(chǎng)地單元，定位為多 元文化旅游板塊。本案位于北區(qū)。 六片： 鐵爐港片區(qū)，區(qū)域公共服務(wù)休閑中心；林旺片區(qū)，現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)；龍江塘片區(qū)，高端品牌休閑度假區(qū)；風(fēng)塘片區(qū)， 手魈舛燃偕縝 灰 奩 酆瞎酃廡菹卸燃僨煌糧Ｆ Ｑ籩魈飪平灘 ├狼 圖 38：海棠灣遠(yuǎn)景交通路網(wǎng)圖 海棠灣距離市區(qū)約 30分鐘路程，距離三亞機(jī)場(chǎng)約 45公里，區(qū)域內(nèi) ―三縱九橫 ‖的路網(wǎng)構(gòu)成了海棠灣便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 ―三縱九橫 ‖指：三縱：分別是海榆東線、海棠大道和濱海景觀大道； 九橫：東西方向通向海濱的高速公路聯(lián)絡(luò)線和海榆東線聯(lián)絡(luò)線（各條路尚未命名）。 本項(xiàng)目位于三亞海棠灣（國(guó)家海岸）北區(qū)。交通極為便利，距東線高速出口 1公里，距?？谥寥齺喐哞F站約 5分鐘車程。本案項(xiàng)目的可達(dá)性良好，可以通過濱海景觀大道直接抵達(dá)，且距離東線高速其中一個(gè)出口（名字未定）僅 1公里。本案項(xiàng)目與下列主要目的地之間的時(shí)間距離如下：三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)： 60分鐘，三亞市區(qū)： 30分鐘，東線高速出口： 5分鐘，三亞和?？诟哞F站： 5分鐘。 31 三亞海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告 圖 39：項(xiàng)目位置圖 本項(xiàng)目地塊規(guī)模適中，形狀比較規(guī)則，便于建筑布局。海 棠灣國(guó)際購(gòu)物中心占地面積 82,250平方米，總建筑面積 117,180平方米，其中地上建筑面積 70,812平方米，地下建筑面積 46,368平方米。 表 3：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 總占地面積 82,250平方米 購(gòu)物中心建筑面積 117,180平方米 容積率 地上建筑面積 70,812平方米 平均建筑密度 50% 地下建筑面積 46,368平方米 本項(xiàng)目東側(cè)臨大海，西側(cè)臨濱海景觀