【導讀】 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第1頁共31頁 蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆螈羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆螈羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆螈羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈

　　

【正文】 價。 經測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元 /㎡，其具體明細如下： 項 目 投資總額 (萬元 ) 單位成本 (元 /㎡ ) 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林工程費 配套工程費 開發(fā)間接費 / / / / / 4 月底 簽約 2021 2021 銷售 開工 2021 2021 2021 2021 項項 目目 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第 17頁 共 31 頁 其中：利息支出 制造成本小計 營銷費用 管理費用 期間費用小計 項目總投資 二、經濟效益分析 經濟效 益分析按以下條件進行測算： ? 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元 /㎡，排屋 元 /㎡，商鋪 元 /㎡，平均售價 元 /㎡； ? 可售面積完全成本按 元 /㎡，已攤入配套公建成本及期間費用； ? 由于項目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實際為%，所得稅按 15%稅率征收； 該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。 項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元 /㎡。該項目主要經濟指標如下表： 序號 項 目 單位數(shù)值（元 /M2） 總金額（萬元） 1 銷售收入 3 直接 成本 3 總投資 4 稅前利潤 5 稅后利潤 6 內部收益率 7 銷售凈利率 8 總投資回報率 9 銷售毛利率 10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 12 地價支付貼現(xiàn)比 13 啟動資金獲利倍數(shù) 如果對售價進行調整，增減 100 元 /M2 其對利潤的影響如下表： 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第 18頁 共 31 頁 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 啟動資金回報率 內部 收益率 如果對制造成本進行調整，增減 100 元 /M2 其對利潤的影響如下表： 項目 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 啟動資金回報率 內部收益率 如果對容積率進行調整，其對樓面價的影響： 項目 容積率 容積率 容積率 容積率 樓面價（元 /M2） 如果對容積率進行調整，住宅凈容積率增減 ,其對利潤的影 響如下表： 項目 容積率 容積率 容積率 容積率 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第 19頁 共 31 頁 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 啟動資金回報率 內部收益率 項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排 年份 結算面積（㎡） 單位凈利（元 /㎡） 稅后利潤 (萬元 ) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計 盈虧平衡點分析 ▲ 保本售價： 元 /M2，即銷售凈收入 等于總投資額 萬元； ▲ 保本銷售率： %，當銷售面積達到 M2 時，實現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。 保本銷售率 =單位投資額 /（（ 1營業(yè)稅率） *（ 1所得稅率） *銷售單價 單位投資額 *所得稅率） 三、項目資金預測 開工及銷售計劃安排： 該項目暫時預計分 次開工，預計從 年 月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下： 年份 季度 1 2 3 4 銷售面積 (萬㎡ ) 2021年 當季銷售 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第 20頁 共 31 頁 累計銷售 2021年 當季銷售 累計銷售 2021年 當季銷售 累計銷售 2021年 當季銷售 累計銷售 2021年 當季銷售 累計銷售 資金回籠預測 : 現(xiàn)暫按均價 元 /㎡測算 項 目 總額（萬元） 資金具體流入（回籠）的預測說 明 銷售回籠 資金運用預測： 項目 萬元 資金具體流出的預測說明 一、土地獲得價款 二、開發(fā)成本 三、期間費用 營銷費用 暫按銷售額的 3%計算。 管理費用 暫按銷售額的 1%計算。 合 計 依據(jù)上述假定，項目資金占用情況： ? 項目啟動資金： 萬元 。 ? 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。 ? 預計 年 月，該項目可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 第七部分 稅務分析 一、營業(yè)稅 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 第 21頁 共 31 頁 營業(yè)稅基本稅率為 5%； 附加稅為營業(yè)稅的 %。包括：城建稅 1%、教育費附加 3%、堤防費 1%、義務兵 %，河道管理費 %； 營業(yè)稅綜合稅率為 %； 財務測算時按營業(yè)稅為 5%，營業(yè)稅附加為 %。 二、所得稅 在測算時按浦東 新區(qū)優(yōu)惠政策實際 15%稅率。 三、土地增值稅 按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則”，該項目征收土地增值稅的最高售價限額為 低于上述最高售價限額，可免交土地增值稅。 第八部分 綜合分析 一、項目優(yōu)勢和劣勢 優(yōu)勢： 1）本項目為城鄉(xiāng)結合部的大型社區(qū)項目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。 2）三通一平地價成本低，僅 萬 /畝，項目利潤空間大。 劣勢 1）目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較低。 2）項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。 二、項目機會和風險 機會 1）浦 東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學城的發(fā)展，將大大提升本項目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價值。 2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期 4 平方公里開發(fā) ,可為今后發(fā)展進行提前土地儲備。 風險 地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風險。 三、結論及建議 本項目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項目今后發(fā)展的腹地空間大；項目風險可控。因此，上海公司認為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批準。22頁