【導(dǎo)讀】 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第1頁共31頁 蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆?bào)⒘`莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆?bào)⒘`莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿薅蚃膈節(jié)蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈螈芇膁螆?bào)⒘`莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袂羇芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螂衿薈蚈袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈

　　

【正文】 價(jià)。 經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元 /㎡，其具體明細(xì)如下： 項(xiàng) 目 投資總額 (萬元 ) 單位成本 (元 /㎡ ) 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林工程費(fèi) 配套工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) / / / / / 4 月底 簽約 2021 2021 銷售 開工 2021 2021 2021 2021 項(xiàng)項(xiàng) 目目 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 17頁 共 31 頁 其中：利息支出 制造成本小計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 期間費(fèi)用小計(jì) 項(xiàng)目總投資 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效 益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算： ? 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元 /㎡，排屋 元 /㎡，商鋪 元 /㎡，平均售價(jià) 元 /㎡； ? 可售面積完全成本按 元 /㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用； ? 由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際為%，所得稅按 15%稅率征收； 該項(xiàng)目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。 項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬元，單位凈利 元 /㎡。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位數(shù)值（元 /M2） 總金額（萬元） 1 銷售收入 3 直接 成本 3 總投資 4 稅前利潤(rùn) 5 稅后利潤(rùn) 6 內(nèi)部收益率 7 銷售凈利率 8 總投資回報(bào)率 9 銷售毛利率 10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 13 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減 100 元 /M2 其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表： 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 18頁 共 31 頁 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回報(bào)率 內(nèi)部 收益率 如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減 100 元 /M2 其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表： 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響： 項(xiàng)目 容積率 容積率 容積率 容積率 樓面價(jià)（元 /M2） 如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減 ,其對(duì)利潤(rùn)的影 響如下表： 項(xiàng)目 容積率 容積率 容積率 容積率 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 19頁 共 31 頁 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)安排 年份 結(jié)算面積（㎡） 單位凈利（元 /㎡） 稅后利潤(rùn) (萬元 ) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 盈虧平衡點(diǎn)分析 ▲ 保本售價(jià)： 元 /M2，即銷售凈收入 等于總投資額 萬元； ▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2 時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。 保本銷售率 =單位投資額 /（（ 1營(yíng)業(yè)稅率） *（ 1所得稅率） *銷售單價(jià) 單位投資額 *所得稅率） 三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 開工及銷售計(jì)劃安排： 該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開工，預(yù)計(jì)從 年 月開始銷售，其具體銷售計(jì)劃安排如下： 年份 季度 1 2 3 4 銷售面積 (萬㎡ ) 2021年 當(dāng)季銷售 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 20頁 共 31 頁 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 資金回籠預(yù)測(cè) : 現(xiàn)暫按均價(jià) 元 /㎡測(cè)算 項(xiàng) 目 總額（萬元） 資金具體流入（回籠）的預(yù)測(cè)說 明 銷售回籠 資金運(yùn)用預(yù)測(cè)： 項(xiàng)目 萬元 資金具體流出的預(yù)測(cè)說明 一、土地獲得價(jià)款 二、開發(fā)成本 三、期間費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 暫按銷售額的 3%計(jì)算。 管理費(fèi)用 暫按銷售額的 1%計(jì)算。 合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬元 。 ? 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。 ? 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 第七部分 稅務(wù)分析 一、營(yíng)業(yè)稅 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 21頁 共 31 頁 營(yíng)業(yè)稅基本稅率為 5%； 附加稅為營(yíng)業(yè)稅的 %。包括：城建稅 1%、教育費(fèi)附加 3%、堤防費(fèi) 1%、義務(wù)兵 %，河道管理費(fèi) %； 營(yíng)業(yè)稅綜合稅率為 %； 財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)按營(yíng)業(yè)稅為 5%，營(yíng)業(yè)稅附加為 %。 二、所得稅 在測(cè)算時(shí)按浦東 新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際 15%稅率。 三、土地增值稅 按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為 低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。 第八部分 綜合分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢(shì)。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬 /畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。 劣勢(shì) 1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。 2）項(xiàng)目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。 二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì) 1）浦 東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。 2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期 4 平方公里開發(fā) ,可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲(chǔ)備。 風(fēng)險(xiǎn) 地塊所在區(qū)域目前尚不是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 三、結(jié)論及建議 本項(xiàng)目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤(rùn)空間大；項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請(qǐng)總部項(xiàng)目聽證會(huì)審議批準(zhǔn)。22頁