【正文】 22頁(yè) 共 31。 三、結(jié)論及建議 本項(xiàng)目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤(rùn)空間大；項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。 2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期 4 平方公里開(kāi)發(fā) ,可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲(chǔ)備。 2）項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬(wàn) /畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。 三、土地增值稅 按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為 低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。包括：城建稅 1%、教育費(fèi)附加 3%、堤防費(fèi) 1%、義務(wù)兵 %，河道管理費(fèi) %； 營(yíng)業(yè)稅綜合稅率為 %； 財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)按營(yíng)業(yè)稅為 5%，營(yíng)業(yè)稅附加為 %。 ? 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬(wàn)元 。 保本銷售率 =單位投資額 /（（ 1營(yíng)業(yè)稅率） *（ 1所得稅率） *銷售單價(jià) 單位投資額 *所得稅率） 三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 開(kāi)工及銷售計(jì)劃安排： 該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開(kāi)工，預(yù)計(jì)從 年 月開(kāi)始銷售，其具體銷售計(jì)劃安排如下： 年份 季度 1 2 3 4 銷售面積 (萬(wàn)㎡ ) 2021年 當(dāng)季銷售 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 20頁(yè) 共 31 頁(yè) 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 2021年 當(dāng)季銷售 累計(jì)銷售 資金回籠預(yù)測(cè) : 現(xiàn)暫按均價(jià) 元 /㎡測(cè)算 項(xiàng) 目 總額（萬(wàn)元） 資金具體流入（回籠）的預(yù)測(cè)說(shuō) 明 銷售回籠 資金運(yùn)用預(yù)測(cè)： 項(xiàng)目 萬(wàn)元 資金具體流出的預(yù)測(cè)說(shuō)明 一、土地獲得價(jià)款 二、開(kāi)發(fā)成本 三、期間費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 暫按銷售額的 3%計(jì)算。 項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，單位凈利 元 /㎡。 按 年開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。一期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，二期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米項(xiàng)目 銷售周期：年 附圖 2 張 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 16頁(yè) 共 31 頁(yè) 二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè) 現(xiàn)先暫時(shí)按《浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開(kāi)發(fā)意想書》進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積 畝，折 萬(wàn)㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨 著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。 住宅形象簡(jiǎn)潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡(jiǎn)約、溫馨的格調(diào)。 規(guī)劃形態(tài)分析 在浦東有 Links 別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷 樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過(guò)美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。 規(guī)劃布局及分期情況 規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為 4 個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通 過(guò) 路可通達(dá) 路。 在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以 4－ 5 層錯(cuò)落布置。從產(chǎn)品的角度來(lái)分析，應(yīng)為低 層低密度為主的 Townhouse 新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來(lái)提升，降低地塊位置較偏的劣勢(shì)，吸引追求高尚生活的客戶前來(lái)居住。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來(lái)便利 。 中心景觀布置 結(jié)合曹路鎮(zhèn) 平方公里的開(kāi)發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使 每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質(zhì)。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施?？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。 小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道?？傮w來(lái)說(shuō)，該地塊基本沒(méi)有完備的配套設(shè)施。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過(guò)的 8 條公交線路和周邊及市區(qū)連接。 交通分析 地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。距離市區(qū)約 25 公里，距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)約 10 公里，距曹路鎮(zhèn)約 公里。 3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。 ? 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 一期開(kāi)盤的工程形象 1）一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套 ? 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。 ? 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過(guò) 20%。 2）多層產(chǎn)品客戶 ? 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。 ? 外環(huán)線和金海路 — 金橋路 — 楊高路交通干線來(lái)的浦東其他區(qū)域客戶。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 類類 型型 戶型 面積（ m2） 比例（％） 聯(lián)體別墅 層 170190 25 3 層 220240 25 多層 二房二廳 90 20 三房二廳 120130 25 四房二廳 140 5 價(jià)格建議 1）單價(jià) ? 聯(lián)體別墅均價(jià) 元 /平方米； ? 多層均價(jià) 元 /平方米。 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 11頁(yè) 共 31 頁(yè) ? 浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。 ? 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶吸引的方面。 ? 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒(méi)有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本 區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。 ? 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 一期即將交房，二期出地面 銷售率 一期： 100% 二期： 95% 還未正式銷售 一