【正文】 、二期： 50%以上 一、二期： 95%以上 一期： 95% 二期： 55% 競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。 沒(méi)有 工程 形象 一、二期交房 多層結(jié)構(gòu)封頂。 周邊沒(méi)有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。 與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。 金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以 工人新村為主。 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的列表分布 案名 金海路項(xiàng)目 陽(yáng)光 歐洲城(一、二期 ) 證大家園 湯臣豪園 萬(wàn)邦都 市花園 康橋半島 位置 新楊高路佳林路 五蓮路 1688弄 龍東大道 666號(hào) 龍陽(yáng)路浦建路口 滬南路 2727號(hào) 發(fā)展商 萬(wàn)科 高橋置業(yè) 證大投資 湯臣集團(tuán) 萬(wàn)邦集團(tuán) 澳洲 SPG集團(tuán)公司與上?？禈蚣瘓F(tuán)公司 占地 面積 萬(wàn) 13萬(wàn) 48萬(wàn) 14萬(wàn) 160萬(wàn) 總建筑面積 萬(wàn) 11萬(wàn) 58萬(wàn) 15萬(wàn) 108萬(wàn) 容積率 設(shè)計(jì) 背景 浦東建筑設(shè)計(jì)院 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分 院 日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道 價(jià)格 30503800 30003500 50008000 38004500 32304678 交通 依托金海路和在 建 的 外 環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少 地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱 地鐵二號(hào)線張江路站，地面交通發(fā)達(dá) 地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá) 依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 10頁(yè) 共 31 頁(yè) 為主 為主 產(chǎn)品 類型 低密度社區(qū) 聯(lián)體別墅 多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅 疊加式復(fù)式電梯房 多層、小高層 新獨(dú)院住宅 主力 面積 二房 97 140284 三房 99116 160295 開(kāi)盤 日期 99． 10 區(qū)域 環(huán)境 處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè) 金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心 金橋鎮(zhèn)的北側(cè) 張江高科技園區(qū)北側(cè) 處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。 ? 特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù) 。 ? 針對(duì)金海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 ? 浦東新區(qū) 2021 年度 10萬(wàn) M2以上個(gè)案列表 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 9頁(yè) 共 31 頁(yè) 編號(hào) 個(gè)案名稱 案量(m2) 編號(hào) 個(gè)案名稱 案量 (m2) 編號(hào) 個(gè)案名稱 案量 (m2) 1 天安花園 360000 6 錦繡天第 120210 11 御景園 105000 2 怡東花園 140000 7 仁恒濱江 202100 12 湯臣豪園 150000 3 恒大華城 420210 8 香榭里花 園 110000 13 博愛(ài)家園 140000 4 東上海新 城 500000 9 萬(wàn)邦都市 花園 400000 14 康橋半島 1080000 5 陽(yáng)光歐洲 城 110000 10 恒大翰城 800000 15 證大花園 580000 ? 浦東大型個(gè)案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無(wú)法完成配 套的自我完善。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。 浦東新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū) 1）大型個(gè)案： ? 定義：根據(jù)浦東目前的個(gè)案開(kāi)發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上。 ? 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。 浦東北區(qū)市場(chǎng)情況 ? 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在 10 萬(wàn)平方米左右。 ? 明星樓盤缺乏大盤氣勢(shì)， 99 年、 00 年全市銷量前十大浦東僅占一席。 ? 市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場(chǎng)均價(jià)。 ? 北區(qū)市場(chǎng)的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。 二、市場(chǎng)背景 浦東整體市場(chǎng)情況 1）浦東市場(chǎng)區(qū)分： ? 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。 ? 受地塊位置限制，無(wú)法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。 劣勢(shì) ? 周邊 生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。 ? 依靠外環(huán)線和金海路 —— 金橋路 —— 楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、 宗地優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 8頁(yè) 共 31 頁(yè) ? 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷，開(kāi)發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力。 3） 已出讓土地：合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書中明確約定由 合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過(guò)戶至我方名下，若無(wú)法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。 2） 已征用未開(kāi)發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說(shuō)，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。現(xiàn)曹路真正在 編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營(yíng)性公建，計(jì)價(jià)土地面積以《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中載明的出讓面積為準(zhǔn)。 土地風(fēng)險(xiǎn)：征地問(wèn)題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。 已出讓土地：占地約 10 畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。 合作條件 1）合作價(jià)款： 2）住宅建設(shè)配套費(fèi) 3）交地進(jìn)度 4）付款進(jìn)度 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 7頁(yè) 共 31 頁(yè) 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 目前地塊存在未征用土地、已征用未開(kāi)發(fā)和已出讓三種情況的土地： 未征用土地：面積約 500 畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土 地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，將容納學(xué)生約 2 萬(wàn)名。 將遺留物業(yè)改造為教 師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。 ? 規(guī)劃特征 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近 1 平方公里，未來(lái)五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約 萬(wàn)人。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近 2 平方公里。 1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 占地： 67平方公里 ? 范圍：東 起長(zhǎng)江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。在未來(lái) 10 年內(nèi)，將建成上海集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。 3） 張江高科技園區(qū)： 占地 25 平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近 12 億美元。 2） 金橋出口加工區(qū) ：占地 20 平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子