【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目可售面積47萬平米，2021年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約3億元，并。可為南京公司2021-2021年提供主要利潤來源。南京公司可以充分利用集團(tuán)資源快速成熟開發(fā)此項(xiàng)目。

　　

【正文】 不斷減少，大型樓盤遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的現(xiàn)象比較顯著，近期開盤的 30萬㎡以上的樓盤基本上都分布在東山鎮(zhèn)的邊緣地區(qū)。 樓盤狀況 ? 供應(yīng)量 ：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá) 180萬㎡左右。 ? 需求量 ：年需求量約 37萬㎡。 ? 樓盤均價(jià) ：多層 2150元 /㎡，別墅 2800元 /㎡。江寧片區(qū)最低。 ? 主力戶型面積 ： 多層二房 70100㎡、三房 100130㎡。 ? 主力總價(jià) ： 多層 1630萬元 /套 ? 建筑形態(tài) ：多層（ 80％）為主，此外，約有一半項(xiàng)目 帶有別墅（ 15％），但總量不大。 ? 樓盤規(guī)模 ：普遍占地面積 10 萬㎡以上，最大的武夷綠洲占地面積達(dá)到 80萬㎡。 客戶狀況 ? 主力客群 ：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；東山本地居民。 ? 輔助客群 ：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；南京城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層。 發(fā)展商狀況 ? 本地發(fā)展商為主 ：目前東山鎮(zhèn)近 80％的樓盤由江寧當(dāng)?shù)丶澳暇┌l(fā)展商開發(fā)。 ? 外來發(fā)展商為輔 ：其中包括浙江的萊茵達(dá)置業(yè)、福建的武夷房產(chǎn)等。 表 42 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（ 300 畝以上）基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （ 萬㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬㎡） 武夷綠洲 武寧房產(chǎn) 80 70 多層、小高 層、別墅 約 2200 約 未定 未開盤 70 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 武夷花園 武夷房產(chǎn) 26 多層、別墅 多層 2400 別墅 2800 9 期 95－ 172 已售磬 0 秦淮綠洲 省國投 30 20 別墅、花園洋 房 不詳 未定 未定 未開盤 20 萊茵東郡 萊茵達(dá) 置業(yè) 37 4 層準(zhǔn)別墅式 公寓 2021 不詳 80－ 130 37 市政 天元城 江寧市政 建設(shè)房產(chǎn) 多層、別墅 多層 2100 一期 二房 85－ 109 三房 110160 一期 90% 35 岔路口片區(qū) ? 開發(fā)現(xiàn)狀 ：岔路口是江寧地區(qū)與主城相連接的地帶，處于交通要沖，周邊整體環(huán)境較差，原有開發(fā)規(guī)模不大，近年來建成樓盤面積約 60 萬㎡。 ? 發(fā)展前景 ：片區(qū)面積較小，開發(fā)空間十分有限，雖距離主城較近，但片區(qū)環(huán)境較亂，發(fā)展前景一般。近幾年內(nèi)片區(qū)供應(yīng)量將主要來自于明月港灣和天地新城。 樓盤狀況 ? 供應(yīng)量 ：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá) 120萬㎡左右，近期供應(yīng)量約 40萬㎡ 。 ? 需求量 ：年需求量約 21萬㎡。 ? 樓盤均價(jià) ：多層 2200元 /㎡，別墅 3200元 /㎡。 ? 主力戶型面積 ： 多層二房 70100㎡、三房 100130㎡。 ? 主力總價(jià) ： 多層 1630萬元 /套 ? 建筑形態(tài) ：多層（ 90％）為主，別墅、小高層較少。 ? 樓盤規(guī)模 ：規(guī)模大小相差比較懸殊，最小的天水雅居占地不到 2萬㎡，最大的天地新城占地達(dá)到 56萬㎡。 客戶狀況 ? 主力客群 ：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；外來人口購房。 ? 輔助客群 ：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；原江寧縣城居民。 發(fā)展商狀況 ? 本地發(fā)展商控制 ：目前岔路口所有樓盤均 由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開發(fā)。 表 43 岔路口片區(qū)主要樓盤（ 300 畝以上）基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬㎡） 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 明月港灣 明月建設(shè) 30 多層、小高 層、別墅 一期多層 2300 一期 二房 8087 三房 102117 一期 95% 27 天地新城 天地房產(chǎn) 56 52 多層、別墅、小高層 三期 2400 三期 二房 95－ 97 三房 127－137 三期 90% 40 南方花園 經(jīng)緯房產(chǎn) 50 55 多層 2550 A、 B 組團(tuán)已交房， C 組團(tuán) 二房 65－ 75 三房 98－ 134 一期 95% 35 寧南新區(qū)片區(qū) 市場綜述 ? 開發(fā)現(xiàn)狀 ：寧南新區(qū)總占地 平方公里，是南京市重點(diǎn)開發(fā)五大城市新區(qū)之一， 90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)， 2021 年開發(fā)啟動(dòng)， 2 年來共建成樓盤面積近 30 萬㎡，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，且有占地 ，環(huán)境較好。 ? 發(fā)展前景 ：區(qū)域原為大片平地，現(xiàn)通過周邊綠化，整體環(huán)境良好，但周邊大校機(jī)場軍用飛機(jī)的飛行噪音給區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)帶來不小影響。 區(qū)域內(nèi)地塊比較規(guī)整，樓盤面積較大，即將開盤的 2個(gè)樓盤面積均在 30萬㎡以上，后續(xù)開發(fā)總量將超過 150萬㎡。 樓盤狀況 ? 供應(yīng)量 ：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá) 130萬㎡左右，近期供應(yīng)量約 40萬㎡。 ? 需求量 ：年需求量約 15萬㎡。 ? 樓盤均價(jià) ：多層 3800元 /㎡，別墅 8000元 /㎡。 ? 建筑形態(tài) ：小高層、多層為主，僅玉蘭山莊有別墅。 ? 樓盤規(guī)模 ：規(guī)模較大，均在 10 萬㎡以上，最大的秀林苑占地面積達(dá)到 50萬㎡。 客戶狀況 ? 主力客群 ：寧南新區(qū)的自有客源 (家境殷實(shí)的拆遷戶 /改善居住條件 )；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職 工；主城區(qū)購買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭。 ? 輔助客群 ：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；中途分流的江寧客源。 發(fā)展商狀況 ? 本地發(fā)展商為主 ：目前，南京本地發(fā)展商開發(fā)占地面積占寧南新區(qū)總量的近 70％。 ? 外來知名發(fā)展商 ：新加坡仁恒地產(chǎn)，現(xiàn)在寧南新區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目，占開發(fā)總量的 30％。 表 44 寧南新區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬㎡） 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 翠竹園 仁恒地產(chǎn) 24 小高層 40 3800 一 期 2021 年底 119150三房171202躍層 一期 70% 25 玉蘭山莊 仁恒地產(chǎn) 別墅、公寓 8000 別墅 、公寓 80% 康盛花園 康益房產(chǎn) 12 18 小高層 7 多層 21 三期 3500 四期 3800 四期 2021 年底 8493 二房100131三房 三期 50% 四期 未開 6 秀林苑 宇城房產(chǎn) 江東房產(chǎn) 50 60 多層、小高層 未定 未定 未定 未開盤 60 翠島花城 雨花城鎮(zhèn) 綜合開發(fā) 多層、小高層、高層均有 約 4500 未定 未定 未開盤 花好月苑 （寧南新區(qū) 邊緣樓盤） 雨花房產(chǎn) 3 56 多層 10 4150 二房 90100 三房 98161 四房 138163 銷售 20% （三）江寧及周邊片區(qū)典型樓盤（見附件） 三、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析 開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 70 平方公里，其中一期面積 25 平方公里，已基本建成，二期 45 平方公里，全面建設(shè)已開始啟動(dòng)。整個(gè) 開發(fā)區(qū)規(guī)劃形成的六大功能區(qū)域中包括有一個(gè)金融商貿(mào)區(qū)。 由于目前開發(fā)區(qū)一期住宅尚未全部完成開發(fā)， 已開發(fā)住宅入住率較低，不足 50%，現(xiàn)狀常住人口約 2萬人，流動(dòng)人口較多，近 8萬人；一期規(guī)劃人口約 15萬人。 開發(fā)區(qū)一期現(xiàn)已開發(fā)住宅建筑面積約 100 萬㎡，其中高檔住宅建筑面積約 25 萬㎡，后續(xù)待開發(fā)建筑面積約 300 萬㎡，如果按照建筑面積的 4%配比商業(yè)，則開發(fā)區(qū)一期商業(yè)面積共需要 16萬㎡。 開發(fā)區(qū)一期商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展 開發(fā)區(qū)一期的現(xiàn)狀商業(yè)主要為勝太路商業(yè)街，商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一般。 但在建和規(guī)劃建設(shè)商業(yè)總面積較大，主要項(xiàng)目為同曦鳴城商業(yè)中心，建筑面積達(dá)到 萬㎡，集中在開發(fā)區(qū)一期的東部，距離宗地約 4公里。 圖 48 開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃分布圖 （ 1）勝太路商業(yè)街 目前開發(fā)區(qū)最繁榮的商業(yè)街，主要形式為沿街商鋪，開業(yè)量占建成量約 80％， 已有 200多家商貿(mào)流通、飲食服務(wù)企業(yè)入駐，其中國內(nèi)知名的上海聯(lián)華、蘇果超市共計(jì) 10家。 （ 2）同曦鳴城商業(yè)中心 同曦鳴城位于江寧開發(fā)區(qū)中心地段，寧溧路與勝太東路交匯處，是集多種商業(yè)配套、辦公、休閑、居住功能于一體的大型項(xiàng)目，擬建成開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。項(xiàng)目共分二期，第一期 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 7萬㎡，單身公寓 3萬㎡；第二期總建筑面積 11萬㎡，其中商業(yè)面積 ㎡， 高尚水景住宅面積 ㎡。 同曦鳴城立足于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心定位，在總體規(guī)劃中商鋪、商務(wù)、辦公建筑與配套占相當(dāng)比例，推出 shopping mall 概念。主要內(nèi)容包括 600 米長的休閑購物步行街（有 400 多家商鋪）、 2萬㎡的百貨購物中心、 ㎡的文化購物中心及同曦商務(wù)中心、同曦大廈、同宇大廈等寫字樓。 開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 （ 1）雨花商貿(mào)區(qū)大賣場（距宗地約 5公里） 岔路口往北，寧溧公路沿線周邊雨花商貿(mào)區(qū)集中有兩大倉儲(chǔ)超市 —— 麥德龍南京商場和歐倍德建材超市，建成 23年，是目前南京最大的一塊倉儲(chǔ)超市片 區(qū)。 麥德龍南京商場總占地面積 4萬多㎡，主商場建筑面積近 ㎡。 歐倍德建材超市營業(yè)面積約 ㎡。 （ 2）東山鎮(zhèn)商業(yè)特色街（距宗地約 5公里） 東山鎮(zhèn)集中有若干條商業(yè)街，包括大街東路、二馬路歐式商業(yè)步行街、溫州商業(yè)街、中國旅游街、竹山路電子一條街及中國女人街等。 圖 48 開發(fā)區(qū)周邊商業(yè)現(xiàn)狀分布圖 二馬路步行街 全長 460米，整體 呈 北斗星狀布局， 2萬 ㎡ 沿街立面采用古典歐式與時(shí)尚造型相結(jié)合，并以羅馬柱廊、休閑座椅、鐘樓、雕塑點(diǎn)綴其中 。 溫州商業(yè) 街全長 1000米，占地 158畝，總建筑面積 24萬 ㎡ 。全部采用 國際化的街景設(shè)計(jì)形式，定位于集休閑、娛樂、購物、美食等功能于一體的現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)街區(qū)，主要經(jīng)營溫州特色產(chǎn)品和世界著名品牌， 2年內(nèi)建成。 竹山路科技電子文化一條街，全長 2021 米，貫通東山鎮(zhèn)和江寧科學(xué)園， 規(guī)劃占地面積 ㎡ ，總建筑面積為 16萬多 ㎡ ， 擬建成 建成集科技、電子、文化為一體的特色街區(qū)。 中國女人街占地 ，建筑面積 ㎡ ，是全國同類單體商業(yè)最大的特色街。 開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景分析 ? 開發(fā)區(qū)周邊有兩大商業(yè)地帶，一個(gè)是雨花商貿(mào)區(qū)的大賣場，一個(gè)是東山鎮(zhèn)的特色商業(yè)街，兩片區(qū)域商業(yè)發(fā) 展形態(tài)有所不同，但發(fā)展水平都大大超前于開發(fā)區(qū)，對(duì)于開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來一定壓力。 ? 受開發(fā)區(qū)居住人數(shù)的限制，現(xiàn)狀商業(yè)水平僅 2 萬多㎡，規(guī)劃在建商業(yè)面積近 10 萬㎡，通過對(duì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃住宅開發(fā)總面積的分析，開發(fā)區(qū)一期商業(yè)需求總量僅 16 萬㎡，近 2年需求量約 10萬㎡，本項(xiàng)目可建的 6萬㎡商業(yè)存在一定操作風(fēng)險(xiǎn)。 ? 開發(fā)區(qū)面積較大，樓盤分布較廣，企業(yè)、學(xué)校也較多，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)共有常住人口和流動(dòng)人口共 10 萬人，其中光是將軍路沿線的河海大學(xué)江寧校區(qū)、南航江寧校區(qū)及正德學(xué)院三所學(xué)校就有師生近 2萬人（宗地南側(cè)南航有師生 1萬多人、宗地西側(cè) 民辦正德學(xué)院有師生 5000多人），因此開發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線需要有一定數(shù)量的配套商業(yè)設(shè)施。根 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算出滿足自身需要的商業(yè)面積為 ㎡，考慮到開發(fā)區(qū)內(nèi)其它人口可能帶動(dòng)的商業(yè)需求，一期商業(yè)面積安排可以達(dá)到 2萬㎡。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 （一）住宅產(chǎn)品建議書 市場定位 ? 定位 ： 一個(gè)兼具教育、健康特色的環(huán)境優(yōu)美的大規(guī)模中檔社區(qū) —— 萬科四季花城 住宅銷售價(jià)格 均價(jià) —— 3350元 /㎡ 單價(jià) 多層 3000元 /㎡