【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)書(shū)》，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面報(bào)價(jià)。不接受電話(huà)、 郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 時(shí)間： ? 工作日 2021年 1月 15日上午 8： 30至 2021年 2月 12日（星期三）下午 2： 00； ? 2021年 2月 12日（星期三）下午 2： 00之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 3 分鐘， 3分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。 ? 江寧區(qū)國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買(mǎi)結(jié)果，并與競(jìng)得者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》。 無(wú)效報(bào)價(jià)： ? 報(bào)價(jià)低于底價(jià)； ? 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； ? 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； ? 報(bào)價(jià)書(shū)未蓋單位公章； ? 報(bào)價(jià)書(shū)未經(jīng) 法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； ? 報(bào)價(jià)書(shū)未填寫(xiě)齊全或未按規(guī)定的格式填寫(xiě)清楚； ? 一份報(bào)價(jià)書(shū)中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； ? 未報(bào)名、未繳納競(jìng)買(mǎi)保證金而參加競(jìng)買(mǎi)的； ? 實(shí)際競(jìng)買(mǎi)地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)地塊不一致； ? 其它按規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。 （ 4）競(jìng)買(mǎi)結(jié)果的確定原則 ? 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買(mǎi)結(jié)果： ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買(mǎi)者得。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先 提交報(bào)價(jià)書(shū)者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 （ 5）簽約 競(jìng)得者必須于成交 15日內(nèi)（ 2021 年 2月 27 日之前）與江寧區(qū)國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償區(qū)國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 十、地價(jià)分析 江寧地價(jià)分析 2021年前，江寧區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)土地以協(xié)議出讓為主，地價(jià) 1525萬(wàn) /畝，宗地周邊的項(xiàng)目如運(yùn)盛美之國(guó)花園、金陵置業(yè) 金陵翠屏、天創(chuàng)青年翠屏、開(kāi)元、中惠翠屏國(guó)際城等以此方式和價(jià)格獲得。 瑞景文華項(xiàng)目用地（ 2021A2）為江寧開(kāi)發(fā)區(qū)第一次以公開(kāi)招標(biāo)方式出讓的土地，出讓時(shí)間為 2021年 7月，但因報(bào)價(jià)低于底價(jià)（ 30萬(wàn) /畝）而流標(biāo)，后以 35萬(wàn) /畝出讓給南京綠城。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2021年江寧區(qū)共舉行 2次土地招標(biāo)拍賣(mài)，成交 6塊地，住宅土地面積 ，建筑面積 ，其中，江寧開(kāi)發(fā)區(qū) 3幅，土地面積 ，建筑面積 ，成交總價(jià) ，樓面地價(jià)在 584元 — 940元 /平方米之間。 主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)規(guī)劃與地價(jià)分析 （ 1）寧南新區(qū) 受河西的帶動(dòng)和地鐵 1 號(hào)線建設(shè)影響，寧南新區(qū)的地價(jià)目前已達(dá) 100萬(wàn) /畝以上，是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的 2倍左右。 ? 仁恒地產(chǎn) 1998 年獲得寧南新區(qū)地塊，開(kāi)發(fā)仁恒翠竹園項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的地價(jià)為 60萬(wàn) /畝，但直到去年菜 2021年底才正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，土地的資金成本也較高。 ? 2021 年 10 月，雨花城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目掛牌出讓?zhuān)恋孛娣e 米，建筑面積 39萬(wàn)平米，雨花城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)以底價(jià) 萬(wàn)元（ 104 萬(wàn) /畝、樓面單價(jià) 1314元 /平米）拿下。 ? 2021年 1月 23日，寧南新區(qū)的一塊土地面積 4300平米 、建筑面積 7700平米的地塊掛牌出讓?zhuān)暇┖愦阂?1900萬(wàn)元拿下，地價(jià)達(dá)到 296萬(wàn) /畝、樓面單價(jià) 2468元 /平米。 （ 2）河西新城區(qū) ? 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城區(qū)。 ? 北部地區(qū)已基本開(kāi)發(fā)完畢。 ? 中部地區(qū) 規(guī)劃 居住用地 8 km2， 規(guī)劃居住人口 17 萬(wàn)人（ 萬(wàn)戶(hù)） ，以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，是近 5年政府投資最大的建設(shè)區(qū)域，受奧體中心、新城區(qū)中心和地鐵 1號(hào)線建設(shè)的帶動(dòng)，近期河西中部的住宅開(kāi)發(fā)在“一城三區(qū)”優(yōu)勢(shì)最大，地價(jià)也最高，約 150萬(wàn) /畝，是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的 3倍左右。 ? 南部地區(qū) 規(guī)劃 居住用地 km2， 規(guī)劃 居住人口 6萬(wàn)人（ 3萬(wàn)戶(hù)） ，定位于低密度高檔住宅區(qū)。 （ 3）仙西新市區(qū) ? 仙西是僅次于河西的政府重點(diǎn)投資建設(shè)區(qū)域，總規(guī)劃面積 80 km2。 ? 住宅開(kāi)發(fā)的主要帶動(dòng)因素為仙林大學(xué)城（中心地區(qū)投資 5 億元， 2021 年建成）和2021年建成的地鐵 2號(hào)線。 ? 受紫金山阻隔，仙西與主城的聯(lián)系不方便。 ? 2021年將正式拍賣(mài)土地，預(yù)計(jì)售價(jià)在 50 萬(wàn)元 /畝以上。 （ 4）浦口新市區(qū) ? 受長(zhǎng)江天塹影響，浦口與主城的聯(lián)系不方便，是對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響最大的因素。 ? 現(xiàn)有基礎(chǔ)較東山（江寧）差。 宗地所處區(qū)域（東山新市區(qū)）與上述地區(qū)的比較： ? 地價(jià)和售價(jià)比河 西和寧南低，未來(lái)將與寧南和河西連片發(fā)展，升值潛力大。 ? 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。 ? 現(xiàn)有基礎(chǔ)比仙西和浦口好，仙西和浦口的發(fā)展取決于政府投資，政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2021年南京土地招投標(biāo)概述 從全市范圍來(lái)看，江寧招投標(biāo)地價(jià)（樓面單價(jià)）比主城低 1000元 /平米左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力大。 ? 上市： 42 幅 ，土地面積 263萬(wàn)平米 ，建筑面積 369萬(wàn)平米 ? 成交： 38 幅 ，土地面積 248萬(wàn)平米 ，建筑面積 326萬(wàn)平米 ? 流標(biāo)： 4幅 ，土地面積 15萬(wàn)平米 ，建筑面積 43萬(wàn)平米 ? 退標(biāo)： 1幅 ，土地面積 ，建筑面積 3萬(wàn)平米 ? 以地補(bǔ)路： 7幅 ，土地面積 57萬(wàn)平米 ，建筑面積 78萬(wàn)平米 ? 成交地塊平均面積： 土地面積 ，建筑面積 ? 最大地塊： 聚寶山，凈地面積 746畝 ，建筑面積 51萬(wàn)平米 ? 成交地塊建筑面積區(qū)域分布： 城東 江寧 城南 城北 城中 河西 ? 成交總價(jià)： ，其中， 主城 ， 江寧 ? 單幅地塊最高總價(jià)： 聚寶山， ? 平均樓面單價(jià)： 1369元 /平米 ，其中， 主城 1646元 /平米 ， 江寧 607元 /平米 ? 最高樓面單價(jià)： 住宅 —— 城東“苜衛(wèi)路”地塊 3595元 /平米 ，商 住 —— 珠江路地塊6681元 /平米 第三部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè) 政策性風(fēng)險(xiǎn) 掛牌文件中沒(méi)有明確部分規(guī)劃、配套和外部條件，雖然在答疑回復(fù)中進(jìn)行了解釋?zhuān)捎谡煌鈱⒋鹨苫貜?fù) 列入土地出讓合同的附件 ， 且 南京公司未曾在江寧區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)江寧區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)政府部門(mén)的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)報(bào)批報(bào)建、規(guī)費(fèi)收取、區(qū)級(jí)稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況不熟悉，有可能影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度、增加開(kāi)發(fā)成本。 江寧于 2021年底撤縣設(shè)區(qū)，在三年的過(guò)渡期內(nèi)保持政策不變， 2021年底，土地、 規(guī)劃等權(quán)力將收回市里，因此，在該項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的關(guān)鍵時(shí)期可能將面臨政府權(quán)力的交接問(wèn)題。從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，因此，在新舊政策的過(guò)渡時(shí)期，該項(xiàng)目可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，該項(xiàng)目允許建造商業(yè)建筑面積約 10 萬(wàn)平米，其規(guī)模已超出小區(qū)配套商業(yè)的范疇，而公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，因此，商業(yè)部分的處理是本項(xiàng)目決策的關(guān)鍵之一，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。 二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段 （ 1） 關(guān)于政策性風(fēng)險(xiǎn)，要求政府對(duì)書(shū)面答疑的答復(fù)予以蓋章確認(rèn)。 （ 2） 關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)保守的財(cái)務(wù)測(cè)算控制其風(fēng)險(xiǎn)。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 按照開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)用房總面積占小區(qū)總建筑面積３ %４ %，為合理的配套商業(yè)面積，銷(xiāo)售不會(huì)有壓力。本項(xiàng)目住宅建筑面積約 45萬(wàn)平方米，３ %４ %的商業(yè)用房約２萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目商業(yè)用地規(guī)劃允許建設(shè)商業(yè)用房面積為 10 萬(wàn)平方米，但為控制風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)測(cè)算中僅按商業(yè)用房為只建 2萬(wàn)平方米進(jìn)行測(cè)算。 三、總體評(píng)價(jià) 根據(jù)金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)；同時(shí)，保守的財(cái)務(wù)測(cè)算有效地控制了商業(yè)用 地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，總體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。 第四部分 市場(chǎng)分析 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 （一） 19992021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2021 年以來(lái)，南京商品房市場(chǎng)投資、需求持續(xù)加速增長(zhǎng)，供需基本平衡，價(jià)格持續(xù)上升；土地招投標(biāo)從無(wú)到有，增速迅猛；二手房市場(chǎng)成倍增長(zhǎng)；外地開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)。 2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從市房產(chǎn)局市場(chǎng)處獲悉， 2021年，南京市區(qū) （不含江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)市區(qū)） 批準(zhǔn)上市商品房 381萬(wàn)㎡，同比增加%；商品房銷(xiāo)售面積 346萬(wàn)㎡，同比增加 %；供需比 1： ；商品房銷(xiāo)售均價(jià) 3516元 /㎡；商品房銷(xiāo)售總金額 億元；此外，江寧區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 217 萬(wàn)㎡；銷(xiāo)售均價(jià)1566 元 /㎡；銷(xiāo)售金額 34 億元。 2021年全市商品房銷(xiāo)售總金額 155億元，其中住宅約 130億元，此外，二手房銷(xiāo)售總金額達(dá) 44億元。 19992021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 （ 1）房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長(zhǎng) 2021 年以來(lái)南京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 持續(xù)加速增長(zhǎng)， 2021 年 110 月全市共完成 投資 億元 ，同比 增長(zhǎng) 率 21%。 （市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)） （ 2）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定， 2021年為 381萬(wàn)㎡ （ 市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù)） （ 3）商品房需求持續(xù)高速增長(zhǎng) 2021年以來(lái)，南京商品房銷(xiāo)售量持續(xù)加速增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá) %,其中住宅銷(xiāo)售量平均增長(zhǎng)率達(dá) %。 2021 年商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 346 萬(wàn)㎡，增幅達(dá) %，銷(xiāo)售總金額達(dá)，其中住宅銷(xiāo)售面積約為 310萬(wàn)㎡，增幅為 %。 （ 4）商品房供需趨于平衡、空置面積持續(xù)下降、空置率合理 2021年商品房批準(zhǔn)上市面積和銷(xiāo)售面積比達(dá) 1： 。 19992021年，商品房空置面積平均每年下降 4萬(wàn)㎡，其中住 宅平均每年下降 8萬(wàn)㎡。 2021年 6月底，商品房空置面積僅 78萬(wàn)㎡，同比下降 %。 2021年商品房空置率為 %，低于國(guó)際空置率紅線 10%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平 26%，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)健康狀態(tài)。（商品房空置率 =商品房空置 /近三年竣工商品房面積之和） 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 （ 5）商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格加速上升 19992021年，南京市商品房銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)下跌， 2021年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá) 3486 元 /㎡ ，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在全國(guó) 35 個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 2021年南京 商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3516元 /㎡（ 市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù) ） ,基本與 2021年持平。 2021年以來(lái)， 南京 市住宅銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)加速上漲，年均增長(zhǎng)率 %， 2021年上半年銷(xiāo)售均價(jià)為 2920元 /㎡ （ 市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)） ，同比增長(zhǎng) 211元 /㎡ ，增長(zhǎng)率高達(dá) %。 （ 6）土地市場(chǎng)供應(yīng)量成倍上升 2021 年開(kāi)始實(shí)行土地招投標(biāo)制度 3 年來(lái)出讓土地總量明顯不足 （土地招投標(biāo)數(shù)據(jù)包括江寧區(qū)，不含浦口區(qū)、六合區(qū)） 。 ? 2021和 2021年土地成交量非常低。 2021年成交土地面積和成交建筑面積呈巨幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到 248萬(wàn)㎡和 326萬(wàn)㎡。 ? 2021年至 2021年底， 共成交土地面積 ㎡，可建建筑面積 ㎡，其中 2021年的出讓量占了 80％左右。 ? 2021年招投標(biāo)土地平均樓面單價(jià) 1369元 /㎡，最高樓面地價(jià)達(dá) 3595元 /㎡。 ? 土地供應(yīng)主要集中在江寧和城南：其中江寧土地出讓面積占總量的 40%左右。 （ 7）二手房日趨活躍， 2021年上半年成交量首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量與成交額持續(xù)上升： 1999年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng)， 2021年上半年成交 ，成交面積 104萬(wàn)㎡，首次超過(guò)新房成交量 （ 102萬(wàn)㎡）。 全年成交金額達(dá) 44億元。