【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位福利房在此區(qū)域內(nèi)分布。對(duì)本項(xiàng)目而言，要建成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的居民住宅生活區(qū)，是本項(xiàng)目取得成功的指導(dǎo)方向。本項(xiàng)目將在此地段扮演一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，控制消費(fèi)群的流失和推動(dòng)居民二次置業(yè)。2．3．4板塊開發(fā)動(dòng)態(tài) 江北板塊是繼江寧板塊之后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)焦點(diǎn)，以其特有的自然風(fēng)光、生態(tài)環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為南京市民置業(yè)的有一片熱土。另外，南京市政府為了刺激江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一些政策來刺激市場(chǎng)。 江北板塊今年來推出的樓盤如下： 第一類地段：碧云山莊、石林快樂城、嘉泰隆、翡翠城、華僑城、旭日華庭、浦東花園、江畔明珠廣場(chǎng)、明發(fā)濱江新城、大華錦繡家園。 第二類地段：滕泰花園、?；鶉?guó)際花園、寶潤(rùn)花園、水榭花苑。 第三類地段：華歐國(guó)際友好城、龍池翠洲、新加坡花園城、秀林水苑、百合園。 小結(jié)：隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的放大，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)將越來越大，而且競(jìng)爭(zhēng)格局也在不斷的發(fā)生變化，目前在江北已經(jīng)出現(xiàn)了一批規(guī)模在一千畝以上大盤，這將給江北房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大沖擊。2．3．5板塊價(jià)格水平 江北板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價(jià)格段的劃分并不十分明顯，以地段劃分，總體上可以劃分為三個(gè)價(jià)格區(qū)。地 段樓 盤均 價(jià)第一類地段旭日華庭2900元/平方米華僑城2900元/平方米江畔明珠廣場(chǎng)2930元/平方米明發(fā)濱江3100元/平方米第二類地段?；鶉?guó)際花園2400元/平方米藤泰花園2400元/平方米第三類地段華歐國(guó)際友好城2600元/平方米（精裝修）龍池翠洲2400元/平方米新加坡花園城2200元/平方米 由上表可見，第一類地段的價(jià)格和二、三類地段價(jià)格差距并不大，而二、三類地段的價(jià)格差距則更小。支持一類地段價(jià)格主要為臨長(zhǎng)江、距離市區(qū)近及交通三個(gè)因素。二、三類地段價(jià)格與一類地段的差距，其主要原因：第一是環(huán)境因素、第二消費(fèi)者對(duì)價(jià)格比較敏感，當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定水平，消費(fèi)者向第一類地段流失將會(huì)變得很明顯。2．3．6板塊項(xiàng)目分析 第一類地段項(xiàng)目分析：江畔明珠廣場(chǎng) 裝修狀況： 毛坯建筑類別：小高層、多層物業(yè)地址： 浦口大橋北路20號(hào) 交通狀況：149路、159路、136路、614路、鹽浦線、鼓珍線、鼓揚(yáng)線、漢江線。開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷 售 證：辦理中（無銷售證）起　　價(jià)： 2600元/平方米， 均　　價(jià)：2900元/平方米 最低價(jià)：2830元/平方米， 最高價(jià)：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭 主力戶型：㎡、㎡㎡、㎡ 開盤時(shí)間：2004105占地面積：70300平方米， 容 積 率：停 車 位：650個(gè)， 建筑面積：184500平方米綠化率：%石林快樂城裝修狀況：毛坯建筑類別：多層物業(yè)地址：浦口浦珠路126號(hào) 交通狀況：漢江線 、鼓珍線、 鹽浦線 開 發(fā) 商：南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證：浦房銷第04010號(hào)均　　價(jià)：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物業(yè)類別：普通住宅開盤價(jià)：2500元/平方米物業(yè)類別：公寓 付款方式：一性次或按揭 裝修狀況：毛坯 建筑類別：小高層、多層 物業(yè)地址：浦口浦珠北路110號(hào) 開盤時(shí)間：2004810交通狀況：60鹽浦線、鼓揚(yáng)線、江漢線、浦葛線 入住時(shí)間： 200511， 開 發(fā) 商：恒輝房地產(chǎn) 占地面積：73000平方米， 銷 售 證：浦房銷第04018號(hào) 建筑面積：115000平方米， 均　　價(jià)：2600元/平方米 容 積 率：， 售樓處地址：浦珠北路110號(hào) 綠化率：36% 總 戶 數(shù)：936停 車 位：285 明發(fā)＊濱江新城整個(gè)社區(qū)占地1600畝，建筑面積160萬平方米，其中住宅建筑面積140萬平方米，商業(yè)建筑面積20萬平方米。綠化率：40%，建筑形態(tài)：包括小高層、高層及聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。交通：江漢線、鼓揚(yáng)線、603W、鹽浦線、浦葛線等多配套：鄰近浦口區(qū)小紅花幼稚園（市重點(diǎn)）、浦口區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（省重點(diǎn)小學(xué)）、省級(jí)示范中學(xué)十七中。社區(qū)內(nèi)設(shè)有五所幼兒園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)，充分滿足業(yè)主子女就學(xué)的需要；三座大型會(huì)所，兩個(gè)商業(yè)中心。景觀：與籌建中11萬平方米北堡中心公園連成一片，賣點(diǎn)訴求：A、土地未來 B、建筑生活 C、風(fēng)景靈韻11月28號(hào)開盤，首期60萬平米開盤起價(jià)：2608元/平方米最高價(jià)：4200元/平方米（觀景樓）第二類地段項(xiàng)目分析：騰泰花苑 建筑類別： 多層、小高層 付款方式： 一次性或按揭， 裝修狀況：毛坯 開 發(fā) 商：南京騰泰房地產(chǎn)、南京嬴仁房地產(chǎn) 物業(yè)類別： 普通住宅銷 售 證： 六房預(yù)字第03030號(hào) 開盤時(shí)間： 2004718 均　　價(jià)： 2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面積： 120000平方米售樓處地址：大廠緯二路（大廠地稅局旁）物業(yè)地址： 六合大廠緯二路（大廠地稅局旁） ?；鶉?guó)際花園項(xiàng)目共分四期開發(fā)，一期位于楊莊、楊新路南側(cè)，占地36畝，建筑面積28196平方米；二期位于楊新路北側(cè)，建筑面積約為4萬平方米；三期位于蔣家洼，占地約200畝，建筑面積近20萬平方米，四期位于楊莊十字路口。裝修狀況：毛坯 建筑類別： 多層付款方式： 一性次或按揭 戶型面積： ㎡、㎡、㎡、㎡ 物業(yè)地址：六合楊新路轉(zhuǎn)盤（桂馨園東側(cè)） 物業(yè)類別： 普通住宅 開盤時(shí)間： 200455交通狀況： 鼓揚(yáng)線、浦葛線、鹽葛線、1路2路環(huán)線 開 發(fā) 商：南京?；脴I(yè)有限公司 入住時(shí)間： 200521 均　　價(jià)： 2400元/平方米 售樓電話： 57023243 容 積 率： 綠化率:32%第三類地段項(xiàng)目分析：華歐國(guó)際友好城裝修狀況： 精裝修 均　　價(jià)： 2600元/平方米 建筑類別： 別墅、高層、小高層 物業(yè)地址： 六合龍池湖畔 付款方式： 一次性或按揭 開 發(fā) 商： 華歐集團(tuán) 物業(yè)類別： 公寓龍池翠洲裝修狀況：毛坯 建筑類別：多層、小高層、別墅物業(yè)類別： 普通住宅物業(yè)地址：六合六合區(qū)政府新辦公大樓旁 開盤時(shí)間：20041021開 發(fā) 商：南京騰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：230000平方米 銷 售 證： 六商房預(yù)字第00041 綠化率： 49% 售樓處地址： 六合區(qū)政府新辦公大樓旁多層均價(jià) 2450元/平米， 最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小結(jié)：江北板塊的大盤時(shí)代已經(jīng)來臨，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。本項(xiàng)目地處江北板塊第二類地段，要在這個(gè)并不理想的市場(chǎng)地理位置取得成功，就必須做到：把小區(qū)的各方面做好，特別是強(qiáng)調(diào)小區(qū)園風(fēng)景觀的營(yíng)造，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端樓盤的空白，扮演市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者角色。2．3．7板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 地段間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，第一類地段由于特有的地理位置和交通優(yōu)勢(shì)，直接對(duì)第二、三類地段構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是第一類地段內(nèi)的大盤，如：160萬㎡明發(fā)濱江新城等；在第二、三類地段之間，由于第三類地段在環(huán)境和價(jià)格上占有一定的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)出第二類地段客戶向第三類地段流失的現(xiàn)象。 地段內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，地段內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤很少，主要有：?；鶉?guó)際花園、滕泰花園、恒豐、?；F(xiàn)代城。在規(guī)模上，本項(xiàng)目在今后幾年內(nèi)一直是當(dāng)?shù)刈畲蟮臉潜P，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目所面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)主要是福基現(xiàn)代城，該項(xiàng)目占地350畝，與本項(xiàng)目相鄰，建筑主要以多層為主，建筑風(fēng)格現(xiàn)代。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有兩個(gè)：張家港?；_發(fā)公司和香港恒豐。香港恒豐開發(fā)公司，是一家剛成立的公司，還沒有開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地面積120畝，價(jià)格為99萬元/畝，在土地成本上顯得競(jìng)爭(zhēng)力較小。張家港福基開發(fā)公司，在沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)原有土地儲(chǔ)備面積300畝，由四塊土地組成，土地價(jià)格為64萬元/畝。在土地成本上與該項(xiàng)目相同，但是參與五號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)主要是今年再本項(xiàng)目隔壁征得的一塊360畝土地。該公司在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的項(xiàng)目品質(zhì)和檔次都一般，市場(chǎng)形象不佳。 小結(jié)：本項(xiàng)目在板塊內(nèi)面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，減少客戶向區(qū)外流失，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)確立競(jìng)爭(zhēng)地位。2．4 市場(chǎng)分析結(jié)論 只要在第二類地段出現(xiàn)一個(gè)綜合素質(zhì)較好、價(jià)格較合理的樓盤，可以有所作為。因此，本項(xiàng)目只要在樓盤綜合素質(zhì)上下功夫，配合創(chuàng)新的小區(qū)主題定位，在其價(jià)格確定上，充分考慮一類地段的價(jià)格水平，就可以找到客觀上的支持點(diǎn)。第三部分、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3．1 條件分析3．1．1用地條件、規(guī)劃限制條件5，合計(jì)：。西為江北大道、南為曉山路、東為緯二路、北為經(jīng)五路。規(guī)劃為商住綜合用地，對(duì)該地塊的規(guī)劃要求如下：沿江北大道在紅線內(nèi)預(yù)留25米的景觀帶，實(shí)際與江北大道路幅紅線距離50米，在建筑物與景觀帶之間，預(yù)留一條寬度約9米的消防通道；沿曉山路建筑物退讓紅線8米；沿緯二路建筑物退讓道路中心紅線23米；3．1．2項(xiàng)目成本條件 本項(xiàng)目由于受第一類地段樓盤價(jià)格的牽制，價(jià)格上漲的空間較小，為了充分降低樓盤的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。必須嚴(yán)格控制項(xiàng)目的單位成本，將成本管理放在非常重要的位置。3．1．3規(guī)模資源條件 。在地段內(nèi)屬于規(guī)模最大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。3．1．4品牌資源條件 該項(xiàng)目是榮盛公司在南京開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目，已開發(fā)的方舟花園和水榭花苑在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)樹立了良好的口碑，得到消費(fèi)者的認(rèn)可。這些前期開發(fā)成果，將是本項(xiàng)目重要的優(yōu)勢(shì)之一。 小結(jié)：項(xiàng)目開發(fā)條件優(yōu)勢(shì)明顯，但存在一個(gè)致命的問題就是價(jià)格受到牽制，所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中必須加強(qiáng)成本管理。 3．2 地塊建設(shè)條件3．2．1地形、地勢(shì)、地質(zhì) 場(chǎng)地地勢(shì)平坦，局部地段起伏較大，—,，場(chǎng)地地貌類型為長(zhǎng)江二級(jí)階地。場(chǎng)地內(nèi)擁有一些小水塘和兩個(gè)相對(duì)較大的養(yǎng)魚池，同時(shí)還擁有一個(gè)小山丘。地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土中的鋼筋無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。通過對(duì)地質(zhì)的初步勘查，場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)穩(wěn)定，承載力較好，在一定程度上可以降低樁基礎(chǔ)成本。3．2．2 抗震設(shè)防 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。場(chǎng)地內(nèi)無液化土層存在，不考慮地震液化的影響。 3．2．3氣象 南京屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，四季分明、雨水充沛、光能資源充足，176。C，最高氣溫43176。C（1934年7月13日），176。C（1955年1月6日）。年平均降雨117天，無霜期237天。每年6月下旬到7月上旬為梅雨季節(jié)。根據(jù)六合氣象局提供的信息：沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)夏季以南風(fēng)為主，其他季節(jié)以東北偏東風(fēng)為主。地塊距離揚(yáng)子石化約5公里，距離南鋼集團(tuán)約2公里，基本不受污染企業(yè)的影響。3．2．4基礎(chǔ)配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi)的市政配套，不能滿足項(xiàng)目的用電要求，需要政府新建變電站；用水問題雖然不存在負(fù)荷不夠的問題，但是項(xiàng)目周邊還沒有具備解決項(xiàng)目用水的供給源，需要從幾百米外引進(jìn)。小結(jié)：場(chǎng)地為可進(jìn)行建筑的一般場(chǎng)地，滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要。前期需要督促政府盡快解決水電配套的問題。3．3 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析A、地塊規(guī)模較大，在將來幾年內(nèi)一直是沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)最大的樓盤，有助于公司塑品牌，立形象，規(guī)模效應(yīng)明顯。B、交通便捷，出讓方便。C、周圍生活配套完善。D、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，南化一中，育英二外與項(xiàng)目相臨。E、項(xiàng)目本身的地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。距離行政中心和第二商業(yè)中心較近。F、與潛在競(jìng)爭(zhēng)地塊相比競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。D、環(huán)境較好。該項(xiàng)目既遠(yuǎn)離揚(yáng)子的氣體污染，又遠(yuǎn)離南京鋼鐵集團(tuán)的粉塵污染。劣勢(shì)分析A、項(xiàng)目主流客戶群體對(duì)價(jià)格敏感性高，價(jià)格上升壓力大。從目前的市場(chǎng)調(diào)查情況看，由于交通便利的因素，已經(jīng)出現(xiàn)部分居民到六合和浦口房?jī)r(jià)相對(duì)較低區(qū)域購房的現(xiàn)象，說明這部分消費(fèi)者對(duì)樓盤價(jià)格相當(dāng)敏感，銷售價(jià)格的上漲將會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)群向六合和浦口地區(qū)流失。B、與主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相臨。C、地形復(fù)雜、起伏較大，整個(gè)地塊落差最大近13米，地塊內(nèi)零星分布了很多洼地和水塘，為今后的施工造成了一定的難度。D、噪聲污染嚴(yán)重，項(xiàng)目西臨江北大道（高速公路），噪音較大。E、一條高壓線從項(xiàng)目中穿過，遷移工作難度較大。F、市政配套不夠完善，項(xiàng)目的永久性用電和用水目前還不能很好的解決。機(jī)會(huì)分析在未來幾年內(nèi)，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)幾乎沒有住宅用地推出。各大型企業(yè)相繼取消福利分房。城市規(guī)劃的利好，將有力推動(dòng)沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在未來幾年南京市長(zhǎng)江以南的化工企業(yè)都將陸續(xù)搬遷到化學(xué)工業(yè)園，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了一大批潛在消費(fèi)群。風(fēng)險(xiǎn)分析A、 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，浦口區(qū)大面積的待開發(fā)低價(jià)存量土地，嚴(yán)重威脅沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和浦口區(qū)的項(xiàng)目之間各有不同的優(yōu)劣勢(shì)，但由于浦口區(qū)特有的旅游生態(tài)環(huán)境、地理位置及交通等因素對(duì)沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的消費(fèi)群有著足夠的吸引力，并且已經(jīng)出現(xiàn)消費(fèi)群開始向浦口區(qū)流失的現(xiàn)象。故項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇、突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)尤為重要。 B、項(xiàng)目規(guī)模較大周期較長(zhǎng)，開發(fā)過程中面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，如：銀行按揭貸款、沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)劃調(diào)整等。C、市場(chǎng)總需求量較小，市場(chǎng)需求缺口雖然基本和總供應(yīng)平衡，如果宏觀