【正文】 購物中心開發(fā)的組織管理機構，由項目承建單位同各經營戶之間建立松散型的組織，按照市場化動作，各經營戶具備獨法資格，獨立經營，自負盈虧，項目單位除參與部分經營業(yè)務外，主要是向市場提供管理與服務。項目單位實行董事會領導下的總經理負責制，在總經理以下設置經營部、財務部、市場管理部、信息服務部、市場攻關部、辦公室等6個職能部門。組織機構示意圖總 經 理市場攻關部信息服務部辦公室財務部市場管理部物業(yè)管理部（二）人力資源配置工作制度根據市場經營的實際需要，本項目可實行8小時工作制。經營部工作人員實行二班工作制。勞動定員項目竣工后，專業(yè)市場的運作需要工作人員18人，其中管理人員14人。（三）員工培訓市場主要管理人員，在項目建設中后期，即應派往國內同類專業(yè)市場學習、考察、接受培訓。專業(yè)市場運營后，即可安全排全體工作人員，到崗進行崗前培訓。全體人員都應經過考試合格后方可持證上崗。時 間內 容人 數備 注一期信息、網絡5二期現代經營管理10三期WTO規(guī)劃15四期現代營銷技巧5五期質量管理3**鎮(zhèn)上海**購物中心經營管理培訓計劃九、項目實施進度（一）建設工期本項目建設工期為12個月（二）實施進度安排本項目實施進度安排為以下幾個階段可行性研究報告上報審批階段：1個月。招標、談判正式簽約訂貨階段：1個月。市場建設階段：9個月。市場試運行階段：1個月。以上安排可以交叉或平行進行。（三）項目實施進度表（橫線圖）序號 時間(月)項目名稱123457891011121可研報告上報審批2談判簽約定貨3市場建設4市場試運營十、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據建筑材料、設備單價按市場詢價和廠家詢價。土建工程定額根據2008年《全國統(tǒng)一建筑工程概算安徽省估價表》估算。（二）建設投資估算建設投資估算內容建設投資一般由建筑工程費，設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費等構成。其中：建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費形成固定資產；工程建設其他費用可分別形成固定資產、無形資產、遞延資產。其本預備費等在可行性研究階段為簡化計算方法，一并計入固定資產。構成如下圖所示：項目建設建設投資靜態(tài)部分建設投資動態(tài)部分建筑工程費設備購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費漲價預備費利息及其他費用建設投資額估算根據專業(yè)市場運營的需求，確定所需的綜合辦公樓、交易門面房建筑方案和信息服務設備購置安裝方案。投資估算如下：（1）征地費300萬元。（2）建筑工程費：2350萬元（3）安裝工程費：150萬元（4）其他配套設施費480萬元（5）工程建設其他費用100萬元前期工作費：50萬元工程設計費：30萬元職工培訓費：10萬元（6）基本預備費：30萬元（7）項目建設投資總額3500萬元 (三)資金籌措方案項目投資資金來源項目投資總額3500萬元，全部由浙江省溫州市人金勝強自籌，按照項目實施進度計劃及用款計劃適時撥付。十一、財 務 評 價（一）財務評價基礎數據與參數選取稅費收取率（1）增值稅：17%（2）城市建設維護稅：按增值稅的7%（3）教育費附加：按增值稅的3%（4）所得稅：按實現利潤的33%（5）房屋出租費：14%基準收益率：ic=10%計算期：11年（含建設期）生產負荷率：該項目為專業(yè)市場項目 ，所以竣工交付使用第二年即為100%。（二）評價指標成本劃分固定成本=建筑成本+工資及福利費經營成本=總成本—財務費用變動成本=總成本—固定成本應交稅金（1）應交營業(yè)稅。稅率5%，計稅對象為銷售收入。（2）應交城市建設維護稅。稅率7%，計稅對象為應交營業(yè)稅。（3）教育附加費。費率3%，計稅對象同城建稅。（4）應交所得稅。稅率33%，計稅對象為利潤總額調整后的應納稅所得額。利潤分配本項目財務評價主要考慮項目的盈利能力和清償債能力，實現的利潤暫不作分配處理。（三）銷售收入估算建成后的市場可實現年銷售收7000萬元。（四）成本估算原材料成本本項目的經營成本主要是商品購入所需的費用支出，按照正常經營規(guī)模計算，年商品成本為5735萬元。工資福利費：150萬元其中福利費約為工資的14%折舊費：25萬元維修費：50萬元攤銷費：20萬元其他原因：20萬元稅金：300萬元合計：經營成本6300萬元（五）市場正常運營后，年均利潤總額7000萬元—6300萬元=700萬元（六）財務評價主要財務評價指標（本項研究僅對項目單位進行財務評價，市場內的各經營戶不進行財務評價）。年均銷售收入：7000萬元年均利稅總額：1000萬元年均利潤額：700萬元年均稅金：300萬元投資利潤率：23%投資回收期 （含建設期）十二、工 程 招 標根據中華人民共和國國家發(fā) 展改革委員會第九號令，建設項目可行性研究報告必須增加招標內容 ，并作為初步設計附件與初步設計一同交項目審批部門審批 。在工程項目建設的實施階段以招標的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實施工程 的一種有效方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權利義務的經濟合同，將工程 項目的實施過程納入法制化管理。（一）發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設計、土建施工、設備購置、安裝調試等內容學期工作總結匯總后發(fā)包招標 。（二）招標形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。具備編制相應招標文件 和標底，組織開標，評標能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應委托具有相應資質的建設工程招標代理機構代理招標。本項目宜采用委托代理招標 ，并需要按照《工程建設項目招標試行辦法》（國家發(fā)展改革委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料，并要在規(guī)定的《中國建設報》等新聞媒體上發(fā)布招標通告。（三）招標方式 招標方式可分為公開招標，邀請招標和議標等形式。本工程通過適宜的招標方式 ，從而保證業(yè)主取得有競爭力的合同。（四）招標組織機構成立由項目建設單位第一責任人為組長的項目招標領導小組，下設辦公室，具體負責工程項目的招標事宜。（五）招標主要內容本項目招標的主要內容為：營業(yè)用房工程3500平方米十三、結論與建議（一）結論通過對本項目的分析論證，認為該項目建設符合《國家重點鼓勵發(fā)、展的產業(yè)、產品和技術目錄》，國家關于啟動專業(yè)市場建設擴大內需的相關產業(yè)政策，符合某縣農村市場建設發(fā)展規(guī)劃精神。項目為進一步規(guī)范專業(yè)市場的經營行為，為科學開發(fā)利用當地的資源，延伸產業(yè)鏈條，實現加工增值等得供了條件。通過建設專業(yè)市場，拉動地方經濟。該項目是可行的。（二）建議建議項目承辦單位抓緊項目的報批和前期準備工作，爭取早日竣工，早見效益。該項目是國家鼓勵的農村綜合批發(fā)市場，符合某縣經濟社會發(fā)展規(guī)劃，建議有關部門給給予政策傾斜和資金支持。某鎮(zhèn)購物中心可行性研究