某鎮(zhèn)地項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-03-23 09:36本頁面
【正文】 計劃在 年 月份付完地價。經(jīng)測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：項 目投資總額(萬元)單位成本(元/㎡)土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林工程費配套工程費開發(fā)間接費其中：利息支出制造成本小計營銷費用管理費用期間費用小計項目總投資二、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析按以下條件進(jìn)行測算：216。 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價 元/㎡；216。 可售面積完全成本按 元/㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費用；216。 由于項目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：%，所得稅按15%稅率征收；該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。該項目主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表：序號項 目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤5稅后利潤6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報率9銷售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價支付貼現(xiàn)比13啟動資金獲利倍數(shù) 如果對售價進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率如果對制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，其對樓面價的影響：項目樓面價（元/M2）如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，,其對利潤的影響如下表：項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（㎡）單位凈利（元/㎡）稅后利潤(萬元)2002年2003年2004年2005年2006年合計盈虧平衡點分析▲ 保本售價： 元/M2，即銷售凈收入等于總投資額 萬元；▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2時，實現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。保本銷售率=單位投資額/（（1營業(yè)稅率）*（1所得稅率）*銷售單價單位投資額*所得稅率） 三、項目資金預(yù)測 開工及銷售計劃安排：該項目暫時預(yù)計分 次開工，預(yù)計從 年 月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下：年份季度1234銷售面積(萬㎡)2002年當(dāng)季銷售累計銷售2003年當(dāng)季銷售累計銷售2004年當(dāng)季銷售累計銷售2005年當(dāng)季銷售累計銷售2006年當(dāng)季銷售累計銷售資金回籠預(yù)測: 現(xiàn)暫按均價 元/㎡測算項 目總額（萬元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測說明 銷售回籠 資金運用預(yù)測：項目萬元資金具體流出的預(yù)測說明一、土地獲得價款 二、開發(fā)成本 三、期間費用 營銷費用 暫按銷售額的3%計算。 管理費用 暫按銷售額的1%計算。合 計 依據(jù)上述假定，項目資金占用情況：216。 項目啟動資金： 萬元 。216。 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。216。 預(yù)計 年 月，該項目可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。第七部分 稅務(wù)分析一、營業(yè)稅 營業(yè)稅基本稅率為5%； %。包括：城建稅1%、教育費附加3%、堤防費1%、%，%；%；財務(wù)測算時按營業(yè)稅為5%，%。二、所得稅在測算時按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實際15%稅率。三、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則”，該項目征收土地增值稅的最高售價限額為 低于上述最高售價限額，可免交土地增值稅。第八部分 綜合分析一、項目優(yōu)勢和劣勢 優(yōu)勢： 1）本項目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。 2）三通一平地價成本低，僅 萬/畝，項目利潤空間大。 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。2）項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。二、項目機會和風(fēng)險 機會1）浦東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價值。2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開發(fā),可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲備。 風(fēng)險地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風(fēng)險。三、結(jié)論及建議本項目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項目今后發(fā)展的腹地空間大；項目風(fēng)險可控。因此，上海公司認(rèn)為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批準(zhǔn)。第22頁 共31頁
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