【正文】 合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價 元/㎡；216。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調。規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們設想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個區(qū)，主入口在地塊南側 路，北側次出入口通過 路可通達 路。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。小區(qū)主入口設置 由于在規(guī)劃華東路上不可設出入口，小區(qū)主入口設置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側在 路上可以設輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。l 應完成適當數(shù)量的休閑運動設施。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。l 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。l 浦東新區(qū)2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東上海新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l 浦東大型個案基本集中于生活配套設施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內環(huán)線內成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。浦東北區(qū)市場情況l 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。二、市場背景浦東整體市場情況1）浦東市場區(qū)分：l 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。第三部分 市場分析一、宗地優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學生公寓等教育園區(qū)配套。 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務。在未來10年內，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。代表企業(yè)有Intel和IBM等。宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。216。 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在610米左右，除東側小部分河道淤塞，其余水質清澈。XX鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以X工大等高等院校為依托，形成XX教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！笆濉逼陂g，X區(qū)GDP年增長率15%，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。二、 形成全市發(fā)展格局，實施XX造鎮(zhèn)計劃通過XX鎮(zhèn)項目和XXXXX項目，XX公司將進入XX和XX兩大市場，加上XXXXXXXXXXXXXXXXX項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 XX萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎。第一部分 項目概況一、宗地概況 地理位置項目地塊位于XXXXXXXXX鎮(zhèn)，外環(huán)線東側，距離XXXXXXXX20公里左右。 宗地南側為XX鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進度逐步配套完善。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項目。主要投資項目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項目總投資12億美元，占地10萬平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。 占地：67平方公里216。 占地：216。五、合作方與合作條件 合作方：浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。 土地風險：1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結構規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃獲批準后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進行修編，屆時該部分基本農(nóng)田將改為建設用地，因此征地風險可控。l 位于大學城規(guī)劃區(qū)內，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。2）浦東整體市場特征：l 供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。 l 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。2）大型居住社區(qū)l 定義：居住規(guī)模在20萬平方米以上，生活配套多以小區(qū)內部為主，整個社區(qū)可以由多個個案組成。路網(wǎng)發(fā)達，緊貼捷運交通，進出十分方便。別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：l 綠化率：50%l 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。l 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。第四部分 規(guī)劃設計思路一、地塊分析位置金海路地塊位于浦東金橋開發(fā)區(qū)東側，位于 路北側、 路的南側、 路的西側、規(guī)劃 路的東側。目前地塊的市政交通依靠南側的金海路和東側的川沙路與城市中心連接。配套商業(yè)設施 我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業(yè)服務和社區(qū)服務用房即可。 低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。公建配套與住宅同步實施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地布置公建服務用房。第五部分 開發(fā)計劃一、經(jīng)營目標 開發(fā)分期：項目分 期開發(fā)。項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。216。 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔