某鎮(zhèn)地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 09:36本頁(yè)面
【正文】 建新村。 宗地東側(cè)為XXXX廠、XXXXXXXXXXXX有限公司等。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開(kāi)發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。地塊周邊沒(méi)有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號(hào)線XXXX站。大型生活配套可依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。截止到2000年末，總投資額約53億美元。主要投資項(xiàng)目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地10萬(wàn)平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。園區(qū)規(guī)劃有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地——上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。十五期間，計(jì)劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 占地：67平方公里216。216。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近2平方公里。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。 占地：216。216。 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。五、合作方與合作條件 合作方：浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。已征用未開(kāi)發(fā)土地：該部分土地在993年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費(fèi)環(huán)節(jié)。二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。三、風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制：，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局。 土地風(fēng)險(xiǎn)：1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國(guó)有化。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問(wèn)題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。l 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。l 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。l 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。l 地處外環(huán)線外側(cè)，距浦東成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。宗地位于浦東北區(qū)。2）浦東整體市場(chǎng)特征：l 供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。l 新盤(pán)供應(yīng)量龐大，5萬(wàn)M2小體量項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢(shì)。l 浦東市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品類型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場(chǎng)社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢(shì)向背。l 價(jià)格范圍在32004200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。 l 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。l 特點(diǎn)：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。l 典型項(xiàng)目：萬(wàn)邦都市花園、康橋半島等。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。2）大型居住社區(qū)l 定義：居住規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。l 典型項(xiàng)目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。生活配套沒(méi)有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。地面以上5層一期交房，二期地面以上。 l 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。l 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷售情況均良好。l 99和00年進(jìn)入全市銷售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：l 綠化率：50%l 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。 2）總價(jià)和月供款戶型總價(jià)(萬(wàn))首付(萬(wàn))月供款(20年)聯(lián)體別墅（）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析客源來(lái)自的區(qū)域l 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。l 就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來(lái)自這些開(kāi)發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過(guò)良好高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬(wàn)元以上。 l 年齡層次：以2735歲為主l 教育程度：受過(guò)高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬(wàn)元以上。l 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。l 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門(mén)附近的建筑物中。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析位置金海路地塊位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。從目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒(méi)有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤(pán)，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。地形地貌地塊沿東西方向展開(kāi)，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。配套設(shè)施 目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便
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