【正文】 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。 公共交通不發(fā)達(dá)地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在XXXX域內(nèi)運(yùn)行。 地塊現(xiàn)狀 自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。某鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄項(xiàng)目決策背景 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地概況二、 大社區(qū)配套三、 宗地規(guī)劃情況四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、 合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀二、 法律風(fēng)險評估三、 風(fēng)險控制第三部分：市場分析 （目標(biāo)客戶定位+產(chǎn)品定位+客戶分析+市場分析+SWOT）一、 宗地優(yōu)劣勢二、 市場背景三、 市場競爭四、 產(chǎn)品建議五、 客源分析六、 開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、 地塊分析二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分：開發(fā)計(jì)劃 一、 經(jīng)營目標(biāo)二、 開發(fā)計(jì)劃安排第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測二、 經(jīng)濟(jì)效益分析三、 項(xiàng)目資金預(yù)測第七部分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析 項(xiàng)目決策背景一、 進(jìn)入XX，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn) 某區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近300億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有98家在XX投資了181個項(xiàng)目。面積及四至項(xiàng)目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地——上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。216。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國有化。l 新盤供應(yīng)量龐大，5萬M2小體量項(xiàng)目為市場主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢。l 典型項(xiàng)目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。l 而另近周邊一個大型項(xiàng)目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。l 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。配套設(shè)施 目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價 元/平方米計(jì)，合作價款總額暫定為人民幣 元整。第七部分 稅務(wù)分析一、營業(yè)稅 營業(yè)稅基本稅率為5%； %。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請總部項(xiàng)目聽證會審議批準(zhǔn)。216。景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目備注建設(shè)凈用地萬M2建筑面積用地面積比例住宅別墅獨(dú)幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上總計(jì)公共建筑非經(jīng)營性公建托、幼按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)市政公用文化體育金融郵電小計(jì)經(jīng)營性公建商業(yè)服務(wù)總計(jì)總建筑面積地下車庫及地下人防不計(jì)入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶計(jì)綠地面積不包括停車和底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10%車位比例機(jī)動車停車地上排屋停車率110%，多層停車率50%地下自行車停車面積按1輛/戶計(jì)數(shù)量三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路項(xiàng)目整體策劃，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。 l 年齡層次：以2735歲為主l 教育程度：受過高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬元以上。 l 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。宗地位于浦東北區(qū)。三、風(fēng)險控制 規(guī)劃風(fēng)險控制：，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。截止到2000年末，總投資額約53億美元。 宗地東側(cè)為XXXX廠、XXXXXXXXXXXX有限公司等。規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計(jì)近7平方公里。 XX公司進(jìn)入XX，既是拓展市場的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。 周邊狀況216。三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況 項(xiàng)目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)216。預(yù)計(jì)在未來幾年，將容納學(xué)生約2萬名。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。l 浦東市場中檔項(xiàng)目的市場焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。可以通過設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。 由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)