【正文】 （四）投資利潤率 %財務現金流量詳見附表7－附表7－2。五、經濟效益與社會效益分析（一）經濟效益分析從以上財務數據中可以看出，其內部收益率超過社會基準折現率，說明項目的經濟效益較好，盈利能力較強。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內還清貸款。項目建成后，經濟效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設內容中基礎設施是其重點內容，公益性很強，因而有較好的社會經濟效益，概括起來主要有：1．某購物中心的建設會促進市區(qū)經濟的發(fā)展依托某購物中心良好的區(qū)位條件和基礎設施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。某市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進行大規(guī)模的城市建設。因此，某購物中心的建設將會促進城市的發(fā)展，推動某新區(qū)的建設步伐，成為市區(qū)經濟發(fā)展的支撐。2．某購物中心的建設將會促進相關產業(yè)的發(fā)展某購物中心的建設，必然帶來技術、人才、信息、資金等的集聚效應，為經濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。某購物中心建設開發(fā)，可以較好地帶動相關產業(yè)的發(fā)展。某購物中心的發(fā)展對當地的建材工業(yè)、食品工業(yè)、運輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產、商貿、金融、社會服務業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見某購物中心的建設對國民經濟的其它產業(yè)都產生了較好的帶動作用，延長了產業(yè)鏈條，具有良好的國民經濟效益。3．某購物中心的建設將會促進某市經濟的增長某購物中心的建設可以促進某市經濟的增長，有利于經濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入水平。在開發(fā)建設過程中，，間接投資將會更大。此外，某購物中心的建設還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術產業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，促進產業(yè)的跨越式發(fā)展，實現產業(yè)結構的優(yōu)化升級。4．某購物中心的建設將會促進城市功能的改善某購物中心建設的合理布局，可使區(qū)內交通秩序井然，有效的預防和減少交通事故，使區(qū)內居民及其他人民群眾的人身安全和財產得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運和客運延時損失，增加可觀的經濟效益。5．某購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經濟發(fā)展的市場化水平，促進市場經濟的發(fā)展和逐步完善。某購物中心的建設有利于提高對外開放水平。某購物中心的建設將借鑒國內外先進地區(qū)的成功經驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統的招商模式，實現對外開放的全面創(chuàng)新。第十章 風險分析一、盈虧平衡分析滿負荷經營年本項目的盈虧平衡點(生產能力利用率)%，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產投資、銷售收入、經營成本的變化進行敏感性分析。表121 敏感性分析表序號項 目變動幅度全部投資(所得稅前)內部收益率凈現值投資回收期%萬元年基本方案1固定資產投資10%10%2銷售收入10%10%3經營成本10%10%從上表中可以看出，當這幾種因素變化10％時，項目的稅前內部收益率仍在25％以上，說明項目具有很強的抗風險能力。三、其他可預見風險分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產領域內，商業(yè)地產的開發(fā)超過了商業(yè)地產的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內商業(yè)地產項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。（二）建設結構不合乎商業(yè)經營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經營的要求，如經營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。由于大多數開發(fā)商和建筑設計單位很少具備這方面的專業(yè)經驗，致使商業(yè)地產的建筑結構和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經營者的市場風險在增強第一，商業(yè)地產經歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現在已經處于買方市場，投資者或經營者可從容選擇，使商業(yè)地產資金的變現速度開始停滯，因而變數正在增多，風險也在加大。第二，投資者或經營者在商業(yè)地產投資或經營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。第三，投資者或經營者的實踐能力增強，表現為對商業(yè)地產項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業(yè)地產需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產的投入與產出的最優(yōu)安排。新增固定資產投資估算表附表1 單位：萬元序號工程或費用名稱建安工程設備購置安裝工程其它費用合　計占固定資產投資比例（%）新增固定資產投資1工程費用建筑工程費設備購置費設備貨價運雜費關稅、增值稅安裝費2其它費用勘察設計費建設單位管理費辦公家具購置費人員培訓費鑒定驗收費3基本預備費新增投資計劃與資金籌措附表2 單位：萬元序號項 目合計123456789101總資金固定資產投資新增固定資產投資利用原有固定資產投資建設期利息流動資金其中鋪底流動資金2資金籌措資本金申請國家投資地方配套企業(yè)自籌利用原有固定資產借款長期借款流動資金借款總成本費用估算表附表4 單位：萬元序號項 目合 計345678910生產負荷1外購原材料2外購燃料動力費3工資及福利費4修理費5折舊費6攤銷費7財務費其中：利息支出8銷售費用9研究開發(fā)費用10其它費用11總成本費用其中：固定成本可變成本12經營成本固定資產折舊表附表51 單位：萬元序號項 目合 計3456789101新增固定資產房屋、建筑物原值折舊費378378378378378378378378凈值76397639763976397639763976397639設備原值 折舊費 凈值6556556556556556556556552折舊合計凈值合計82948294829482948294829482948294無形資產及遞延資產攤銷附表52 單位：萬元序號項 目攤銷年限原值生產期3456789101無形資產土地使用權20攤銷00000000凈值00000000其他無形資產5000攤銷00000凈值000002遞延資產（開辦費）570攤銷1414141414凈值5642281403無形及遞延資產合計70攤銷1414141414000凈值564228140000