【正文】 ... 66 總成本 .......................................................................................................... 67 折舊費(fèi) ............................................................................................... 67 自營(yíng)成本 ............................................................................................ 67 營(yíng)業(yè)稅 ............................................................................................... 67 房產(chǎn)稅 ............................................................................................... 67 項(xiàng)目稅金 ............................................................................................ 67 第十三章 研究結(jié)論 ................................................................................................................. 68 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) .......................................................................................................... 68 經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 社會(huì)效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 報(bào)告說明 ................................................................................................................. 68 第 5 頁(yè) 第一章 總 論 選 址 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱： XX新區(qū)商業(yè) 中心（暫定名） 項(xiàng)目 選 址 項(xiàng)目選址 在 XX煤礦集團(tuán) XX新區(qū) 規(guī)劃的 核心商業(yè)區(qū)域，位于南北向 中軸主干 道路與東西向 主干 道路 （ XX至礦區(qū)） 的交叉路口的西 北 側(cè)，項(xiàng)目占地約 26畝。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè) 核心 商圈選址的理想 地塊。 宗地及配套 狀況 項(xiàng)目地塊位置 項(xiàng)目四至： 坐落于 XX 新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側(cè)， XX 新區(qū)C區(qū) A1 規(guī)劃商業(yè)地塊 ； （ 見附圖） 第 6 頁(yè) 項(xiàng)目地塊周邊配套 項(xiàng)目地塊為標(biāo)準(zhǔn)的熟地，已完成七通一平配套。 XX新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約 13萬 戶住宅 規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約 30%，入住人口約 12 萬人； 主要 建設(shè) 指標(biāo) 占地面積：占地約 （ 17542 平方米 ） ； 容積率： ； 總建筑面積： 約 5 萬平方米 （ 地下 1層 15000 平方米 ，地上 6 層 36000 平方米） ； 商業(yè)中心建筑占地面積： 6000 平方米； 建筑密度： 34% 綠化 景觀及道路 覆蓋率： 66%（含交通、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等公建面積） 停車場(chǎng)：地上停車場(chǎng) 約 300 個(gè)停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè) 市場(chǎng) 定位 根據(jù)對(duì) XX消費(fèi)者的深層次需求了解，目前他們 對(duì) 購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍 、購(gòu)物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型” 和 “規(guī)?；钡纳虡I(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)。本項(xiàng)目“旗艦級(jí)”的商業(yè)規(guī)模正好可以填補(bǔ)這方面的空白，為繁榮與振興 XX 新區(qū) 商業(yè)，形成新商圈將有較大作用。 本商業(yè)項(xiàng)目將是 XX新區(qū) 中心的坐標(biāo)，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心， XX新區(qū) 最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)的引入 —— 這一對(duì) XX 周邊社區(qū)型商業(yè) 而言相對(duì)超前的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐，對(duì) 本項(xiàng)目的成功尤為重要 。此外，由于目前 XX新區(qū) 缺乏綜合型大型購(gòu)物場(chǎng)所，因此本 項(xiàng)目定位 必然在一定高度以上，它將為“ 旗艦級(jí)的商業(yè)中心 ”， 未來以此為核心形成商圈。 第 7 頁(yè) 項(xiàng)目將引 入 XX乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。這種業(yè)態(tài)不依賴城市主要商圈的高客流，主要消費(fèi)群體是追求時(shí)尚的有車一族。本項(xiàng)目 不但是 XX 新區(qū)的商業(yè)中心 ， 同時(shí)可以 做到立足 XX、輻射 XX 及 周邊 城市 。 商業(yè)主題定位 根據(jù) XX 新區(qū) 商業(yè) 中心 項(xiàng)目“旗艦級(jí)中心 社區(qū) 商圈”的 項(xiàng)目定位 ，再結(jié)合 XX 新區(qū) 的實(shí)際情況，將本項(xiàng) 目的 主題 定位為“ 一站式 消費(fèi)商業(yè)中心 ”， 是一個(gè)集 購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑 為一體的綜合性、規(guī)?；纳虡I(yè)場(chǎng)所 ，即 社區(qū) “ 銷品茂 ”。 第 8 頁(yè) 第二章 XX概況及 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 XX市概況 區(qū)位及行政區(qū) XX 位于山西省北部，介于內(nèi)外長(zhǎng)城之間，是 XX盆地的中心。 XX 為山西省第二大城市，晉、冀、蒙三?。▍^(qū)）和 XX各縣的交通樞紐， XX 地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 全市轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、 XX、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃 為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29 個(gè)街道辦事處。 人文概況 XX 市是國(guó)務(wù)院首批公布的全國(guó) 24 個(gè)歷史文化名城之一，有 2400 多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。境內(nèi)古建筑、古遺址 300 多處，其中列入《世 第 9 頁(yè) 界文化遺產(chǎn)名錄》的 1 處、列入國(guó)家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的 36 處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。 XX 現(xiàn)存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，各級(jí)文物保護(hù)單位346 處，其中全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 20 處，省級(jí)文保單位 22 處，市縣級(jí)文保單位更是多達(dá) 304 處。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木 構(gòu)建筑的華嚴(yán)寺，古樸渾厚的善化寺，號(hào)稱中國(guó)龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢(shì)峭如刀劈的北岳恒山 …… XX 市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國(guó)四大石窟，具有很高的藝術(shù)價(jià)值；應(yīng)縣木塔則是中國(guó)現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于 XX 西南部的華嚴(yán)寺，是我國(guó)最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑； XX市東南方，有中國(guó)五岳之一的北岳恒山 ，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。 交通概況 XX 北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京 380 公里，南離太原市 352 公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭(zhēng)之地。在歷史上 XX曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽(yù)為“北方鎖鑰”。今日的 XX，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn) 。 公路通車?yán)?程達(dá)到 公里。其中，高速公路達(dá)到 公里。全市通油路的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 98個(gè)，通公路的行政村 1948 個(gè)；通油路的行政村 1939個(gè)，本年新增 1 個(gè)。全市公路密度 公里 /百平方公里。 資源概況 XX 市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長(zhǎng)石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。 XX可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。煤炭 ――“ XX煤田 ” 含煤面積 926 平方公里，探測(cè)總儲(chǔ)量 718 億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素 以低硫、低磷、低灰份、高熱值的 “ 三低一高 ” 聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤和化 第 10 頁(yè) 工原料煤。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢(shì)，使 XX 市成為國(guó)家重要的能源基地，被譽(yù)為中國(guó) “ 煤都 ” 。 XX 市年產(chǎn)原煤 8000 萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國(guó)煤炭城市之首 。 XX 煤支持著全國(guó) 5 大火力電網(wǎng)、 3 大港口、 6 大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國(guó) 20 多個(gè)省、市、自治區(qū) 2800 多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的 20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 XX 市的本地水資源總量為 億平方米，人均水資源量?jī)H為 111立方米，為全國(guó)人均占有量的 9%左右 ，水資源十分貧乏?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占 80%，農(nóng)業(yè)用水占 20%。雖然水資源開發(fā)利用率已達(dá) %，但年缺水量仍為 2021多萬立方米。 XX 新區(qū)概況 XX 新區(qū)位于山西省北部 XX 市礦區(qū)， XX新區(qū)就是 XX 礦務(wù)局 棚戶區(qū) 改造工程 ，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū) 兩區(qū) 。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前是亞洲最大的居民 居住區(qū) ，施工工程分三期， 2021 年是第一期。 20212021 是第二期。 2021 年 6月份開的三期和地煤棚戶區(qū)，預(yù)計(jì) 2021 年 10 月份前交付使用 。 由于 XX 新區(qū)是山西 XX 礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“ XX新區(qū) ” ，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作 “ 棚戶區(qū) ” ，久而 久之就習(xí)慣了這樣稱呼。遂所謂的 “ 棚戶區(qū) ” 即是 “ XX 新區(qū) ” 。 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60 多億元，規(guī)劃 5 年建成 600 多萬平方米員工住宅，使近十 三 萬戶、 近40 萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 名稱 ： XX 新區(qū) （ 別名 ： 棚戶區(qū) ） 距 XX 市區(qū) ： 約 20 公里 所屬地區(qū) ： 山西省 XX市 火車站 ： XX火車站 所屬管轄 ： XX 市同煤集團(tuán) 公交 線路： 路 小區(qū)建筑 面積 ：超過 600 萬平米，約 13萬戶 附近公路 ： 大運(yùn)路口 樓層數(shù) ： 17 層 電話區(qū)號(hào) ： 0352 居住人口 ： 三期建成后 四 十萬 人左右 郵政編碼 ： 037004 居住人群 ： 礦工 家庭及部分外來人口 車牌代碼 ： 晉 B 小區(qū)代碼 :,O 第 11 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)初步核算， 2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。從上圖可以看出， XX 經(jīng)濟(jì)除 2021 年受全球金融危機(jī)影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。 GDP 從 1000 美元到 3000 美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期 ， 這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善 ，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。 固定資 產(chǎn)投資 平穩(wěn)增長(zhǎng) 第 12 頁(yè) 2021 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長(zhǎng) %；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)較快 消費(fèi)品零售 總額 ： 2021 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，全年全市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ： 2021 年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、紡織品類增長(zhǎng) %；石油及制品類增長(zhǎng) %；書報(bào)雜志類增長(zhǎng) %；汽車類增長(zhǎng) %。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 第 13 頁(yè) 人民生活 ： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 元，比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10133 元，比上年增長(zhǎng) %。全年農(nóng)民人均純收入 4063元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2472 元， 比上年增長(zhǎng) %。 指 標(biāo) 金額（元） 比上年增長(zhǎng)（ %） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 農(nóng)村居民人均純收入 4063