【正文】 自營成本 ............................................................................................ 67 營業(yè)稅 ............................................................................................... 67 房產(chǎn)稅 ............................................................................................... 67 項(xiàng)目稅金 ............................................................................................ 67 第十三章 研究結(jié)論 ................................................................................................................. 68 靜態(tài)評價指標(biāo) .......................................................................................................... 68 經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 社會效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 報告說明 ................................................................................................................. 68 第 5 頁 第一章 總 論 選 址 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱： XX新區(qū)商業(yè) 中心（暫定名） 項(xiàng)目 選 址 項(xiàng)目選址 在 XX煤礦集團(tuán) XX新區(qū) 規(guī)劃的 核心商業(yè)區(qū)域，位于南北向 中軸主干 道路與東西向 主干 道路 （ XX至礦區(qū)） 的交叉路口的西 北 側(cè)，項(xiàng)目占地約 26畝。 宗地及配套 狀況 項(xiàng)目地塊位置 項(xiàng)目四至： 坐落于 XX 新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側(cè)， XX 新區(qū)C區(qū) A1 規(guī)劃商業(yè)地塊 ； （ 見附圖） 第 6 頁 項(xiàng)目地塊周邊配套 項(xiàng)目地塊為標(biāo)準(zhǔn)的熟地，已完成七通一平配套。本項(xiàng)目“旗艦級”的商業(yè)規(guī)模正好可以填補(bǔ)這方面的空白，為繁榮與振興 XX 新區(qū) 商業(yè)，形成新商圈將有較大作用。此外，由于目前 XX新區(qū) 缺乏綜合型大型購物場所，因此本 項(xiàng)目定位 必然在一定高度以上，它將為“ 旗艦級的商業(yè)中心 ”， 未來以此為核心形成商圈。這種業(yè)態(tài)不依賴城市主要商圈的高客流，主要消費(fèi)群體是追求時尚的有車一族。 商業(yè)主題定位 根據(jù) XX 新區(qū) 商業(yè) 中心 項(xiàng)目“旗艦級中心 社區(qū) 商圈”的 項(xiàng)目定位 ，再結(jié)合 XX 新區(qū) 的實(shí)際情況，將本項(xiàng) 目的 主題 定位為“ 一站式 消費(fèi)商業(yè)中心 ”， 是一個集 購物、餐飲、娛樂休閑 為一體的綜合性、規(guī)?；纳虡I(yè)場所 ，即 社區(qū) “ 銷品茂 ”。 XX 為山西省第二大城市，晉、冀、蒙三?。▍^(qū)）和 XX各縣的交通樞紐， XX 地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 人文概況 XX 市是國務(wù)院首批公布的全國 24 個歷史文化名城之一，有 2400 多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。 XX 現(xiàn)存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，各級文物保護(hù)單位346 處，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 20 處，省級文保單位 22 處，市縣級文保單位更是多達(dá) 304 處。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術(shù)價值；應(yīng)縣木塔則是中國現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于 XX 西南部的華嚴(yán)寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑； XX市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山 ，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。在歷史上 XX曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽(yù)為“北方鎖鑰”。 公路通車?yán)?程達(dá)到 公里。全市通油路的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 98個，通公路的行政村 1948 個；通油路的行政村 1939個，本年新增 1 個。 資源概況 XX 市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。煤炭 ――“ XX煤田 ” 含煤面積 926 平方公里，探測總儲量 718 億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素 以低硫、低磷、低灰份、高熱值的 “ 三低一高 ” 聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動力煤和化 第 10 頁 工原料煤。 XX 市年產(chǎn)原煤 8000 萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國煤炭城市之首 。 XX 市的本地水資源總量為 億平方米，人均水資源量僅為 111立方米，為全國人均占有量的 9%左右 ，水資源十分貧乏。雖然水資源開發(fā)利用率已達(dá) %，但年缺水量仍為 2021多萬立方米。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前是亞洲最大的居民 居住區(qū) ，施工工程分三期， 2021 年是第一期。 2021 年 6月份開的三期和地煤棚戶區(qū)，預(yù)計 2021 年 10 月份前交付使用 。遂所謂的 “ 棚戶區(qū) ” 即是 “ XX 新區(qū) ” 。 名稱 ： XX 新區(qū) （ 別名 ： 棚戶區(qū) ） 距 XX 市區(qū) ： 約 20 公里 所屬地區(qū) ： 山西省 XX市 火車站 ： XX火車站 所屬管轄 ： XX 市同煤集團(tuán) 公交 線路： 路 小區(qū)建筑 面積 ：超過 600 萬平米，約 13萬戶 附近公路 ： 大運(yùn)路口 樓層數(shù) ： 17 層 電話區(qū)號 ： 0352 居住人口 ： 三期建成后 四 十萬 人左右 郵政編碼 ： 037004 居住人群 ： 礦工 家庭及部分外來人口 車牌代碼 ： 晉 B 小區(qū)代碼 :,O 第 11 頁 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 國民經(jīng)濟(jì)分析 國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)初步核算， 2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ） 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時又會促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。 固定資 產(chǎn)投資 平穩(wěn)增長 第 12 頁 2021 年全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。 社會消費(fèi)品零售總額 增長較快 消費(fèi)品零售 總額 ： 2021 年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。分行業(yè)看，全年全市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 第 13 頁 人民生活 ： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 元，比上年增長 %。全年農(nóng)民人均純收入 4063元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2472 元， 比上年增長 %。 XX 市居民收入水平在山西城市較高，物價偏高，但有著較高的人均消費(fèi)支出 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 電力資源優(yōu)勢 XX 是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地， XX 三角區(qū)的神頭一、二電廠、 XX一、 二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運(yùn)的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。 旅游資源優(yōu)勢 XX 以其豐富的旅游資源馳名中外，享有 “ 佛國龍城 ” 之美譽(yù)。 2021年， XX 被評為中國優(yōu)秀旅游城市。早在 “ 一五 ” 時期， XX就被國家列為重點(diǎn)建設(shè)城市，相繼建成了亞洲最大的機(jī)車廠 —— XX 機(jī)車工廠；我國最大的軍用動力機(jī)械廠 —— 山西柴油機(jī)廠；當(dāng)時國內(nèi)最大的水泥廠 —— XX 水泥廠； 第 14 頁 最大的合成橡膠廠 —— 山西化工廠。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 XX 地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。因此， XX 有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧 基地。 按鐵路里程東望北京 382 公里，西眺呼和浩特 285公里，南下太原 355 公里，北上中蒙邊界二連浩特 460 公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。 資源豐富 XX 市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有 銅 、 鐵 、 金 、 銀 、 鋁 、 鋅 等金屬礦物和 石墨 、 磷 、 長石 、 云母 、 石灰石 、 珍珠巖 、 大理石 、 花崗石 、玄武石、 沸石等非金屬礦物。 環(huán)境優(yōu)美 XX 市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響，四季分明，年平均日照時數(shù)為2670 小時， XX 市建成綠化覆蓋面積 2131 平方公里，綠化覆蓋率 %。大力推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級以上良好天氣達(dá)到 220 天。郵電郵路總長度 4329 公里，可傳輸國際國內(nèi)特快專遞郵件。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國際上通行的保險業(yè)務(wù)。在近幾年的發(fā) 展過程中， XX 市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在 XX 城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。 第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 第 16 頁 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 XX 市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。抓緊 XX 機(jī)場的建設(shè)。 古城改造范圍 限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線 古城改造 東 移 西融 第 17 頁 2021 年 2月開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌； XX 市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南 側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居； 拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。 （ XX 新區(qū)規(guī)劃圖附后） 第四章 商業(yè)市場 調(diào)查 分析 XX市商業(yè)環(huán)境分析 第 18 頁 市區(qū) 商業(yè)布局分布 XX 市商業(yè)現(xiàn)狀： 由于 2021 年 2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已拆或待拆。 東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場、海盛、海辰、春毅電器等組成 。 大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成 。 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 以零售為主，檔次較低。 以批發(fā)為主。個體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。經(jīng)營以五金機(jī)電、蔬菜、水果、調(diào)味、干貨、燈飾、家裝等為主。 經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是 XX出了相關(guān)限制大車及畜力車進(jìn)入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況 較為明顯。規(guī)模較大的，經(jīng)營品種多，貨流量大。 特 點(diǎn) 傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。新場正在招商， 較為規(guī)范，規(guī)模適中，也有物流利。 XX新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查 第 20 頁 對與本項(xiàng)目有可對比性的 家祿福購物新天地 、 興達(dá)電腦電器城 、 家佳瑪購物廣場 、銀鑫購物中心 、 XX 商廈、佳家瑪商廈 等六個 商業(yè)項(xiàng)目 進(jìn)行了重點(diǎn) 暗訪 調(diào)查。 XX 新區(qū)正在運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目的 商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有意識的規(guī)劃和管理，均為自然發(fā)展，幾乎和社區(qū)沒有互動。 整個 XX 新 區(qū)幾乎沒有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然XX新區(qū)的居民生活極不方便。但它們也沒有擺脫 缺乏統(tǒng) 一合理的商業(yè)主題規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)的準(zhǔn)確定位 。 整個 XX 新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應(yīng)。 通過調(diào)查證明， 目前 XX 新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 ， 不能滿足社區(qū)商業(yè)部分的合理性位置、商業(yè)業(yè)態(tài)的預(yù)見性配置。 XX 新區(qū)呼喚大規(guī)模 旗艦商業(yè) 、一站式購物主力商圈的出現(xiàn)。調(diào)查統(tǒng)計與分析如下： ？ 分析：消費(fèi)者的消費(fèi) 頻度將影響社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和服務(wù)模式 ， 通過調(diào)查了解到：隨時到 社 區(qū) 商業(yè) 購物是社區(qū)商業(yè)消費(fèi)的主流， 由于 XX新區(qū)相對的集中居住并遠(yuǎn)離 XX市區(qū)決定了 消費(fèi)者選擇在社區(qū) 商場 去購物是必然趨勢。目前 XX 新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的