【正文】 .... 62 ............................................................................................. 63 稅費(fèi) ................................................................................................ 63 .................................................................................................... 64 ....................................................................................................... 64 開發(fā)費(fèi)用估算 .......................................................................................................... 64 ....................................................................................................... 64 ....................................................................................................... 64 ....................................................................................................... 65 ....................................................................................................... 65 總成本費(fèi)用匯總 ...................................................................................................... 65 第十二章 財(cái)務(wù)效益分析 .......................................................................................................... 66 數(shù)據(jù)分析依據(jù) .......................................................................................................... 66 測(cè)算依據(jù) ...................................................................................................... 66 繳費(fèi)依據(jù) ...................................................................................................... 66 分析條件假 定 .......................................................................................................... 66 分析范圍 ...................................................................................................... 66 分析周期 ...................................................................................................... 66 經(jīng)營收入 ...................................................................................................... 66 資金投入 ...................................................................................................... 66 總成本 .......................................................................................................... 67 折舊費(fèi) ............................................................................................... 67 自營成本 ............................................................................................ 67 營業(yè)稅 ............................................................................................... 67 房產(chǎn)稅 ............................................................................................... 67 項(xiàng)目稅金 ............................................................................................ 67 第十三章 研究結(jié)論 ................................................................................................................. 68 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) .......................................................................................................... 68 經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 社會(huì)效益結(jié)論 .......................................................................................................... 68 報(bào)告說明 ................................................................................................................. 68 第 5 頁 第一章 總 論 選 址 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱： XX新區(qū)商業(yè) 中心（暫定名） 項(xiàng)目 選 址 項(xiàng)目選址 在 XX煤礦集團(tuán) XX新區(qū) 規(guī)劃的 核心商業(yè)區(qū)域，位于南北向 中軸主干 道路與東西向 主干 道路 （ XX至礦區(qū)） 的交叉路口的西 北 側(cè)，項(xiàng)目占地約 26畝。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè) 核心 商圈選址的理想 地塊。 本商業(yè)項(xiàng)目將是 XX新區(qū) 中心的坐標(biāo)，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心， XX新區(qū) 最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)的引入 —— 這一對(duì) XX 周邊社區(qū)型商業(yè) 而言相對(duì)超前的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐，對(duì) 本項(xiàng)目的成功尤為重要 。本項(xiàng)目 不但是 XX 新區(qū)的商業(yè)中心 ， 同時(shí)可以 做到立足 XX、輻射 XX 及 周邊 城市 。 全市轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、 XX、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃 為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29 個(gè)街道辦事處。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木 構(gòu)建筑的華嚴(yán)寺，古樸渾厚的善化寺，號(hào)稱中國龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢(shì)峭如刀劈的北岳恒山 …… XX 市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。今日的 XX，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn) 。全市公路密度 公里 /百平方公里。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢(shì)，使 XX 市成為國家重要的能源基地，被譽(yù)為中國 “ 煤都 ” ?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占 80%，農(nóng)業(yè)用水占 20%。 20212021 是第二期。 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60 多億元，規(guī)劃 5 年建成 600 多萬平方米員工住宅，使近十 三 萬戶、 近40 萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 GDP 從 1000 美元到 3000 美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期 ， 這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善 ，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10133 元，比上年增長 %。在 XX 市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長。境內(nèi)古建筑、古遺址 3000 余處，現(xiàn)有國家級(jí)文物保護(hù)單位 13 處、省級(jí)文物保護(hù)單位 23 處。經(jīng)過 50 年的建設(shè)發(fā)展， XX 已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機(jī)械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。 XX市 投資環(huán)境 分析 交通便捷 XX 市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出海口最近的一塊 “ 風(fēng) 水寶地”。 XX可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海 及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。 設(shè)施完善 XX 建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)和多媒體通訊通達(dá)全國和世界許多國家及地區(qū)，固定電話機(jī)普及率達(dá)每百人 部。 本章 小結(jié) XX 市是山西第二大城市，是晉北乃至整個(gè)華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時(shí)擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，與“大北京城市帶 ” 有著密切聯(lián)系。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好 XX 御東新區(qū)建設(shè) ，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。 新區(qū)規(guī)劃 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60多億元，規(guī)劃 5年建成 600 多萬平方米員工住宅，使近十 三 萬戶、 40 萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 。服裝、煙酒、食品、電器、建材等 31大類、 24300多個(gè)品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬平米。 西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。 振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場(chǎng)。 也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場(chǎng)需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場(chǎng)。 家祿福購物新天地 興達(dá)電腦電器城 家佳瑪購物廣場(chǎng) 銀鑫購物中心 XX商廈 佳家瑪商廈 暗訪調(diào)查結(jié)果 體現(xiàn)出 如下特點(diǎn)： 多數(shù)正在運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目均 為 住宅樓 底商式商業(yè)布置， 只有 XX 商廈 和 佳家瑪 第 21 頁 商廈為 沿街低層商場(chǎng) 結(jié)構(gòu) 。 在被調(diào)查的六個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目 中，總體感覺比較好一點(diǎn)的是 XX 商廈 和 佳家瑪商廈 ，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì) 。 全部商業(yè)店鋪均沒有設(shè)置停車場(chǎng)，導(dǎo)致交通堵塞，消費(fèi)者購物極為不便。 佳家瑪商廈 XX商廈 訪談式問卷調(diào)查 第 22 頁 一天一次,10,10%三天一次,14,14%一周一次,17,17%二周一次, 8 ,8%隨時(shí),52,51%一天一次 三天一次 一周一次二周一次 隨時(shí)13,13%19,19%58,60%5, 5% 3, 3%小區(qū)各樓的底樓小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他 為便于深入了解 XX 新區(qū)商業(yè) 情況， 調(diào)查人員 設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)消