【正文】 為主。 八七路臨街門(mén)面房主要以友誼服飾商場(chǎng)、巴藜婚紗攝影店、金伯利鉆石、網(wǎng)通公司及正在施工的城市廣場(chǎng)、市政府等事業(yè)行政單位為主。 長(zhǎng)社路也屬長(zhǎng)葛車(chē)流量、人流量較大的道路， 主要有長(zhǎng)社步行街、福臨門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)及正在施工的匯金星城商業(yè)步行街。 文化路是長(zhǎng)葛的建材集中地，臨街門(mén)面主要以建材為主，而且擁有目前長(zhǎng)葛最大的廣場(chǎng) 文化怡園。 項(xiàng)目緊臨新華路，集中有永樂(lè)電器、創(chuàng)維電器等十幾家電器專(zhuān)賣(mài)店；有食怡閣、傳統(tǒng)永和豆?jié){、新華夜市廣場(chǎng)等特色飲食；有緣來(lái)是你、香雪兒、小倆口等休閑酒吧； E齊來(lái)臺(tái)球休閑娛樂(lè)城；新星歌寨等練歌房。 人民路商業(yè)分布主要以五交化、手機(jī)賣(mài)場(chǎng)、電動(dòng)車(chē)賣(mài)場(chǎng)、家具廣場(chǎng)、眾信電器廣場(chǎng)為主。 長(zhǎng)葛市商業(yè)從分布來(lái)看，可以認(rèn)為是以八七路、建設(shè)路、長(zhǎng)社路、新華路圍成的商業(yè)片區(qū)。該片 區(qū)內(nèi)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂(lè)等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店及中低檔商場(chǎng)為主，缺乏中高檔的綜合百貨店。 B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無(wú)法較大的滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 長(zhǎng)葛市在河南省縣域經(jīng)濟(jì)及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革開(kāi)放重點(diǎn)縣 (市 )，由于受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售的商品主要以中低檔的日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的中高檔商品十分有限。 C、市區(qū)緊缺以餐飲、娛樂(lè)為代表的商業(yè)形態(tài)。 通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者普遍認(rèn)為長(zhǎng)葛市目前相對(duì)較緊缺的商業(yè)形態(tài)主要集中在餐飲娛樂(lè)行業(yè)，缺少迪廳及其它高檔、集中的娛樂(lè)場(chǎng)所，缺少相對(duì)集中的 特色飲食街及高檔酒店。 項(xiàng)目 SWOT 分析 A、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） ◆ 位于長(zhǎng)葛市人民路與新華路交叉口，緊臨城市的核心位置。 ◆ 新華路、人民路、建設(shè)路、八七路等主要商業(yè)街區(qū)均在項(xiàng)目周邊，商業(yè)氛圍濃厚。 ◆ 2路、 6路公交車(chē)均可到達(dá)本項(xiàng)目，交通便利。 ◆ 與長(zhǎng)葛汽車(chē)南站、火車(chē)站相鄰，出行便利。 ◆ 商業(yè)面積 體量大，能形成規(guī)模 效應(yīng)。 ◆ 傳統(tǒng)的商業(yè)中心及周邊大量的常住人群為項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供有利的條件。 B、項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） ◆ 項(xiàng)目位于 長(zhǎng)葛東南隅，距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。 ◆ 商業(yè)面積體 量過(guò)大，將直接影響項(xiàng)目居住環(huán)境。 ◆ 傳統(tǒng)的商業(yè)中心形象已被淡化，大量的人流已移至新商業(yè)中心， 商業(yè)氛圍較淡。 ◆ 項(xiàng)目緊臨火車(chē)站，噪聲將直接影響項(xiàng)目高檔次定位。 ◆ 項(xiàng)目周邊多為舊居民住宅，將對(duì)項(xiàng)目檔次的提升造成一定的影響。 ◆ 項(xiàng)目規(guī)模較小，高容積率、低綠化率、小樓間距、少景觀(guān)等都將直接影響到項(xiàng)目高檔次定位及銷(xiāo)售目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn) 。 C、發(fā)展機(jī)遇（ O） ◆ 長(zhǎng)葛尚無(wú)真正意義的中高檔購(gòu)物廣場(chǎng)，缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)空白，這是本案的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)； ◆ 區(qū)域內(nèi)，多為多層住宅，本項(xiàng)目高層住宅產(chǎn)品定位將能獲得較好的市場(chǎng)預(yù)期，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 ◆ 項(xiàng)目的高檔次定位將能有效的提升企業(yè)形象，擴(kuò)大企業(yè)的知名度及影響力。 ◆ 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及檔次定位將成為長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，也將成為長(zhǎng)葛標(biāo)志性的新商業(yè)中心。 D、發(fā)展威脅（ T） ◆ 與項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)的錦繡江南、匯金星 城、世紀(jì)鑫 尚 城、城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在規(guī)模、銷(xiāo)售價(jià) 格、市場(chǎng)定位、入市時(shí)間等多方面對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接的威脅。 ◆ 項(xiàng)目地塊建筑物的拆遷進(jìn)度將對(duì)項(xiàng)目入市時(shí)間產(chǎn)生直接影響。 ◆ 新房地產(chǎn)公司的第一個(gè)項(xiàng)目，各層面存在不協(xié)調(diào)。 競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 挖掘優(yōu)勢(shì)和把握機(jī)會(huì) ? 利用產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)，增加產(chǎn)品廣度，完善社區(qū)配套，營(yíng)造真正的多產(chǎn)業(yè)嫁接的高品質(zhì)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 加快項(xiàng)目整體進(jìn)程，把握房?jī)r(jià)大幅度上升的有利時(shí)機(jī)入市，迅速搶占市場(chǎng)。 ? 把握市場(chǎng)緊缺 的 商業(yè)形態(tài)進(jìn)行針對(duì)性招商，迅速積聚人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目住宅及商業(yè)裙樓的銷(xiāo)售。 ? 利用項(xiàng)目區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中心、大量的常住人口及便利的交通優(yōu)勢(shì)，有重點(diǎn)的 加強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)，充分挖掘項(xiàng)目巨大的商業(yè)價(jià)值潛力。 ? 化解劣勢(shì)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ? 充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，將高品位滲透到項(xiàng)目的每一處細(xì)節(jié)，樹(shù)立真正的高檔綜合性社區(qū)、行業(yè)領(lǐng)跑者形象。 ? 加快地塊拆遷工作的進(jìn)行，保障項(xiàng)目有利的入市時(shí)間。 ? 通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品特色賣(mài)點(diǎn)等進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)推廣。 ? 時(shí)刻把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作，采取“快半步”的推廣策略（超前）或避開(kāi)正面產(chǎn)品銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)策略（滯后）。 ? 通過(guò)差異化產(chǎn)品定位，找到最有效的宣傳推廣手段，彌補(bǔ)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的不足。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 基于我公司對(duì)長(zhǎng)葛整體 消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，及對(duì)項(xiàng)目綜合條件的研究分析，將項(xiàng)目整體綜合定位為 —— 長(zhǎng)葛市首個(gè)精品城市綜合體。 城市綜合體研究 城市綜合體概述 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為 “ 城中之城 ” 。 A. 城市綜合體的概念 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè) 重，一般來(lái)說(shuō)，酒店或者寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心功能是最基本的組合。 ? 城市綜合體與多功能建筑的差別 多功能建筑是數(shù)量與種類(lèi)上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。 B、 城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能 的聚集焦點(diǎn)。 特征二：通道樹(shù)型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的 “ 通道樹(shù)型 ” （ Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。 特征三：現(xiàn)代城市景觀(guān)設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀(guān)與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀(guān)與宜 人的環(huán)境。 特征四：高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話(huà)、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 C、 城市綜合體的發(fā)展歷程 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)背景 現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于 是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。 ? 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出 現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 ① 城市形態(tài)的表現(xiàn) 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等