【正文】 長葛天下城購物廣場項目可行性研究報告 目 錄 一、項目概況 二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容 三 、項目市場分析及市場定位 市場分析 項目 SWOT分析 競爭策略 市場定位 四 、項目選址及建設(shè)條件 項目選址 建設(shè)條件 五 、 天下城 項目整體策劃 及營銷計劃 六 、項目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設(shè)計 項目總圖布局 智能化系統(tǒng)設(shè)計 項目配套設(shè)施 七 、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 八 、 項目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 九 、財務(wù)與效益分析 財務(wù)分析 效益分析 十 、項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險回避 十一 、結(jié)論 一、項目概況 A、項目宗地概況： 項目地塊原為長葛市面粉廠廠房及舊糧食倉庫，另有部分居民住宅及臨街商業(yè)，現(xiàn)土地附著建筑物拆遷工作正在進行。 B、項目四臨： 項目地塊東臨長葛市火車站，西臨人民路，北臨新華路，南面為部份居民住宅。后期將規(guī)劃道路。 C、項目地塊規(guī)模： 項目總占地約 畝，東西長 193米，南北 長 150 米。 D、交通狀況分 析： 本項目周邊的主要路網(wǎng)南北有人民路、建設(shè)路，東西有新華路、八七路等市中心主要道路。由本項目到達長葛市汽車南站也十分方便，只需 3 分鐘的路程?；疖囌揪驮诒景傅臇|臨，遠行更為便利。直通本項目的公交線路目前有 2 路和 6路。整體交通狀況良好。 交通示意圖： 新世界商城 益民步行街 一峰量販 胥李路 輕 工 路 市人民公園 友誼服飾商場 福臨門購物廣場 宇龍服飾廣場 項目地塊 新 華 路 站前街 人 民 路 八 七 路 火車站 新 華 路 長 社 路 穎川大道 文化路 建 設(shè) 路 長社步行街 E、項目周邊配套設(shè)施 商 業(yè) 本案周邊集中有以萬家量販、一分利超市、一峰超市為代表的購物場所；以永樂電器、中信電器廣場、手機廣場為代表的家電、通訊購物場所；以萬客苑為代表的小商品批發(fā)市場；有以王莊街為代表的農(nóng)貿(mào)市場 。 文 教 本案周邊集中有以長葛市市直幼兒園、長葛市二中、長葛市二小為代表的學(xué)校教育機構(gòu)。 醫(yī) 療 本案周邊有以衛(wèi)生防疫站、新許醫(yī)院為代表的醫(yī)療機構(gòu)。 金 融 本案周邊有以工行、農(nóng)行、中行、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄為代表的多家金融機構(gòu)。 企 業(yè) 本案周邊集中有以長葛煙草公司、行政服務(wù)中心、長葛農(nóng)機局、長葛工商局為代表的政府機構(gòu)；有以長葛新華書店、長葛第二棉紡織廠、奔馬集團一分廠、長葛黃河模具廠為代表的多家企業(yè)單位；有以新華路夜市廣場、小天鵝火鍋、食怡閣為代表的多家餐飲企業(yè)；有以蘇州園賓館、海天酒 店為代表的多家服務(wù)企業(yè)。 常 住 人 群 本案周邊集中有以鹽業(yè)公司家屬院、農(nóng)資公司家屬院、二車隊家屬院、煙草局家屬院、供銷社家屬院、王莊街家屬院、服裝廠家屬院、鐵路家屬院、紡織品、五交化、糖煙酒公司家屬院、日雜、土產(chǎn)公司家屬院、醫(yī)藥公司家屬院、義 民街、王莊街、城關(guān)鎮(zhèn)家屬院、黃河住宅小區(qū)、毛澤東視察村、和平小區(qū) 為代表的多個家屬院小區(qū)；黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)為代表的在建、在售樓盤。 F、競爭分析 項目位于長葛市的東南隅，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的市場中，由于稍微偏離市區(qū)，周邊配套優(yōu)勢不明顯等原因，使這片戰(zhàn) 場似乎是低檔樓盤的代言。如黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)的推出，雖然這些項目與本案的項目定位有些差距，但也給項目今后的銷售利潤帶來一定的影響?；诋a(chǎn)品的市場定位，選取周邊類似項目進行比對、研究： 項目名稱 檔次 定位 銷售價格 競爭分析 錦繡江南 中高檔 住宅：均價 1750 元 /㎡ 底商：未定 此項目為全多層產(chǎn)品，從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價格、區(qū)位來講，與我項目有一定差距，但從其標(biāo)準(zhǔn)的樓間距、較佳的環(huán)境景觀、較大的規(guī)模、前期有效的宣傳推廣都在一定程度上給我項目帶來一定的威脅。 世紀(jì)鑫 尚 城 中高檔 住宅：均價 2200 元 /㎡ 底商：一期 40005000元 /㎡ 此項目以高層為主，從規(guī)模、檔次、商業(yè)配套、環(huán)境景觀來講，將對我項目產(chǎn)生一定的威脅。 匯金星城 中高檔 住宅：未定 底商：未定 此項目以多層為主，從規(guī)模、市場定位、入市時間均類似于我項目，但其特有的區(qū)位優(yōu)勢將成為我項目的最大威脅。 城市廣場 中高檔 住宅： 1850 元 /㎡ 底商： 6500 元 /㎡ 此項目以一棟小高層及三層底商為主，體量較小，因其距離我項目較近，入市時間較早，將會截流一部份客戶，對我項目產(chǎn)生一定威脅。 城市花園 中底檔 住宅： 1500 元 /㎡ 底商：未 定 此項目以多層為主，另有兩棟小高層近期將開始發(fā)售，此項目將從產(chǎn)品規(guī)模，價格等多方面對我項目產(chǎn)生威脅。 二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)規(guī)模 “ 天下城 ” 項目總占地面積 25089平方米，總建筑面積約 。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、商業(yè)為一體的規(guī)劃設(shè)想，周邊配套齊全，有幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)療保健中心、郵局、銀行、餐飲等設(shè)施，建成之后將成為長葛的標(biāo)志性建筑，也是一個極具身份的中高檔社區(qū)。 項目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）小高層電梯景觀洋房 天下城的住宅總建筑面積約 ，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，部分設(shè)計成復(fù)式，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自然資源。屋頂綠化結(jié)合組團綠化，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 （ 2）商業(yè)面積 商業(yè)建筑面積約 22886平方米 （ 4）地下停車場面積 地下停車場建筑面積約 11163平方米。 （ 5）物業(yè)管理 天下城由河南鑫苑物業(yè)管理公司實行現(xiàn)代化物業(yè)管理。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET插口 、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置閉路電視； 安防系統(tǒng)：樓宇可視對講系統(tǒng)， 24小時電子巡更，紅外線監(jiān)測系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)。 三、 項目市場分析及市場定位 項目市場分析 隨著城鄉(xiāng)一體化、鄭許一體化、許長一體化進程的加快，長葛市房地產(chǎn)近兩年發(fā)展迅速，出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展勢頭。目前市區(qū)內(nèi)集中有近十個在售、在建樓盤，從項目規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、樓盤品質(zhì)都有了較大的改觀，特別是世紀(jì)鑫城、錦繡江南等高檔小區(qū)的出現(xiàn)使長葛市的房地產(chǎn)市場進入一個新的時代 。但從目前長葛的商業(yè)發(fā)展來看，還存在以下問題： A、商業(yè) 形態(tài)主要以沿街店及低檔商場為主，缺乏中高檔的綜合百貨店 從目前長葛的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在市中心主干道八七路及建設(shè)路旁，建設(shè)路是長葛目前人流量最大的道路，目前已形成市區(qū)主要商業(yè)街。建設(shè)路商圈內(nèi)主要以益民步行街、宇龍服飾廣場、新世界商城、建設(shè)路臨街門面（鄂爾多斯、達芙妮、以純、美特斯邦威等各種服裝專賣店）