太倉市人民北路地塊彩虹天下項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(doc28)-地產(chǎn)可研-文庫吧在線文庫
【正文】 代表樓盤有桃園路上的景都花苑和世外桃園以及登創(chuàng)商住樓，均價(jià)在 2200 元 /平方米左右；對(duì)于新區(qū)的樓盤來說，目前人氣還不夠，而且交通非常不便，所以價(jià)格也較低，代表樓盤為東倉路上的津華園、中鑫商住樓，均價(jià)在 2300 元 /平方米左右，同時(shí)由于新區(qū)的自然環(huán)境不錯(cuò)，且將來隨著太倉城市向東的發(fā)展，該區(qū)域的物業(yè)升值潛力還是很大的，所以該區(qū)域的物業(yè)價(jià)格和市郊物業(yè)的價(jià)格相差不大；而位于錦州路上的華僑公寓售價(jià)卻達(dá)到了 2580 元 /平方米，原因很多，一方面是錦州路周圍的配套較齊全，人氣也 較旺，另一方面在于開發(fā)商的實(shí)力較強(qiáng)，具有一定的品牌優(yōu)勢。在建筑方面，各樓盤都沒多少特色，建筑繁雜，色彩單調(diào)；在景觀方面，除了部分綠化之外，區(qū)內(nèi)其他景觀很少；在物業(yè)管理方面，大多數(shù)小區(qū)都限于保安、保潔方面，而其他更細(xì)致的服務(wù)基本上沒有；在智能化方面，大多數(shù)小區(qū)都沒有，而其他有智能化的小區(qū)也只限于可視對(duì)講系統(tǒng)方面；在房型方面，目前各 樓盤主要是以三房為主。 ? 營銷推廣 營銷推廣不力是太倉市樓盤存在的普遍現(xiàn)象，開發(fā)商和代理商的合作很少，太倉開發(fā)商和代理商合作的個(gè)案幾乎沒有，這也使得某些樓盤不論是在產(chǎn)品上還是推廣上都存在一些不足，而代理商在市場把握和產(chǎn)品定位以 及營銷推廣和樓盤包裝等方面的優(yōu)勢還沒有被開發(fā)商充分認(rèn)識(shí)，而開發(fā)商不僅可以通過代理商實(shí)現(xiàn)利潤最大化，同時(shí)也可以通過代理商的介入從樓盤品質(zhì)上打響自身的品牌。 針對(duì)本地塊的基本情況，結(jié)合在市場調(diào)查中獲得的信息和客戶反饋的意見，我們對(duì)本案的產(chǎn)品方面提出如下建議： （一）樓盤定位建議 針對(duì)中上階層的更具前瞻性的時(shí)尚的高品質(zhì)社區(qū) —— 城市生活的新名片 更合理的空間分布 、更具生態(tài)性和藝術(shù)性的景觀綠化 更多健康，讓運(yùn)動(dòng)就在家門口 更輕靈更時(shí)尚的建筑色彩，更多精彩生活 可行性分析報(bào)告 8 從市場調(diào)研的情況來看，目前太倉市 的個(gè)案普遍缺乏特色，檔次較低。其中小高層規(guī)劃在地塊以北，其中西邊 3 幢，東邊 3 幢，多層布置在小高層以南。建議可以設(shè)置一個(gè)托兒所。 為方便殘疾人使用，建議小區(qū)道路作無障礙設(shè)計(jì)，路口及樓門入口做坡道，老人和殘疾人可以由此進(jìn)入各戶（平臺(tái)與住宅之間的高差由坡道連接）。 可行性分析報(bào)告 11 （三）建筑外部建議 （ 1）建筑風(fēng)格 目前太倉各樓盤的建筑比較傳統(tǒng)，且有種千篇一律的感覺，而從市場調(diào)研中了解到市民對(duì)樓盤特色的要求正在提高，因此我們認(rèn)為：在建筑風(fēng)格方面，我們要引入一種全新的、特色鮮明而又充滿現(xiàn)代感的風(fēng)格 —— 澳洲風(fēng)格，此種風(fēng)格的建筑主要體現(xiàn)一種澳洲的生活，簡潔的建筑形 態(tài)、流暢的建筑線條、毫無多余修飾的建筑立面、鮮明輕靈的色彩，加上大面積的玻璃原版移植了悉尼的陽光生活。同時(shí)還可以考慮在架空層上設(shè)置一些停車位。 ? 空間形狀的完整性是人性化的高度體現(xiàn)。 以上這樣處理，使戶內(nèi)空間連續(xù)完整、節(jié)奏感強(qiáng)，最大限度的滿足了人們潛意識(shí)里對(duì)空間的渴求，使空間充滿了人性化的感覺。 ? 套內(nèi)建議 （ 1）臥室、起居室 主要居住空間（起居、主臥）應(yīng)避免相互干擾，有充足的陽光和良好的視野。 應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置，宜貼近或結(jié)合衛(wèi)生間布置，應(yīng)避免暴露在起居室。 同時(shí)儲(chǔ)藏室作為一個(gè)輔助空間也在問卷中為廣大市民所期望。 從太倉市區(qū)各樓盤的綠化情況來看，綠化率都很低，而從問卷統(tǒng)計(jì)的情況來看，市民對(duì)綠化的要求較高，所以建議本案做較高比例的綠化。 可行性分析報(bào)告 17 （ 3） 水景及 其他 從問卷中得知，人們對(duì)水景的認(rèn)知度也較高，所以本案也可以考慮在小區(qū)內(nèi)部再引入幾條水系（水系標(biāo)高要高于天然河水），水底鋪藍(lán)色地磚，定時(shí)更換。 外墻 采用高檔防水外墻涂料，局部外墻磚貼面。 電氣安裝 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。 可行性分析報(bào)告 20 清潔管 理： 各戶垃圾定時(shí)定點(diǎn)收集。所以在戶型規(guī)劃中建議以三房為主，不規(guī)劃兩房。 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 土地費(fèi)用 591 33002 前期工程費(fèi) 38 2143 房屋開發(fā)費(fèi) 1049 5678 建安工程費(fèi) 961 5360 附屬工程費(fèi) 8 44 室外工程費(fèi) 80 2744 管理費(fèi) 49 2765 銷售費(fèi)用 84 4596 財(cái)務(wù)費(fèi)用 63 3527 不可預(yù)見費(fèi) 88 4918 營業(yè)稅費(fèi) 154 842成本費(fèi)用總計(jì) 2116 11612序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算分析表(按建筑面積計(jì))單價(jià) ( 元 /m2) 總價(jià) ( 萬元 )單價(jià) 總價(jià)（元/ m2） （萬元）銷售收入 2800 15303開發(fā)成本 2116 11612所得稅 226 1218凈利潤 458 2473收入分配開發(fā)收入估算分析表（按可售面積計(jì)）自有資金成本利潤率 ( %)成本利潤率( %)71 可行性分析報(bào)告 26 附 1： 2020 年太倉市規(guī)劃拍賣土地情況 太倉市推行經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣、掛牌出讓起始于 2020 年 ， 隨著土地市場化的日趨深化，國有土地交易在太倉市日漸活躍。 綜合以上的土地統(tǒng)計(jì)資料和目前在售的樓盤存量，太倉市未來住宅的供應(yīng)量是非常大的。 ? 布廠、經(jīng)編廠地塊改造為住宅（別墅）用地。 ? 問題點(diǎn)分析 周邊樓盤的競爭。 小區(qū)內(nèi)部信息電腦化管理存檔，控制及監(jiān)察各項(xiàng)公共設(shè)施。 物業(yè)代勞業(yè)務(wù) 代管房屋、 代業(yè)主租售房屋 代請(qǐng) 家教、 保姆、鐘點(diǎn)工 代 辦 報(bào)刊雜志 訂閱和收發(fā)郵件 代訂飛機(jī)、輪船、火車、汽車票 垃圾處理： 小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾集中箱房，并于固定時(shí)段定點(diǎn)收集、定時(shí)處理，給小區(qū)帶來一個(gè)潔凈、清新的空間。 給排水 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。既有單獨(dú)的使用與活動(dòng)范圍，又有集中的公共活動(dòng)空間，并且改善了環(huán)境和景觀，由于覆土層較淺的關(guān)系，盡量布置草坪及灌木綠化、鋪地、燈具等。在植物搭配上要體現(xiàn)出季節(jié)的變化，在不同季節(jié)不同地方都應(yīng)該有綠地空間，小區(qū)主路兩側(cè)的行道樹以香樟為主，路兩側(cè)局部配以花卉，做到春有花、夏有蔭、秋有果、冬有綠，落葉喬木，常青灌木、常綠草坪高低參差、交相輝映，注重發(fā)揮綠化在整個(gè)居住區(qū)生態(tài)中的深層次作用。 （五）景觀建 議 （ 1） 綠化 居住區(qū)綠地及綠化配置具有保護(hù)環(huán)境、美化環(huán)境、拓展生活空間等諸多作用，是人、建筑與自然和諧共生的自然基礎(chǔ)，因此，人們對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的要求也就越來越高。 （ 5）窗 窗型設(shè)計(jì)要有新意，可采用大玻璃固定窗與小方格開啟窗扇組合，既滿足通透觀景需要，又吸取歐式白色格窗和民族傳統(tǒng)窗欞的精髓。 燃?xì)鉄崴鞯呐艧煿懿坏门c排油煙機(jī)的排氣管合并接入同一管道。 頂層設(shè)置的功能有：家庭起居廳、主臥室、次臥室、書房、衛(wèi)生間等等。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)：現(xiàn)今很多戶型
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