【正文】 三、木瀆地塊項目定位 現(xiàn)時價格建議： ?本項目的售價參考比較樓盤推算，因此 ，小高層 125170平米戶型價格為 18000 元 /平米 。 ? 容積率 ，該地塊可以做 18層小高層產品，產品本身具備較強溢價屬性。 ?售樓處設置高端會所，增強項目調性，同時緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來經營。 項目整體仍以改善型需求為主。 ?隨著蘇州的高速發(fā)展，經濟水平的飛速提升，區(qū)域內改善型客戶對亍運勱、健康的生活理念已經越來越關注。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個區(qū)域。 說明：他們 在木瀆區(qū) 域工作，有穩(wěn)定的收入，因為工作需要，有便利居住需求，對該區(qū)域的認可度高，認可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。 高地價獲取土地，在市場下行情況下出現(xiàn)的風險。而且高新區(qū)獅山區(qū)域精裝價格將近 25000元 /平米，獅山外溢客戶較多，區(qū)域內沒有真正高端的項目，對本案是一個契機。我司如在木瀆拿地，必將受到市場認可 。 便利交通： 地鐵一號線金楓路站出站口，相對完善的公交體系通往蘇州各區(qū)域。 精裝定位及標準 ： 精裝 近期銷售情況簡介 ： 旭輝香格里于 15年 6月 21日首次開盤，以單價 10800元起，均價 12023元 /平面世，銷量不錯。 近期銷售情況簡介： 該項目 2023年 12月 28日 首次開 盤，以單價 7588元 /平起，賣的還可以。 在售均價： 12023元 /平米 主要競品項目 永新大成珺 面積 樓幢總計 90㎡ 以下 120144㎡ 165㎡以上 小計 房型 兩房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 四房兩廳 兩衛(wèi) 小高層 0 0 0 0 0 2526層高層 18 700 1076 470 2246 總計 18 占比 31% % % 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 凱潤置業(yè) 106000 400000 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 3644元 /㎡ 住宅 、商業(yè) 多層、 高層 、別墅、商業(yè) 紅星物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 城市綜合體 產品定位 ： 商業(yè) MALL、商業(yè)街、洋房、高層住宅、SOHO辦公 客戶定位 ： 剛需、改善客戶兼容， 戶型面 積 95217平 ，以三房、四房 為 主，部分五房、六房 。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 亍中高端改 善性社區(qū) ，共分南北兩地塊。 競品項目 產品類型 建筑面積 （方 ） 首次開盤時間 是否精裝 面 積（ ㎡ ） 單價（ 元 /㎡ ） 總價（萬元） 樓面 價（元 /㎡ ） 2023年銷量（套數(shù)） 獅山御園 7層平層 20239 毛坯 143173 31000 403705 11089 247 4層 疊 墅 20239 毛坯 168397 37000 11089 256 龍湖時代天街 30層以上高層 750000 20235 毛坯 105178 23000 241409 4658 870 招商學府 30層以上高層 133319 20239 精裝 62160 23000 128842 10272 250 6層以下疊墅 85989 202310 精裝 134280 23000 350640 10272 100 荷瀾廷 12層小高 層 58839 20237 毛坯 104125 20230 237288 9245 465 7層以下洋房 114219 20237 毛坯 105141 22023 270450 9245 447 佳兆業(yè)廣場 26層 高層 18533 202312 毛坯 88123 20230 175250 7952 100 9層小高層 86129 202312 毛坯 184 7952 0 路勁香港時光 18層高層 104358 202310 精裝 125165 20500 256338 9213 215 總計 1463376 2950 三、木瀆地塊項目定位 區(qū)域主要競品庫存情況 ?該區(qū)域庫存 7803套房源，改善、剛需產品兼容。 三、木瀆地塊項目定位 獅山區(qū)域主要競品基本情況 ?2023年該區(qū)域內改善型房源均取得了很好銷售成績。 三、木瀆地塊項目定位 本案 項目 名稱： 誠河新旅城 產品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 95133㎡ 均價 11500元 /㎡ 項目 名稱： 旭輝香格里 產品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 90120㎡ 均價 14000元 /㎡ 木瀆板塊 三、木瀆地塊項目定位 木瀆、獅山區(qū)域在售項目基本情況 項目 名稱： 佳兆業(yè)廣場 產品 類型 ：高層、小高層 在售面積 ： 88123㎡ 均價 20230元 /㎡ 項目 名稱： 尼盛濱江城 產品類型： 高層、小高層 在售面積 ： 80108㎡ 均價 8500元 /㎡ 項目 名稱： 紅星 國際生活廣場 產品 類型： 高層、洋房、商業(yè) 在 售面積 ： 97137㎡ 均價 1250013500元 /㎡ 項目 名稱：正榮華府 產品類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價 14000元 /㎡ 項目 名稱： 永新大成郡 產品 類型： 高層 在 售面積 ： 86180㎡ 均價 12023元 /㎡ 項目名稱 ：龍湖時代天街 產品類型 ：超高層 在售面積 ： 105141㎡ 均價 22023元 /平米 項目名稱 ：獅山御園 產品類型 ：平層、別墅 在售面積 ： 105141㎡ 均價 2202330000元 /平米 項目名稱 ：荷瀾廷 產品類型 ：小高層、洋房 在售面積 ： 105141㎡ 均價 2023022023元 /平米 項目名稱 ：招商學府 產品類型 ：高層、別墅 在售面積 ： 68160平米 均價 210000/平米 獅山板塊 木瀆板塊 項目 名稱： 路勁香港時光 產品 類型 ：小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價 20230元 /㎡ 三、木瀆地塊項目定位 木瀆核心區(qū)主要競品基本情況 競品項目 產品類型 建筑面積（萬方） 首次開盤時間 是否精裝 面 積（ ㎡ ） 單價（ 元 /㎡ ） 總價（萬元） 樓面 價（元 /㎡ ） 2023年銷量（套數(shù)） 正榮華府 33層高層 10 20231 毛坯 88134 15000 123215 7329 940 712層 疊 墅 20231 毛坯 120268 18000 216536 7329 64 永新大成珺 2526層高層 20239 毛坯 86245 12023 103300 2023 306 紅星國際生活廣場 30層以上高層 28 20237 毛坯 95143 12023 110175 3644 842 12層以下洋房 4 20237 毛坯 136217 15000 200350 3644 143 尼盛濱江城 28層 高層 202312 毛坯 80108 10000 75110 1999 588 9層洋房 202312 毛坯 88108 10800 95120 1999 376 旭輝香格里 1826層 高層 20236 精裝 90120 14500 130180 4561 677 67層洋房 20236 精裝 140165 15000 196300 4561 84 誠河新旅城 1418層高層 20237 毛坯 76135 11500 92155 2100 499 9層以下小高層 20237 毛坯 90130 13000 110185 2100 11 總計 4530 ?2023年該區(qū)域內剛需、改善型房源均取得了很好的銷售結果。 三、木瀆地塊項目定位 地塊競案推量預測（單位：萬方） 項目名稱 總建（萬方） 已售面積（萬 方） 未售面積 16年推量 17年推量 正榮華府 14 售罄 永新大成珺 10 紅星國際生活廣場 32 售罄 尼盛濱江城 20 旭輝香格里 售罄 誠河新旅城 售罄 合計 102 62 30 木瀆歷 年成交單價、成交總價、戶型、面積段分析 木瀆年去化量（單位：套） 時間 125平米以 下 125144㎡ 144165㎡ 165平 米以上 小計 2023 3007 593 16 253 3869 2023 3926 899 62 194 5081 2023 3514 956 61 269 4800 2023 4829 1039 76 261 6205 合計 15276 3487 215 977 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 2房以下 2房 3房 4房 4房以上 小計 2023 58 2503 1033 162 113 3869 2023 205 2650 1803 145 278 5081 2023 470 2439 1099 69 723 4800 2023 985 2491 1836 157 736 6205 合計 1718 10083 5771 533 1850 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 150萬 以下 150200萬 200250萬 250300萬 300萬 以上 小計 2023 3418 278 61 36 76 3869 2023 4486 433 39 38 85 5081 2023 3990 531 25 59 195 4800 2023 5061 790 138 82 134 6205 合計 16955 2032 263 215 490 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 10000元 /平米以下 1000012023元/平米 1202314000元/平米 1400016000元/平米 1600018000元/平米 1800