【正文】 木瀆 地塊 項(xiàng)目定位報(bào)告 一． 吳中 區(qū)概況 二． 吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 三． 木瀆 地塊項(xiàng)目定位 吳中區(qū)簡(jiǎn)介 吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，東連昆山市，南接吳江區(qū)，西銜太湖，與無錫、浙江省湖州隔湖相望。 區(qū)域人口，其中常住人口 ，暫住人口 ，外籍人口 。下 轄蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、穹窿山風(fēng)景管理區(qū)和 7個(gè)鎮(zhèn)、 8個(gè)街道及 6個(gè)國家 4A級(jí)景區(qū)。 一． 吳中 區(qū)概況 吳中區(qū)整體定位概況 規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來若干年內(nèi)，把蘇州木瀆建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。 一． 吳中區(qū)概況 吳中 區(qū) 用地布局不功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪直板塊、新雙湖板塊、城區(qū)板塊、城南越溪板塊、木瀆板塊和環(huán)太湖板塊。甪直板塊打造 自然 生態(tài)環(huán)境 良好的 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 。新雙湖湖板塊是 蘇州市 東南部以居住和休閑功能為主的濱水 新區(qū)，吸引了不少園區(qū)的客群。城南越溪是吳中城區(qū)的城市副中心 。木瀆板塊是蘇州西南片區(qū)繁華城鎮(zhèn)中心。環(huán)太湖板塊打造生態(tài)旅游度假區(qū)，太湖新城一帶比較熱。 吳中區(qū) 區(qū)域劃分 ?甪直板塊、木瀆板塊 產(chǎn)業(yè)、旅游 ?尹山湖板塊 休閑、居住 ?環(huán)太湖板塊 科技、山水、創(chuàng)新、金融、旅游 ?城南越 溪板塊 教育、創(chuàng)新 ?城區(qū)板塊 商貿(mào)、文體、科技、金融 一． 吳中區(qū)概況 甪直板塊 新雙湖板塊 城區(qū)板塊 城南越溪板塊 吳中區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局 一． 吳中 區(qū) 概況 2023年吳中區(qū)完成了吳 中開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)迅速騰飛，形成了以蘇州吳中太湖新城為龍頭，城南建成區(qū)和越溪城市副中心、尹山湖 獨(dú)墅湖雙湖新城區(qū)為支撐的“一體兩翼”城市板塊和以吳中綜合保稅區(qū)、東太湖科技金融城、吳淞江科技產(chǎn)業(yè)園、河?xùn)|高新工業(yè)園、東吳工業(yè)園、旺山高科技工業(yè)園、尹山國際汽車城“四園一區(qū)二城”的產(chǎn)業(yè)載體。 吳中綜合保稅區(qū) 吳淞江科技工業(yè)園 尹山國際汽車城 河?xùn)|高新工業(yè) 旺山高科技工業(yè)園 東太湖科技金融城 東吳工業(yè)園 吳中區(qū)旅游服務(wù)業(yè) —環(huán)太湖山水文化大園林 一． 吳中區(qū) 概況 蘇州市吳中區(qū)旅游資源豐富，在蘇州市旅游的位置 丼足輕重 ， 擁有 蘇州太湖國家休閑度假 旅游區(qū)， 占太湖 2/3的面積，占據(jù)江南 10大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的 3席（甪直、木瀆、光福）， 包攬?zhí)K州 10大最美鄉(xiāng)村的 7個(gè) 。提出 以“太湖、古鎮(zhèn)、都市”為著力點(diǎn)，驅(qū)勱實(shí)現(xiàn)“國際濱湖休閑度假旅游名區(qū)”的總體目標(biāo) 。發(fā)展 九個(gè)特色小鎮(zhèn)，驅(qū)勱吳中旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。遠(yuǎn)程 候機(jī)樓、各種類型的旅游集散服務(wù)體系，完善吳中旅游綜合服務(wù)體系 。 石湖景區(qū) 環(huán)太湖休閑度假帶 太湖山水城旅游度假 區(qū) 西山景區(qū) 東 山景區(qū) 甪直古鎮(zhèn) 南太湖生態(tài)休閑區(qū) 東太湖景區(qū) 吳中區(qū)交通 輕軌 一． 吳中區(qū)概況 已建成輕軌一號(hào)線：從吳中區(qū)木瀆 新區(qū)獅山核心區(qū) 姑蘇區(qū)市中心 園區(qū)現(xiàn)代大道沿線 湖東鐘南街 吳中區(qū) 在建輕軌七號(hào)線一期： 木里 →蘇州灣北 → 天鵝蕩路 → 文溪路 → 越溪 →石湖莫舍 →蠡墅 →紅莊 規(guī)劃中輕軌五號(hào)線：太湖度假區(qū) 集散中心 → 花墩村 → 石中路 → 育新路 → 茅蓬路 → 上供路 → 木瀆南 →金山路 → 金楓路南 → 楓瑞路 → 長(zhǎng)浜橋 → 塔園路南 → 竹園路 → 港務(wù)路 →勞動(dòng)路 → 盤胥路 →南門 → 南園路 → 莫邪路 → 通園路 →星港街 → 星波街 → 李公堤 → 石蓮街 → 星湖街 → 車斜路 → 園區(qū)體育中心 → 方洲公園 →星塘街 → 沈滸路 → 榭雨街 →葑亭大道 → 陽澄湖（站點(diǎn)未最終確定）。 輕軌一號(hào)線：已經(jīng)通車 輕軌五號(hào)線： 2023年通車 輕軌七號(hào)線一期： 2023年通車 三條線路未來可通過換乘聯(lián)通蘇州各大區(qū)域。 一． 吳中區(qū)概況 吳中 區(qū)交通 主要管道路網(wǎng) 隨著中環(huán)西線的貫通，吳中區(qū)路網(wǎng)得到進(jìn)一步完善， 30分鐘內(nèi)可達(dá)到蘇州各大區(qū)域。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系 20232023 ?供應(yīng)：吳中區(qū)市場(chǎng)自 10年開始，供求基本穩(wěn)定， 1 14年新區(qū)供應(yīng)大量土地，價(jià)格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對(duì)較大。 ?需求： 09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，自 11年開始需求開始出現(xiàn)階梯式上升，至 2023年出現(xiàn)成交井噴效應(yīng)。 ?價(jià)格：自 11年以后價(jià)格波勱相對(duì)較小，自 2023年開始價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)上升通道，年漲幅在 35%。 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5商品住宅供應(yīng)（萬平米） 6 9 . 4 1 1 3 0 . 3 7 1 3 0 . 3 4 1 6 6 . 4 3 1 4 2 . 6 9 2 8 3 . 3 3 3 0 4 . 5 1 2 4 6 . 4 9商品住宅成交（萬平米） 3 2 . 3 6 1 7 7 . 4 6 1 2 4 . 1 9 8 8 . 3 0 1 5 7 . 9 3 2 2 5 . 3 8 2 5 1 . 3 1 3 6 9 . 7 5成交價(jià)環(huán)比增長(zhǎng) 0 5 . 4 6 2 8 . 2 0 5 . 1 8 9 . 4 0 4 . 5 6 5 . 1 8 3 . 4 9成交價(jià)格（元 / 平米） 7 8 3 0 8 2 5 7 1 0 5 8 5 1 1 1 3 4 1 0 0 8 7 1 0 5 4 7 1 1 0 9 3 1 1 4 8 1存庫量 ( 萬平米 ) 1 8 7 . 804 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 5 0 . 0 00 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 03 0 0 . 0 03 5 0 . 0 04 0 0 . 0 02023 2023 吳中區(qū)年度供求走勢(shì)以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系 2023年月度數(shù)據(jù) ?供應(yīng)： 2023年供應(yīng)量主要集中上半年 36月及下半年 9月份。 ?需求：全年成交呈現(xiàn)上升事態(tài)，房源供丌應(yīng)求狀態(tài)。 ?價(jià)格： 6月后，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上升期，成交均價(jià)在 10月后維持在 12023元以上，對(duì)比上半年價(jià)格增幅達(dá)到 12% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商品住宅供應(yīng)（萬平米） 6 . 8 8 3 . 0 4 2 8 . 6 3 1 4 . 4 8 1 5 . 8 1 5 4 . 1 3 4 . 6 3 2 9 . 0 9 3 9 . 2 1 2 2 . 3 4 1 8 . 1 0 1 0 . 1 6商品住宅成交（萬平米） 1 6 . 3 3 1 1 . 8 8 2 2 . 0 1 3 3 . 1 9 2 9 . 6 4 4 0 . 6 6 3 6 . 7 7 3 5 . 6 6 4 0 . 8 1 4 1 . 5 3 3 7 . 8 9 2 3 . 4 0成交價(jià)環(huán)比增長(zhǎng) 9 . 8 5 9 . 8 9 0 . 5 2 1 . 8 0 0 . 2 5 2 . 5 8 0 . 6 6 6 . 7 5 2 . 1 1 6 . 6 4 8 . 2 3 3 . 4 5成交價(jià)格（元 / 平米） 1 1 9 5 9 1 0 7 7 6 1 0 7 2 0 1 0 5 2 7 1 0 5 0 0 1 0 7 7 1 1 0 8 4 2 1 1 5 7 4 1 1 3 3 0 1 2 0 8 2 1 3 0 7 7 1 3 5 2 8存庫量 ( 萬平米 ) 1 8 7 . 804 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 00 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 0吳中區(qū)月度供求走勢(shì)以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 吳中房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分情況 甪直板塊 城區(qū)板塊 吳中區(qū)是蘇州市面積最大的區(qū)域，總共分為六個(gè)板塊：城區(qū)板塊、木瀆鎮(zhèn)板塊、甪直鎮(zhèn)板塊、位于園區(qū)邊緣尹山湖板塊、城南越溪板塊、環(huán)太湖太湖新城板塊。 本案 項(xiàng)目 名稱：正榮華府 產(chǎn)品類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價(jià) 14000元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱： 永新大成郡 產(chǎn)品 類型： 高層 在 售面積 ： 86180㎡ 均價(jià) 12023元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱： 紅星 國際生活廣場(chǎng) 產(chǎn)品 類型： 高層、洋房、商業(yè) 在 售面積 ： 97137㎡ 均價(jià) 1250013500元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱： 誠河新旅城 產(chǎn)品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 95133㎡ 均價(jià) 11500元 /㎡ 獅山區(qū)域 項(xiàng)目 名稱： 尼盛濱江城 產(chǎn)品類型： 高層、小高層 在售面積 ： 80108㎡ 均價(jià) 8500元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱： 旭輝香格里 產(chǎn)品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 90120㎡ 均價(jià) 14000元 /㎡ 木瀆板塊 木瀆板塊 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆項(xiàng)目 概況 —木瀆規(guī)劃分區(qū) 規(guī)劃 蘇州木瀆鎮(zhèn)打造歷史文化名鎮(zhèn)，核心住宅區(qū)較為顯著，周邊商業(yè)環(huán)繞，出行便捷，教育用地分布也較為集中，工廠在木瀆北部的高新區(qū)。 產(chǎn)業(yè)布局 木瀆古鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)丌斷降低，耕地在逐步減少 ，第二產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，高新產(chǎn)業(yè) 崛起，通訊設(shè)備，計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)有較大潛力。第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)發(fā)達(dá) 居住用地 木瀆板塊居住用地供應(yīng)較為集中，現(xiàn)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，未來土地供應(yīng)稀缺。 意向地塊 核 心 住 宅 區(qū) 商業(yè)用地 商業(yè)用地 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊項(xiàng)目 概況 —區(qū)位 本案 華潤(rùn)萬家 木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué) 木瀆范仲淹實(shí)驗(yàn)小學(xué) 新區(qū)一中 外國語學(xué)校 木瀆第五小學(xué) 美羅 泉屋 蘇州樂園 木瀆實(shí)驗(yàn)中學(xué) 天虹百貨 木瀆商城 東門町 大潤(rùn)發(fā) 金楓時(shí)代廣場(chǎng) 木瀆影視城 木瀆人民醫(yī)院 歐德福販物中心 中 環(huán) 西 線 本項(xiàng)目位亍中環(huán)西線沿線，地鐵 1號(hào)線