【正文】 20% 15% 5% 成交客戶(hù)年齡段分析 25歲以下 2530 3035 3540 4045 45歲以上 40% 40% 20% 成交客戶(hù)置業(yè)情況分析 首次置業(yè) 二次置業(yè) 三次及以上置業(yè) 40% 40% 10% 5% 3% 2% 成交客戶(hù)關(guān)注因素分析 戶(hù)型 價(jià)格 區(qū)域配套 品牌 外立面 景觀(guān) 10% 30% 40% 20% 成交客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)分析 單身 夫妻 一家三口 四人以上 可 供借鑒競(jìng)品 分析 — 正榮華府成交分析 15% 30% 42% 8% 5% 成交總價(jià)分析 105135萬(wàn) 135180萬(wàn) 180220萬(wàn) 220萬(wàn) 250萬(wàn) 250萬(wàn)以上 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 15% 30% 42% 8% 5% 成交面積分析 90平以下 100120平 120135平 143平 165平以上 15% 70% 10% 5% 成交戶(hù)型分析 小三房 三房 四房 大四房 15% 60% 25% 成交單價(jià)分析 1202313000元 1300014000元 14000元以上 木瀆項(xiàng)目 定位 —— SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 木瀆核心區(qū)域： 吳中區(qū)次級(jí)中心是項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)。 便利交通： 地鐵一號(hào)線(xiàn)金楓路站出站口，相對(duì)完善的公交體系通往蘇州各區(qū)域。 發(fā)展?jié)摿Υ螅?整體規(guī)劃先進(jìn)，相對(duì)臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，目前處于價(jià)格洼地，樓市處于上升通道，升值潛力巨大。 樓盤(pán)集聚： 項(xiàng)目臨近正榮華府，此項(xiàng)目可拉升木瀆整體區(qū)域品質(zhì)，高新區(qū)獅山區(qū)域高端項(xiàng)目聚集，我司項(xiàng)目路勁香港時(shí)光也可提升項(xiàng)目品質(zhì)。 蘇州公司團(tuán)隊(duì)的成熟 :我司已經(jīng)擁有近十年的操作經(jīng)驗(yàn)，從園區(qū)到新區(qū)，從剛需到改善都取得了很好的成交業(yè)績(jī)，特別高新區(qū)路勁香港時(shí)光項(xiàng)目為我司在高新區(qū)市場(chǎng)樹(shù)立了良好的形象。我司如在木瀆拿地，必將受到市場(chǎng)認(rèn)可 。 劣勢(shì)： 配套不完善： 項(xiàng)目周邊辦公、住宅、商業(yè)項(xiàng)目目前較多處于規(guī)劃階段，區(qū)域人氣在一段時(shí)間內(nèi)較難形成規(guī)模。 整體形象 ：項(xiàng)目周邊有較多的工廠(chǎng)、民宅區(qū)域，影響區(qū)域形象，降低區(qū)域檔次。 機(jī)會(huì)： 需求： 目前整體蘇州購(gòu)房需求旺盛，特別是高端改善市場(chǎng)，基本出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且高新區(qū)獅山區(qū)域精裝價(jià)格將近 25000元 /平米，獅山外溢客戶(hù)較多，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有真正高端的項(xiàng)目，對(duì)本案是一個(gè)契機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)格局： 隨著高新區(qū)獅山價(jià)格飆升，木瀆在售項(xiàng)目的逐步售罄，木瀆新房項(xiàng)目逐步減少，木瀆房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 競(jìng)爭(zhēng)格局： 房地產(chǎn)是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家會(huì)促其健康穩(wěn)定發(fā)展。 風(fēng)險(xiǎn)： 競(jìng)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)激烈 :地塊地段良好，規(guī)模較大，必將吸引不少開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，可能引發(fā)爭(zhēng)搶?xiě)B(tài)勢(shì)。 高地價(jià)獲取土地，在市場(chǎng)下行情況下出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 A、木瀆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上 班族以及政府、企事業(yè)單位工作人 員 35% B、木瀆鎮(zhèn)、胥口、光福拆遷戶(hù) 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有居民， 占比 20% C、高新區(qū)獅 山區(qū)域部 分外溢客戶(hù)， 占比 20% 說(shuō)明：這部分人 ，他們 大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛(ài)著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房?jī)r(jià)擠壓，無(wú)力在新區(qū)獅山購(gòu)房 ，木瀆便利交 通及價(jià)格洼地是他們考慮的主要因素，他們對(duì)小區(qū)環(huán)境，交通及戶(hù)型要求較高。 說(shuō)明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求。需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住，也有學(xué)區(qū)需求。 說(shuō)明：他們 在木瀆區(qū) 域工作，有穩(wěn)定的收入，因?yàn)楣ぷ餍枰斜憷幼⌒枨?，?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度高，認(rèn)可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。 E、 其他， 占 比 10% 說(shuō)明：外地投資客戶(hù)、蘇州大市范圍內(nèi)客戶(hù)等。這類(lèi)客戶(hù)收到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶(hù)，看中升值潛力，開(kāi)發(fā)商品牌度、交通等因素。 木瀆地塊客戶(hù)定位 參考正榮華府及 周邊在售項(xiàng)目可得出本項(xiàng)目的客戶(hù)定位： D、姑 蘇 區(qū)、相城區(qū)、園區(qū) 部分外溢客戶(hù)， 占比 15% 說(shuō)明 ：他們雖然原居住區(qū)域離這里較遠(yuǎn)，但隨著中環(huán)、輕軌的貫通極大縮短了地域距離。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個(gè)區(qū)域。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆客 群分析 類(lèi)別 需求戶(hù)型 需求面 積 特點(diǎn) 敏感點(diǎn) 家庭年收 入 情況 功能改善 大三 房 125㎡及以下 年齡在 3040歲，受過(guò)高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住 對(duì)房屋功能結(jié)構(gòu)有一定 要求 高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué) （教育） 周邊有大型超市、菜場(chǎng)等生活配套（配套） 周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通） 周邊建有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)的場(chǎng)所（市政設(shè)施） 1520萬(wàn) 品質(zhì)改善 四 房 125144㎡ 年齡在 3550歲，有一定社會(huì)地位，中產(chǎn)階級(jí)，積蓄頗豐 子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開(kāi)居?。改改挲g較大 目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì) 一般 區(qū)域環(huán)境良好，項(xiàng)目周邊有湖、河、山等景觀(guān)資源（區(qū)域環(huán)境） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有較好綠化，建有會(huì)所或運(yùn)動(dòng)設(shè)施（項(xiàng)目品質(zhì)） 物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)） 良好的開(kāi)發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)過(guò)高端項(xiàng)目（品牌） 2030萬(wàn) 高端改善 大四房 144170㎡ 年齡在 4060歲，社會(huì)地位高，擁有不菲身家 不同區(qū)域有多處住宅，對(duì)住房有自己的理解 是否購(gòu)房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi) 項(xiàng)目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力（項(xiàng)目定位） 小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)） 建筑密度小，容積率低，景觀(guān)良好，會(huì)所設(shè)施齊全，車(chē)位充足（品質(zhì)） 成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌） 差異化的項(xiàng)目塑造，具有自身特色（差異化） 3050萬(wàn) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊客戶(hù)定位 木瀆地塊項(xiàng)目定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 ?通過(guò)上述分析可以得出結(jié)論 ，木瀆地 塊 建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用 18層小高層提升項(xiàng)目溢價(jià)，在保證利潤(rùn)的同時(shí)中速銷(xiāo)售。 ?此地塊容積率 為 ，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產(chǎn)階級(jí)為主，因此需對(duì)產(chǎn)品總價(jià)進(jìn)行控制，小高層建 議設(shè) 置 125170平米產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價(jià)能力，嚴(yán)格控制總價(jià)。 ?隨著園區(qū)價(jià)格的丌斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少 ，吳中區(qū) 作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個(gè)核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊 價(jià)格正處亍上升， 現(xiàn)階段適合獲取土地。 ?隨著蘇州的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，區(qū)域內(nèi)改善型客戶(hù)對(duì)亍運(yùn)勱、健康的生活理念已經(jīng)越來(lái)越關(guān)注。因此綠色、怡人的小區(qū)景觀(guān)和高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)勱功能會(huì)所已經(jīng)成為高端品質(zhì)小區(qū)必備條件。 ?該項(xiàng)目總量 ，建議分兩期開(kāi)發(fā)，兩年售罄，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 宜居新城中高端品質(zhì)社區(qū)！ 項(xiàng)目整體 注： 由于項(xiàng)目體量尚可，將分兩期。 項(xiàng)目整體仍以改善型需求為主。 *根據(jù)本項(xiàng)目的客群定位和地段特性，本項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)定位為“ 2B” 。 根據(jù)對(duì)客戶(hù)群的分析和地段基本條件，本 項(xiàng)目?jī)H以 18層小高層進(jìn)行定位， 主要產(chǎn)品段 應(yīng)控制面積、控制總價(jià)， 因此建議整體產(chǎn)品配比如下： 18層小高層 面積區(qū)間 125平米 135平 米 142平米 170平 米 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 三房 兩 廳兩衛(wèi) 四房 兩廳兩衛(wèi) 四房?jī)?廳兩衛(wèi) 四房?jī)?廳兩衛(wèi) 占比 % % % % 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊產(chǎn)品定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊規(guī)劃建議 ?售樓處緊鄰商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)家，匯聚人流。 ?項(xiàng)目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。 ?售樓處設(shè)置高端會(huì)所，增強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)性，同時(shí)緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來(lái)經(jīng)營(yíng)。 售樓處 出入口 ? 從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處亍供需丌平衡 ,此地塊位亍地鐵 1號(hào)線(xiàn)金楓路站出口，位置優(yōu)越。 ? 從待拍土地角度看，我司地塊位置佳，周邊配套成熟且周邊有高新區(qū)獅山區(qū)域中高端住宅做價(jià)格標(biāo)桿。而未拍地塊屬亍區(qū)域偏遠(yuǎn)地帶。 ? 容積率 ，該地塊可以做 18層小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品本身具備較強(qiáng)溢價(jià)屬性。 ? 項(xiàng)目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量丌斷下降，市場(chǎng)上升推力明顯。 價(jià)格定位思考 ? 建議 參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產(chǎn)品路勁香港時(shí)光（地塊 位置、 大小、容積率、客群、產(chǎn)品類(lèi)型都有較大共性），其 18層小高層單價(jià) 19500元 /平米；參照正榮華府高層均價(jià) 14000元 /平米，疊墅單價(jià) 18000元 /平米。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)亍正榮華府，戶(hù)型相同情況下，我司再壓縮面積 10%，因此建議價(jià)格略高亍正榮華府 10%即可。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 現(xiàn)時(shí)價(jià)格建議： ?本項(xiàng)目的售價(jià)參考比較樓盤(pán)推算，因此 ，小高層 125170平米戶(hù)型價(jià)格為 18000 元 /平米 。 價(jià)格 增長(zhǎng)考慮 ? 考慮整體的市場(chǎng)推勱，年度增長(zhǎng) 9% 開(kāi)盤(pán)時(shí)各 產(chǎn)品類(lèi)型售價(jià) 產(chǎn)品類(lèi)型 現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 整盤(pán)均價(jià) 小高層 125165平米 16000 2023年 10月 18000 車(chē)位價(jià)格 6萬(wàn) /個(gè) 2023年 8萬(wàn) /個(gè) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 125平 米三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶(hù)型建議 135平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶(hù)型建議 142平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶(hù)型建議 170平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶(hù)型建議 謝謝 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位