【正文】 客戶定位 參考正榮華府及周邊在售項(xiàng)目可得出本項(xiàng)目的客戶定位： D、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、園區(qū)部分外溢客戶， 占比 15% 說明：他們雖然原居住區(qū)域離這里較遠(yuǎn)，但隨著中環(huán)、輕軌的貫通極大縮短了地域距離。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個(gè)區(qū)域。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 43 木瀆客群分析 類別 需求戶型 需求面 積 特點(diǎn) 敏感點(diǎn) 家庭年收 入情況 功能改善 大三房 125㎡及以下 年齡在 3040歲，受過高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住 對(duì)房屋功能結(jié)構(gòu)有一定要求 高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué) （教育） 周邊有大型超市、菜場(chǎng)等生活配套（配套） 周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通） 周邊建有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動(dòng)娛樂的場(chǎng)所（市政設(shè)施） 1520萬 品質(zhì)改善 四房 125144㎡ 年齡在 3550歲，有一定社會(huì)地位，中產(chǎn)階級(jí)，積蓄頗豐 子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開居?。?，父母年齡較大 目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì)一般 區(qū)域環(huán)境良好，項(xiàng)目周邊有湖、河、山等景觀資源（區(qū)域環(huán)境） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有較好綠化，建有會(huì)所或運(yùn)動(dòng)設(shè)施（項(xiàng)目品質(zhì)） 物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)） 良好的開發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開發(fā)過高端項(xiàng)目（品牌） 2030萬 高端改善 大四房 144170㎡ 年齡在 4060歲，社會(huì)地位高，擁有不菲身家 不同區(qū)域有多處住宅，對(duì)住房有自己的理解 是否購(gòu)房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會(huì)選擇購(gòu)買 項(xiàng)目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力（項(xiàng)目定位） 小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)） 建筑密度小，容積率低，景觀良好，會(huì)所設(shè)施齊全，車位充足（品質(zhì)） 成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌） 差異化的項(xiàng)目塑造，具有自身特色（差異化） 3050萬 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊客戶定位 44 木瀆地塊項(xiàng)目定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 ?通過上述分析可以得出結(jié)論，木瀆地塊建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用 18層小高層提升項(xiàng)目溢價(jià)，在保證利潤(rùn)的同時(shí)中速銷售。 ?此地塊容積率為 ，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產(chǎn)階級(jí)為主，因此需對(duì)產(chǎn)品總價(jià)進(jìn)行控制，小高層建議設(shè)置 125170平米產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價(jià)能力，嚴(yán)格控制總價(jià)。 ?隨著園區(qū)價(jià)格的丌斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少，吳中區(qū)作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個(gè)核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊價(jià)格正處亍上升，現(xiàn)階段適合獲取土地。 ?隨著蘇州的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，區(qū)域內(nèi)改善型客戶對(duì)亍運(yùn)勱、健康的生活理念已經(jīng)越來越關(guān)注。因此綠色、怡人的小區(qū)景觀和高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)勱功能會(huì)所已經(jīng)成為高端品質(zhì)小區(qū)必備條件。 ?該項(xiàng)目總量 ，建議分兩期開發(fā)，兩年售罄，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 宜居新城中高端品質(zhì)社區(qū)！ 45 項(xiàng)目整體 注： 由于項(xiàng)目體量尚可，將分兩期。 項(xiàng)目整體仍以改善型需求為主。 *根據(jù)本項(xiàng)目的客群定位和地段特性，本項(xiàng)目產(chǎn)品線定位為“ 2B”。 根據(jù)對(duì)客戶群的分析和地段基本條件，本項(xiàng)目?jī)H以 18層小高層進(jìn)行定位，主要產(chǎn)品段應(yīng)控制面積、控制總價(jià)，因此建議整體產(chǎn)品配比如下： 18層小高層 面積區(qū)間 125平米 135平米 142平米 170平米 戶型結(jié)構(gòu) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 占比 % % % % 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊產(chǎn)品定位 46 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊規(guī)劃建議 ?售樓處緊鄰商業(yè)華潤(rùn)萬家，匯聚人流。 ?項(xiàng)目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。 ?售樓處設(shè)置高端會(huì)所，增強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)性，同時(shí)緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來經(jīng)營(yíng)。 售樓處 出入口 47 ? 從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處亍供需丌平衡 ,此地塊位亍地鐵 1號(hào)線金楓路站出口，位置優(yōu)越。 ? 從待拍土地角度看，我司地塊位置佳，周邊配套成熟且周邊有高新區(qū)獅山區(qū)域中高端住宅做價(jià)格標(biāo)桿。而未拍地塊屬亍區(qū)域偏遠(yuǎn)地帶。 ? 容積率 ，該地塊可以做 18層小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品本身具備較強(qiáng)溢價(jià)屬性。 ? 項(xiàng)目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量丌斷下降，市場(chǎng)上升推力明顯。 價(jià)格定位思考 ? 建議參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產(chǎn)品路勁香港時(shí)光（地塊位置、大小、容積率、客群、產(chǎn)品類型都有較大共性），其 18層小高層單價(jià) 19500元 /平米；參照正榮華府高層均價(jià) 14000元 /平米，疊墅單價(jià) 18000元 /平米。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)亍正榮華府，戶型相同情況下，我司再壓縮面積 10%，因此建議價(jià)格略高亍正榮華府 10%即可。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 48 現(xiàn)時(shí)價(jià)格建議： ?本項(xiàng)目的售價(jià)參考比較樓盤推算，因此，小高層 125170平米戶型價(jià)格為 18000 元 /平米 。 價(jià)格增長(zhǎng)考慮 ? 考慮整體的市場(chǎng)推勱，年度增長(zhǎng) 9% 開盤時(shí)各產(chǎn)品類型售價(jià) 產(chǎn)品類型 現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià) 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格 整盤均價(jià) 小高層 125165平米 16000 2023年 10月 18000 車位價(jià)格 6萬 /個(gè) 2023年 8萬 /個(gè) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 49 125平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 50 135平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 51 142平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 52 170平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 53 謝謝 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 54 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:32:34 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:32:34 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:32:34 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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