某地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)告(ppt47頁(yè))-資料下載頁(yè)
2025-02-18 00:21本頁(yè)面
【正文】 廣場(chǎng) 300000 30000 13500 152~ 195 萬(wàn) 精裝溫特萊中心 92023 92023 15000 毛坯旺座中心 110000 5500 2500 美元 220312 萬(wàn) 精裝均價(jià) 主力戶(hù)型總價(jià) 裝修項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 在售面積偏商類(lèi)物業(yè) —— 商住公寓 ? 周邊酒店檔次高 ? 酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好 ? 酒店需求量較大 ? 區(qū)域成熟度比較高 ? 區(qū)域涉外性強(qiáng) ? 區(qū)域認(rèn)可度高 偏商類(lèi)物業(yè) —— 酒店 ? 服務(wù)式公寓特點(diǎn) ? 高標(biāo)準(zhǔn)客房 ? 適量的配套 ? 酒店管理公司提供統(tǒng)一酒店式管理服務(wù) ? 居家感強(qiáng) ? 面向中長(zhǎng)期租住客戶(hù) 偏商類(lèi)物業(yè) —— 服務(wù)式公寓 ? 區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) ? 屬周邊商圈的輻射區(qū) ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量較小 ? 小型的配套商業(yè) ? 朝陽(yáng)公園西門(mén)有大量餐飲 偏商類(lèi)物業(yè) —— 商業(yè) ? 寫(xiě)字樓檔次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的辦公需求 ? 商住物業(yè)稀缺 （呼家樓有潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià) 1300014000元 /平方米） ? 酒店檔次較高，經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好 ? 服務(wù)式公寓雖然供應(yīng)量不大，周邊的高檔公寓分流了一部分長(zhǎng)期租賃客戶(hù) 偏商市場(chǎng)分析小結(jié) ? 周邊項(xiàng)目檔次高，純居住多，潛在供應(yīng)量大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 ? 項(xiàng)目周邊純寫(xiě)字樓檔次較低，租金較低，出租率較高，商住市場(chǎng)相對(duì)空白 ? 服務(wù)式公寓的性?xún)r(jià)比較高，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，但存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 周邊區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率較高，產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓、高層塔樓、小高層圍合板樓等為主，產(chǎn)品檔次高，精裝修為主 ? 純居住物業(yè)客戶(hù)自用較多；商住物業(yè)客戶(hù)自用與投資各占一定比例；服務(wù)式公寓、小戶(hù)型項(xiàng)目投資客戶(hù)較多 市場(chǎng)分析小結(jié) 第三部分 綜合分析 ? 大戶(hù)型純居住公寓 ? 小戶(hù)型純居住公寓 ? 商住公寓 ? 服務(wù)式公寓 基本假設(shè) 各類(lèi)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 寫(xiě)字樓、酒店等公建由于涉及到用地性質(zhì)變更及對(duì)開(kāi)發(fā)商前期資金占用等問(wèn)題，建議不考慮 ? A區(qū)適宜作豪宅， B、 C區(qū)不適宜 ? 私密性差，噪音影響 ? 東西向 ? 北側(cè)、西側(cè)形象差 ? 規(guī)模小，自身景觀(guān)、配套相對(duì)不足 ? 容積率高 ? 市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)，劣勢(shì)比較明顯 ? 高單價(jià)、高總價(jià)，單價(jià)和總價(jià)均不敏感 ——作高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品不太可行，作高品質(zhì)產(chǎn)品可行 A B C 豪宅 —— 純居住大戶(hù)型 ? 變現(xiàn)性、預(yù)售性較好 ? 大區(qū)位條件較好，有一定景觀(guān)支持 風(fēng)險(xiǎn)大 建議不作 ? 總價(jià)敏感 ? 單價(jià)受限 ——總價(jià)＝單價(jià) *面積，面積有下限，因此單價(jià)也受限 ? 使用者（面積）：極端小、功能不完善的戶(hù)型已不受歡迎 ? 產(chǎn)品進(jìn)深大，通透戶(hù)型面積大，總價(jià)高；內(nèi)廊式（零居室，單向采光），品質(zhì)差 ? 供應(yīng)量 ——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，市場(chǎng)容納量有限，車(chē)位有一定壓力 小戶(hù)型公寓 ? 市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好 ? 區(qū)域接受度較好 ? A、 B區(qū)都適宜（對(duì)朝向、景觀(guān)不敏感） A C B 利潤(rùn)相對(duì)低 市場(chǎng)容量有限 建議盡量不作 ? 市場(chǎng)潛在供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng) ? 小交通（自西向東）有一定影響 ? 預(yù)售性相對(duì)較差 ? 市場(chǎng)價(jià)格接受度待考驗(yàn)，利潤(rùn)空間有限 商住公寓 ? 交通方便，形象好 ? 周邊有辦公需求 ? 市場(chǎng)相對(duì)空白 ? 對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃條件不嚴(yán)格 ? 可作性?xún)r(jià)比較高產(chǎn)品 ? 車(chē)位尚可滿(mǎn)足要求 A C B 適宜作商住 ? 操作難度較大 ? 小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題 ? 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) /引入酒店管理集團(tuán)難度 ? 周邊有一定競(jìng)爭(zhēng)（高檔公寓出租率較高） ? 對(duì)發(fā)展商的要求高 ——天鴻集團(tuán)有自身經(jīng)營(yíng)酒店的經(jīng)驗(yàn) ? 規(guī)模受限 服務(wù)式公寓 ? A、 B都適宜作公寓式酒店 ? 差異化產(chǎn)品，市場(chǎng)細(xì)分，空白 ? 市場(chǎng)表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男枨蠖? ? 區(qū)域相對(duì)成熟（商務(wù)、涉外性） ? 有一定景觀(guān)條件 ? 利潤(rùn)空間較大 A C B 適宜作 但不宜全作 規(guī)模受限 豪宅 小戶(hù)型 商住 服務(wù)式公寓 建議不作 建議盡量不作 適宜作 適宜，但規(guī)模受限 商住 公寓式酒店 物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論 商住 服務(wù)式公寓 A 適于服務(wù)式公寓， B 適于商住互相支持，配套可共享公寓式酒店對(duì)車(chē)位數(shù)要求低風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)分散土地特性能充分利用操作難度加大相互干擾（交通 / 人流）物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論 ? 組合產(chǎn)品？？？ 演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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