【正文】 選擇 總價(jià)落點(diǎn)區(qū)間 西區(qū)聯(lián)排 主力總價(jià)段集中在 200260萬(wàn) 總價(jià)段 銷售套數(shù) 成交占比 180萬(wàn)以下 26 4% 180200 29 4% 200220 168 23% 220240 129 18% 240260 140 19% 260280 61 8% 280300 55 8% 300320 25 3% 320340 18 2% 340360 18 2% 360380 12 2% 380400 18 2% 400萬(wàn)以上 29 4% Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 本項(xiàng)目空中別院總價(jià)約為 230萬(wàn) 考慮本項(xiàng)目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間中值作為當(dāng)前價(jià)格參考 依據(jù)聯(lián)排市場(chǎng)價(jià)格，本案空中別院總價(jià)為 230萬(wàn)元 產(chǎn)品線三：空中別院 76 產(chǎn)品線選擇 單價(jià)落點(diǎn)區(qū)間 ? 建議本項(xiàng)目 30%住宅裝修比例全部放臵于空中別墅產(chǎn)品中； ? 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4000元 /m2，因此 裝修后價(jià)格為 19600元 /㎡ 。 板塊綜合復(fù)合 年均增長(zhǎng)率 % 西區(qū)聯(lián)排別墅成交量主要集中在莘閔板塊，該板塊聯(lián)排別墅價(jià)格復(fù)合年均增長(zhǎng)率為 % 本項(xiàng)目所在板塊復(fù)合年均增長(zhǎng)率 % 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)由于區(qū)位等原因應(yīng)小于新橋板塊而大于自身板塊平均水平 總價(jià) 230萬(wàn) 面積段 170175㎡ 當(dāng)前價(jià)格水平 13500元 /㎡ 未來(lái)價(jià)格水平 15600元 /㎡ （毛坯） 空中別院毛坯單價(jià) 15600元 /㎡ ，精裝修單價(jià) 19600元 /㎡ 產(chǎn)品線三：空中別院 77 產(chǎn)品線選擇 目標(biāo)客戶特征 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定西部片區(qū)聯(lián)排別墅購(gòu)買及替換型客戶群體 ? 年齡：主要在 3045歲之間； ? 區(qū)域行業(yè)：主要集中在松江、長(zhǎng)寧、閔行和徐匯區(qū)；從事行業(yè)廣泛，主要是閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)企業(yè)公司的中高層管理者和小企業(yè)主，以及松江區(qū)的鋼材、五金、文化產(chǎn)業(yè)客； ? 購(gòu)買目的：改善升級(jí)需求，或是聯(lián)排別墅的替代品；主要用作第一居所； ? 關(guān)注要素：在生活方式上更喜歡平層產(chǎn)品所帶來(lái)的家庭生活氛圍和舒適性，不喜歡聯(lián)排別墅過(guò)于分隔、獨(dú)立的空間分布，但看重別墅的私密感和別墅生活方式。 產(chǎn)品線三：空中別院 78 產(chǎn)品線選擇 單價(jià)： 19600元 /㎡ （裝修標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /㎡ ） 總價(jià)： 230萬(wàn) 戶型面積落點(diǎn)： 170175㎡ 目標(biāo)客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購(gòu)買及替換型客戶群體 空中別院 產(chǎn)品線三：空中別院 79 規(guī)劃方案建議 80 方案一 純大平層官邸 ? 充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通過(guò)提升產(chǎn)品本身的特點(diǎn)及品質(zhì)，為項(xiàng)目贏得定位空間和價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)； ? ：考慮現(xiàn)有地塊的市場(chǎng)區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。 本項(xiàng)目產(chǎn)品線組合推導(dǎo)支撐 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 三房 (4F) 220240㎡ 四房 (4F) 260280㎡ 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 小獨(dú)棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 空中別墅（ 11/13F） 170175㎡ 方案二 小獨(dú)棟 雙拼 + 空中別院 規(guī)劃方案建議 81 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116560 住宅 平層官邸（ 4F） 108160 公建 會(huì)所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案一：大平層官邸 常規(guī)性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116300 住宅 平層官?。?5F） 107900 公建 會(huì)所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 82 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 121340 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 25920 雙拼 (3F) 22080 空中別墅（ 11F/13F） 64940 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案二：小獨(dú)棟 雙拼 + 空中別院 常規(guī)性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 122600 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 19440 雙拼 () 16560 空中別墅（ 11F/13F） 78200 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 83 規(guī)劃方案建議 通過(guò)引入創(chuàng)新升級(jí)型類別墅產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)方案的進(jìn)一步優(yōu)化 從客戶角度考慮，方案二的空中別院產(chǎn)品因客戶對(duì)其價(jià)值認(rèn)可度存在較大不確定性，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及純別墅社區(qū)的品質(zhì)打造目標(biāo)，我司建議在此基礎(chǔ)上對(duì)本項(xiàng)目植入一種全新、升級(jí)的組合型類別墅產(chǎn)品，通過(guò)該類產(chǎn)品打造區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿形象，樹立自身產(chǎn)品價(jià)值體系，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的高溢價(jià)目標(biāo) —— 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 小獨(dú)棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 和墅 (5F) 180200㎡ 大平層 (6/8F) 170175㎡ 方案三 小獨(dú)棟 雙拼 +和墅 +大平層 84 和 墅 面積范圍： 180200平方米 構(gòu)成描述： 外形整體統(tǒng)一，有大宅的氣勢(shì) 實(shí)為聯(lián)排、疊加、大平層、復(fù)式 等綜合的物業(yè)混合體 推薦指數(shù)： 二級(jí) 推薦理由： 創(chuàng)新型產(chǎn)品 全新的大宅居住理念 毫無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力 不利好因素： 需要營(yíng)造市場(chǎng)的產(chǎn)品接受度 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 85 ? 200平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 86 ? 180平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 87 ? 200平米的聯(lián)排大平層，約 100平米的附送價(jià)值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 88 ? 200平米的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、約 100平米的附送價(jià)值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 89 規(guī)劃方案建議 方案三：小獨(dú)棟 雙拼 + 和墅 + 大平層官邸 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 119510 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 13770 雙拼 (3F) 13340 和墅（ 5F） 55440 類聯(lián)排 38640 平層院墅 8400 類疊加 8400 大平層（ 6F/8F） 28560 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 30% 容積率 90 項(xiàng)目屬性解讀 項(xiàng)目定位思考 產(chǎn)品線選擇及方案建議 各方案綜合效益對(duì)比 項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理 91 方案一 純大平層官邸 92 項(xiàng)目增值 5% 項(xiàng)目增值 16%/年 ? 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； ? 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價(jià)值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進(jìn)一步提升； ? 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來(lái)大量高端客戶進(jìn)入； ? 大虹橋泛西區(qū) CBD規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 ? 整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)； ? 佘山板塊獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，泗涇板塊獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %。 項(xiàng)目增值 2% ? 金地趙巷、徐涇項(xiàng)目的大平層產(chǎn)品定位將使加劇區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域未來(lái) 規(guī)劃發(fā)展 市場(chǎng)價(jià) 格走勢(shì) 產(chǎn)品稀缺性 在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，來(lái)確定本項(xiàng)目整盤大平層產(chǎn)品動(dòng)態(tài)銷售均價(jià) —— 綜合效益對(duì)比 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算 純大平層官邸 93 綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案 2年后的銷售價(jià)格（預(yù)計(jì)一年后入市，銷售期兩年）： 項(xiàng)目入市基準(zhǔn)價(jià)格 大平層 元 /㎡ 22023 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 5% 5060 市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng) 16%/年 稀缺性 2% 合計(jì) 27060 建議本案全裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /㎡ ， 本地塊 2年后的大平層整體均價(jià)約為： 大平層精裝修均價(jià)： 31000元 /㎡ 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算 純大平層官邸 綜合效益對(duì)比 94 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 107900 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會(huì)所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計(jì) 112300 可銷售型 地下建筑 地下車位 18000（ 450個(gè)） 可銷售型 可銷售面積小計(jì) 18000（ 450個(gè)） 可銷售型 項(xiàng)目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116300 常規(guī)性方案總銷測(cè)算（ 20%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 內(nèi)容 金額 銷售均價(jià) 1 精裝大平層官邸 精裝修均價(jià) 29650元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2700 預(yù)計(jì)該區(qū)域車位 6萬(wàn)元 /個(gè)（ 450個(gè)） 銷售收入合計(jì) 萬(wàn)元 銷售收入 5F大平層私密感和獨(dú)棟別墅的替代價(jià)值都較低，因此毛坯單價(jià)負(fù)向修正 5% 純大平層官邸 綜合效益對(duì)比 95 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 108160 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會(huì)所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計(jì) 112560 可銷售型 地下建筑 地下車位 16960（ 424個(gè)） 可銷售型 可銷售面積小計(jì) 16960（ 424個(gè)） 可銷售型 項(xiàng)目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116560 突破性方案總銷測(cè)算（ 25%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 內(nèi)容 金額 銷售均價(jià) 1 精裝大平層官邸 335296 精裝修均價(jià) 31000元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2544 預(yù)計(jì)該區(qū)域車位 6萬(wàn)元 /個(gè)（ 424個(gè)） 銷售收入合計(jì) 353240 萬(wàn)元 銷售收入 純大平層官邸 綜合效益對(duì)比 96 方案二 小獨(dú)棟 雙拼 +空中別院 97 ? 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； ? 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價(jià)值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進(jìn)一步提升； ? 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來(lái)大量高端客戶進(jìn)入； ? 大虹橋泛西區(qū) CBD規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 ? 整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)； ? 西區(qū)小獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，雙拼別墅單價(jià)與小獨(dú)棟別墅單價(jià)比值 1： ，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為%。 ? 空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場(chǎng)空白，可依靠稀缺性實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域未來(lái) 規(guī)劃發(fā)展 市場(chǎng)價(jià) 格走勢(shì) 產(chǎn)品稀缺性 在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，來(lái)確定本項(xiàng)目整盤個(gè)產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià) —— 項(xiàng)目增值 5% 項(xiàng)目增值 %/年 (小獨(dú)棟 ) %/年 (空中別墅 ) 項(xiàng)目增值 2%(小獨(dú)棟 ) 3%(雙拼 ) 5%(空中別墅 ) 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算 小獨(dú)棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對(duì)比 98 綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案 （預(yù)計(jì)一年后入市，銷售期一年半）： 項(xiàng)目入市基準(zhǔn)價(jià)格 小獨(dú)棟（毛坯） 元 /㎡ 32500 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 5% 5323 市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng) %/年 稀缺性 2% 合計(jì) 37823 本地塊 （雙拼別墅與小獨(dú)棟別墅單價(jià)比 1:）均價(jià)約為： 小獨(dú)棟別墅毛坯均價(jià)： 37800 元 /㎡ 雙拼別墅毛坯均價(jià)： 31500元 /㎡ 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算 小獨(dú)棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對(duì)比 99 綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案 （預(yù)計(jì)一年后入市，銷售期一年半）： 項(xiàng)目入市基準(zhǔn)價(jià)格 空中別院（毛坯） 元 /㎡ 15600 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 5% 3374 市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng) %/年 稀缺性 5% 合計(jì) 18974 考慮 4000元 /㎡ 精裝修標(biāo)準(zhǔn)，則本地塊 ： 空中別院精裝修均價(jià)： 23000元 / ㎡ 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算 小獨(dú)棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對(duì)比 100 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 小獨(dú)棟別墅 19440 可銷售型 雙拼別墅