【正文】 選擇 總價落點區(qū)間 西區(qū)聯(lián)排 主力總價段集中在 200260萬 總價段 銷售套數(shù) 成交占比 180萬以下 26 4% 180200 29 4% 200220 168 23% 220240 129 18% 240260 140 19% 260280 61 8% 280300 55 8% 300320 25 3% 320340 18 2% 340360 18 2% 360380 12 2% 380400 18 2% 400萬以上 29 4% Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 本項目空中別院總價約為 230萬 考慮本項目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對應(yīng)競爭，以經(jīng)濟型聯(lián)體別墅總價區(qū)間中值作為當前價格參考 依據(jù)聯(lián)排市場價格，本案空中別院總價為 230萬元 產(chǎn)品線三：空中別院 76 產(chǎn)品線選擇 單價落點區(qū)間 ? 建議本項目 30%住宅裝修比例全部放臵于空中別墅產(chǎn)品中； ? 建議裝修標準為 4000元 /m2，因此 裝修后價格為 19600元 /㎡ 。 板塊綜合復(fù)合 年均增長率 % 西區(qū)聯(lián)排別墅成交量主要集中在莘閔板塊，該板塊聯(lián)排別墅價格復(fù)合年均增長率為 % 本項目所在板塊復(fù)合年均增長率 % 本項目價格增長由于區(qū)位等原因應(yīng)小于新橋板塊而大于自身板塊平均水平 總價 230萬 面積段 170175㎡ 當前價格水平 13500元 /㎡ 未來價格水平 15600元 /㎡ （毛坯） 空中別院毛坯單價 15600元 /㎡ ，精裝修單價 19600元 /㎡ 產(chǎn)品線三：空中別院 77 產(chǎn)品線選擇 目標客戶特征 本項目目標客戶鎖定西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體 ? 年齡：主要在 3045歲之間； ? 區(qū)域行業(yè)：主要集中在松江、長寧、閔行和徐匯區(qū)；從事行業(yè)廣泛，主要是閔行、長寧、徐匯區(qū)企業(yè)公司的中高層管理者和小企業(yè)主，以及松江區(qū)的鋼材、五金、文化產(chǎn)業(yè)客； ? 購買目的：改善升級需求，或是聯(lián)排別墅的替代品；主要用作第一居所； ? 關(guān)注要素：在生活方式上更喜歡平層產(chǎn)品所帶來的家庭生活氛圍和舒適性，不喜歡聯(lián)排別墅過于分隔、獨立的空間分布，但看重別墅的私密感和別墅生活方式。 產(chǎn)品線三：空中別院 78 產(chǎn)品線選擇 單價： 19600元 /㎡ （裝修標準 4000元 /㎡ ） 總價： 230萬 戶型面積落點： 170175㎡ 目標客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體 空中別院 產(chǎn)品線三：空中別院 79 規(guī)劃方案建議 80 方案一 純大平層官邸 ? 充分挖掘項目價值，通過提升產(chǎn)品本身的特點及品質(zhì)，為項目贏得定位空間和價值競爭，實現(xiàn)利潤最大化目標； ? ：考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質(zhì)。 本項目產(chǎn)品線組合推導(dǎo)支撐 產(chǎn)品戶型面積落點 三房 (4F) 220240㎡ 四房 (4F) 260280㎡ 產(chǎn)品戶型面積落點 小獨棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 空中別墅（ 11/13F） 170175㎡ 方案二 小獨棟 雙拼 + 空中別院 規(guī)劃方案建議 81 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116560 住宅 平層官?。?4F） 108160 公建 會所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案一：大平層官邸 常規(guī)性經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116300 住宅 平層官?。?5F） 107900 公建 會所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 82 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 121340 住宅 小獨棟 (2F) 25920 雙拼 (3F) 22080 空中別墅（ 11F/13F） 64940 公建 會所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案二：小獨棟 雙拼 + 空中別院 常規(guī)性經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 122600 住宅 小獨棟 (2F) 19440 雙拼 () 16560 空中別墅（ 11F/13F） 78200 公建 會所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 83 規(guī)劃方案建議 通過引入創(chuàng)新升級型類別墅產(chǎn)品，以實現(xiàn)方案的進一步優(yōu)化 從客戶角度考慮，方案二的空中別院產(chǎn)品因客戶對其價值認可度存在較大不確定性，存在一定的市場風(fēng)險，因此，結(jié)合項目自身條件及純別墅社區(qū)的品質(zhì)打造目標，我司建議在此基礎(chǔ)上對本項目植入一種全新、升級的組合型類別墅產(chǎn)品，通過該類產(chǎn)品打造區(qū)域產(chǎn)品標桿形象，樹立自身產(chǎn)品價值體系，以實現(xiàn)項目整體的高溢價目標 —— 產(chǎn)品戶型面積落點 小獨棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 和墅 (5F) 180200㎡ 大平層 (6/8F) 170175㎡ 方案三 小獨棟 雙拼 +和墅 +大平層 84 和 墅 面積范圍： 180200平方米 構(gòu)成描述： 外形整體統(tǒng)一，有大宅的氣勢 實為聯(lián)排、疊加、大平層、復(fù)式 等綜合的物業(yè)混合體 推薦指數(shù)： 二級 推薦理由： 創(chuàng)新型產(chǎn)品 全新的大宅居住理念 毫無市場競爭壓力 不利好因素： 需要營造市場的產(chǎn)品接受度 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 85 ? 200平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 86 ? 180平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 87 ? 200平米的聯(lián)排大平層，約 100平米的附送價值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 88 ? 200平米的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、約 100平米的附送價值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 89 規(guī)劃方案建議 方案三：小獨棟 雙拼 + 和墅 + 大平層官邸 突破性經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 119510 住宅 小獨棟 (2F) 13770 雙拼 (3F) 13340 和墅（ 5F） 55440 類聯(lián)排 38640 平層院墅 8400 類疊加 8400 大平層（ 6F/8F） 28560 公建 會所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 30% 容積率 90 項目屬性解讀 項目定位思考 產(chǎn)品線選擇及方案建議 各方案綜合效益對比 項目價值樹體系梳理 91 方案一 純大平層官邸 92 項目增值 5% 項目增值 16%/年 ? 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； ? 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進一步提升； ? 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； ? 大虹橋泛西區(qū) CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 ? 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； ? 佘山板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為 %，泗涇板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為 %。 項目增值 2% ? 金地趙巷、徐涇項目的大平層產(chǎn)品定位將使加劇區(qū)域市場同質(zhì)化產(chǎn)品競爭。 區(qū)域未來 規(guī)劃發(fā)展 市場價 格走勢 產(chǎn)品稀缺性 在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤大平層產(chǎn)品動態(tài)銷售均價 —— 綜合效益對比 動態(tài)價格測算 純大平層官邸 93 綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案 2年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期兩年）： 項目入市基準價格 大平層 元 /㎡ 22023 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 5% 5060 市場價格自然波動 16%/年 稀缺性 2% 合計 27060 建議本案全裝修，裝修標準 4000元 /㎡ ， 本地塊 2年后的大平層整體均價約為： 大平層精裝修均價： 31000元 /㎡ 動態(tài)價格測算 純大平層官邸 綜合效益對比 94 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 107900 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計 112300 可銷售型 地下建筑 地下車位 18000（ 450個） 可銷售型 可銷售面積小計 18000（ 450個） 可銷售型 項目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116300 常規(guī)性方案總銷測算（ 20%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟指標 序號 內(nèi)容 金額 銷售均價 1 精裝大平層官邸 精裝修均價 29650元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2700 預(yù)計該區(qū)域車位 6萬元 /個（ 450個） 銷售收入合計 萬元 銷售收入 5F大平層私密感和獨棟別墅的替代價值都較低，因此毛坯單價負向修正 5% 純大平層官邸 綜合效益對比 95 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 108160 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計 112560 可銷售型 地下建筑 地下車位 16960（ 424個） 可銷售型 可銷售面積小計 16960（ 424個） 可銷售型 項目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116560 突破性方案總銷測算（ 25%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟指標 序號 內(nèi)容 金額 銷售均價 1 精裝大平層官邸 335296 精裝修均價 31000元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2544 預(yù)計該區(qū)域車位 6萬元 /個（ 424個） 銷售收入合計 353240 萬元 銷售收入 純大平層官邸 綜合效益對比 96 方案二 小獨棟 雙拼 +空中別院 97 ? 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； ? 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進一步提升； ? 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； ? 大虹橋泛西區(qū) CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 ? 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； ? 西區(qū)小獨棟別墅年均復(fù)合增長率為 %，雙拼別墅單價與小獨棟別墅單價比值 1： ，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長率為%。 ? 空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場空白，可依靠稀缺性實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢。 區(qū)域未來 規(guī)劃發(fā)展 市場價 格走勢 產(chǎn)品稀缺性 在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤個產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價 —— 項目增值 5% 項目增值 %/年 (小獨棟 ) %/年 (空中別墅 ) 項目增值 2%(小獨棟 ) 3%(雙拼 ) 5%(空中別墅 ) 動態(tài)價格測算 小獨棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對比 98 綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案 （預(yù)計一年后入市，銷售期一年半）： 項目入市基準價格 小獨棟（毛坯） 元 /㎡ 32500 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 5% 5323 市場價格自然波動 %/年 稀缺性 2% 合計 37823 本地塊 （雙拼別墅與小獨棟別墅單價比 1:）均價約為： 小獨棟別墅毛坯均價： 37800 元 /㎡ 雙拼別墅毛坯均價： 31500元 /㎡ 動態(tài)價格測算 小獨棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對比 99 綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案 （預(yù)計一年后入市，銷售期一年半）： 項目入市基準價格 空中別院（毛坯） 元 /㎡ 15600 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 5% 3374 市場價格自然波動 %/年 稀缺性 5% 合計 18974 考慮 4000元 /㎡ 精裝修標準，則本地塊 ： 空中別院精裝修均價： 23000元 / ㎡ 動態(tài)價格測算 小獨棟 雙拼 +空中別院 綜合效益對比 100 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 小獨棟別墅 19440 可銷售型 雙拼別墅