【導(dǎo)讀】市場分析及營銷推廣策略分析等。地產(chǎn)市場最真實的情況展示在開發(fā)商面前。不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實地調(diào)查和問卷隨機調(diào)查的方法。平方公里，總?cè)丝谌?，全市總戶?shù)萬戶。改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)。地級市成立后，泰州作為一個區(qū)域中心城市的功能日趨完善，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。至2021年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將。合資企業(yè)已達1100家，泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，2021年以來，泰州市。2021年，泰州市主城區(qū)及下轄。開發(fā)，預(yù)計三至五年內(nèi)居民將達到10萬人以上。速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達。

　　

【正文】 35 住宅面積需求比例分析 對市場上現(xiàn)有產(chǎn)品的去化快慢程度分析，在同一地段上，單元面積需求比例如下： 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 120150 ㎡ 150 ㎡以上 需求比例 5% 25% 45% 20% 5% 上表說明，市場需求仍以三室二廳的戶型為主，一室一廳和高檔別墅市場需求很小。 價位 商鋪價位分析 被調(diào)查者能承受 的心理單價在 4800 元 /平米 — 25000 元 /平米之間，總價在 15 萬 — 120 萬之間。近年來，泰州市民的消費水平增加很快，但是，商品房消費能力較低，中低價位的商鋪仍是市場的主流。 住宅價位分析 截止 2021 年 3 月，海陵區(qū)城中的房價最高已達 2800 元 /平方，城南的商品房均價也在 2200 元 /平米左右，且市場需求旺盛，說明部分購房者所能承受的心理價位要高于此價位。整體購房者所能承受價位比例如下： 36 價格 需求比例 購房者分析 12001500 元 /㎡ 25% 拆遷戶、低收入者 15001800 元 /㎡ 39% 企業(yè)職工、拆遷戶、公務(wù)員、外來人口、投資者 18002200 元 /㎡ 22% 經(jīng)商者、投資者、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 22003000 元 /㎡ 10% 經(jīng)商者、投資者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3000 元 /㎡以上 4% 經(jīng)商者、投資者 物業(yè)管理 物業(yè)管理服務(wù)重點分析 020406080100安全 配套設(shè)施 清潔 家政服務(wù) 環(huán)境物業(yè)管理服務(wù)項目重視程度示意圖物業(yè)管理服務(wù)項目單位：% 目前，在泰州開發(fā)的樓盤的物業(yè)管理很不完善，配套設(shè)施也不健全，雖然，各開發(fā)公司都非常重視提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，但真正令業(yè)主滿意的并不多。就此現(xiàn)狀，本項目可發(fā) 揮自身優(yōu)勢，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面提高競爭力，增加賣點。同時，購房者對物業(yè)管 37 理服務(wù)的要求在不斷提升，對小區(qū)的配套設(shè)施有了更高的要求。據(jù)調(diào)查，購房者對各項物業(yè)管理服務(wù)項目的重視程度如下：安全占 82%、小區(qū)清潔占 75%、小區(qū)環(huán)境占 63%、小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施 48%、家政服務(wù)占 15%。 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)分析 在泰州市海陵區(qū)，大部分多層住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)在 元 /平米，普通住宅小區(qū)最低物業(yè)管理收費在 元 /平米左右，別墅和小高層住宅的物業(yè)管理收費在 元 /平米，市中心商業(yè)項目的物業(yè)管理收費在 元 /平米。隨著泰州高品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)和物業(yè)管理水平的進一步提高，加之購房者對物業(yè)管理意識的增強，購房者承受物業(yè)管理收費能力將有所提高。 類別 先行收費 預(yù)測未來收費 多層住宅 元 /平米 元 /平米 小高層 元 /平米 元 /平米 別墅 元 /平米 元 /平米 商鋪 元 /平米 元 /平米 （四）廣告媒體效果分析 調(diào)查對象 營銷策劃較成功的樓盤：西 湖翠苑、盛世華庭、鵬欣麗園。 38 廣告策略 西湖翠苑 采用媒體 主要采用電視、報紙、房展會等媒體。 項目啟動之初，先以征集項目名稱引起社會各界的廣泛關(guān)注，并就此次“征集項目名稱”活動在泰州日報上進行大篇幅的系列報道。另外，由于西湖翠苑地理位置偏遠，購房者很少有機會到項目基地了解具體情況，因此，開發(fā)商在市中心 —— 青年路（近迎春路處）設(shè)立外接待點，該舉措大大提高了購房者對此項目的認(rèn)知度。 廣告形式主要有：報紙硬性廣告和軟文，電視形象廣告。 主要賣點 1）小區(qū)水景設(shè)計，打造西湖文化。 2）“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計，戶型合理、大棟距、私密性好、采光景觀一流。 3）泰州主城區(qū)發(fā)展方向。 4）價格優(yōu)勢。該項目的價格比未來同一地段項目的價格要低 500元 /平方米。 盛世華庭 采用媒體 主要采用報紙、電視廣告、夾報、 DM、橫幅、戶外看板等媒體， 39 電視廣告、報紙廣告投放比例較大，占總廣告費用的 80%以上。 該項目在正式開盤銷售以前就投入大量廣告進行宣傳，并采用新聞采訪等其它宣傳手法進行項目滲透，使得該項目在開盤之前就家喻戶曉。開盤時投入廣告費用約五十萬元，在電視、報紙、橫幅、戶外看板等 媒體 主要賣點 1）大規(guī)模、高檔次住宅小區(qū)。 2）景觀、綠化、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 3）高水平的物業(yè)管理隊伍。 4）極具現(xiàn)代感的建筑外立面設(shè)計。 5）位于泰州行政中心，交通便捷。 鵬欣麗園 采用媒體 主要采用媒體為電視廣告、報紙廣告、 DM 等。其中，電視廣告投放量最大，時間最長。 主要賣點 可以說，鵬欣麗園的賣點很多，如：地段、環(huán)境、外立面、戶型、小區(qū)規(guī)劃等等，而其廣告表現(xiàn)主要以宣傳高品質(zhì)為主，兩句主要的廣告以為： 40 1）離塵不離城，離煩不離繁。 2）鵬欣麗園，泰州鼎級花園 。 媒體效果分析 以盛世華庭為例，媒體分析如下：電視廣告 23%、報紙廣告 35%、POP 15%、 DM 3%、朋友介紹 15%、路過 2%、其他 5%。 媒體效果示意圖35153152523 報紙POPDM朋友介紹路過其他電視廣告 從圖中可知，泰州市的主要傳播媒體仍是以電視和報紙為主。 （五）“鳳凰 21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1）位于泰州西南，是泰州主城區(qū)的發(fā)展方向。 2）成熟生活區(qū)。地塊周邊有鳳凰 2明珠小區(qū)、鑫泰花園等大型住宅小區(qū)，是市區(qū)發(fā)展中心。 3）交通相對便捷，有 26 路公交車經(jīng)過。 41 4）周邊配套設(shè)施齊全，銀行、郵政、電信、菜場等設(shè)施一應(yīng)俱全。 5）地塊方整，易于規(guī)劃。 6）泰州房地產(chǎn)市場開始升溫，市民購房置業(yè)觀念已形成。目前，市場已經(jīng)出現(xiàn)無房可售現(xiàn)象。 劣勢 1）項目容積率低，土地成本高，風(fēng)險較大。 2）銷售價格受競爭樓盤（盛世華庭和西湖翠苑）牽制。 威脅 1）近幾年，泰州市在新區(qū)進行大開發(fā)，預(yù)計有 5～ 7 個地塊將上市，同質(zhì)樓盤增多，競爭壓力大。 2） 國家出臺新的購房貸款政策，這給購房貸款帶來很大的困難。這對本項目的產(chǎn)品去化會帶來很大的困難。 機會 1）要以新穎的產(chǎn)品設(shè)計 吸引客源。 2）在原規(guī)劃不變的基礎(chǔ)上，確保工程質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)工程。 3）加快工程進度，爭取在周邊競爭樓盤開盤前，盡可能多的消化有效客源。 4）有針對性的實施媒體廣告，樹立本案品牌形象，彰顯開發(fā)商 42 實力，提高購房者信心。 5）提高業(yè)務(wù)員專業(yè)水平和行銷能力，在有限的客源中爭取較高的成交比。 6）泰州主城區(qū)正在進行大規(guī)模拆遷，市場需求旺盛。 （六）項目總銷金額預(yù)算 商鋪總銷金額： 1920 萬元 江洲南路沿街共 225 米，其中，商鋪有效長度為 200 米，進深為12 米，層高 米。 商鋪面積 200 12=2400 ㎡ 總銷金額 2400 ㎡ 8000 元 /㎡ =1920 萬元 住宅總銷金額： 21092 萬元 住宅面積 70440－ 2400=68040 ㎡ 總銷金額 68040 ㎡ 3100 元 /㎡ =21092 萬元 （七）建議 物業(yè)類型 對本項目而言，建議物業(yè)類型采取多樣化： 復(fù)式洋房面積： 25% 別墅面積： 45% 多層公寓面積： 25% 43 店鋪面積： 5% 面積 店面： 50 ㎡占 100% 多層： 50～ 80 ㎡占 40% 80～ 100 ㎡占 20% 100～ 130 ㎡占 40% 復(fù)式： 120～ 140 ㎡占 50% 140～ 180 ㎡占 50% 別墅 ：獨棟 220～ 280 ㎡，占 15%。 聯(lián)排 180～ 240 ㎡，占 85%。 價格 店鋪：均價 8000 元 /平米 多層：均價 2480 元 /平米 復(fù)式：均價 2980 元 /平米 別墅：均價 3380 元 /平米 客源定位 1）拆遷戶，泰州最大的購房群體。 2）二次置業(yè)或換房戶，該部分客戶群購房的目的可能是自住，也有可能是投資。 44 3）泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它外來人員，有意到泰州工作、定居的客戶群體。 4）純粹投資者。 以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國家公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、 銷售 房地產(chǎn)的專業(yè)化操作是市場發(fā) 展的必然趨勢，由專業(yè)策劃公司進行系統(tǒng)的全程營銷策劃，不僅可以減少開發(fā)商的風(fēng)險，提高樓盤附加值，更可以樹立良好的聲譽。