【導(dǎo)讀】市場(chǎng)分析及營(yíng)銷推廣策略分析等。地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的情況展示在開(kāi)發(fā)商面前。不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實(shí)地調(diào)查和問(wèn)卷隨機(jī)調(diào)查的方法。平方公里，總?cè)丝谌?，全市總戶?shù)萬(wàn)戶。改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，泰州社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)。地級(jí)市成立后，泰州作為一個(gè)區(qū)域中心城市的功能日趨完善，以國(guó)家一類開(kāi)放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。至2021年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將。合資企業(yè)已達(dá)1100家，泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，2021年以來(lái)，泰州市。2021年，泰州市主城區(qū)及下轄。開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)三至五年內(nèi)居民將達(dá)到10萬(wàn)人以上。速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達(dá)。

　　

【正文】 35 住宅面積需求比例分析 對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品的去化快慢程度分析，在同一地段上，單元面積需求比例如下： 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 120150 ㎡ 150 ㎡以上 需求比例 5% 25% 45% 20% 5% 上表說(shuō)明，市場(chǎng)需求仍以三室二廳的戶型為主，一室一廳和高檔別墅市場(chǎng)需求很小。 價(jià)位 商鋪價(jià)位分析 被調(diào)查者能承受 的心理單價(jià)在 4800 元 /平米 — 25000 元 /平米之間，總價(jià)在 15 萬(wàn) — 120 萬(wàn)之間。近年來(lái)，泰州市民的消費(fèi)水平增加很快，但是，商品房消費(fèi)能力較低，中低價(jià)位的商鋪仍是市場(chǎng)的主流。 住宅價(jià)位分析 截止 2021 年 3 月，海陵區(qū)城中的房?jī)r(jià)最高已達(dá) 2800 元 /平方，城南的商品房均價(jià)也在 2200 元 /平米左右，且市場(chǎng)需求旺盛，說(shuō)明部分購(gòu)房者所能承受的心理價(jià)位要高于此價(jià)位。整體購(gòu)房者所能承受價(jià)位比例如下： 36 價(jià)格 需求比例 購(gòu)房者分析 12001500 元 /㎡ 25% 拆遷戶、低收入者 15001800 元 /㎡ 39% 企業(yè)職工、拆遷戶、公務(wù)員、外來(lái)人口、投資者 18002200 元 /㎡ 22% 經(jīng)商者、投資者、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 22003000 元 /㎡ 10% 經(jīng)商者、投資者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3000 元 /㎡以上 4% 經(jīng)商者、投資者 物業(yè)管理 物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)分析 020406080100安全 配套設(shè)施 清潔 家政服務(wù) 環(huán)境物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目重視程度示意圖物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目單位：% 目前，在泰州開(kāi)發(fā)的樓盤的物業(yè)管理很不完善，配套設(shè)施也不健全，雖然，各開(kāi)發(fā)公司都非常重視提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，但真正令業(yè)主滿意的并不多。就此現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可發(fā) 揮自身優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面提高競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管 37 理服務(wù)的要求在不斷提升，對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有了更高的要求。據(jù)調(diào)查，購(gòu)房者對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的重視程度如下：安全占 82%、小區(qū)清潔占 75%、小區(qū)環(huán)境占 63%、小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施 48%、家政服務(wù)占 15%。 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析 在泰州市海陵區(qū)，大部分多層住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 元 /平米，普通住宅小區(qū)最低物業(yè)管理收費(fèi)在 元 /平米左右，別墅和小高層住宅的物業(yè)管理收費(fèi)在 元 /平米，市中心商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)在 元 /平米。隨著泰州高品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)和物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高，加之購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理意識(shí)的增強(qiáng)，購(gòu)房者承受物業(yè)管理收費(fèi)能力將有所提高。 類別 先行收費(fèi) 預(yù)測(cè)未來(lái)收費(fèi) 多層住宅 元 /平米 元 /平米 小高層 元 /平米 元 /平米 別墅 元 /平米 元 /平米 商鋪 元 /平米 元 /平米 （四）廣告媒體效果分析 調(diào)查對(duì)象 營(yíng)銷策劃較成功的樓盤：西 湖翠苑、盛世華庭、鵬欣麗園。 38 廣告策略 西湖翠苑 采用媒體 主要采用電視、報(bào)紙、房展會(huì)等媒體。 項(xiàng)目啟動(dòng)之初，先以征集項(xiàng)目名稱引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，并就此次“征集項(xiàng)目名稱”活動(dòng)在泰州日?qǐng)?bào)上進(jìn)行大篇幅的系列報(bào)道。另外，由于西湖翠苑地理位置偏遠(yuǎn)，購(gòu)房者很少有機(jī)會(huì)到項(xiàng)目基地了解具體情況，因此，開(kāi)發(fā)商在市中心 —— 青年路（近迎春路處）設(shè)立外接待點(diǎn)，該舉措大大提高了購(gòu)房者對(duì)此項(xiàng)目的認(rèn)知度。 廣告形式主要有：報(bào)紙硬性廣告和軟文，電視形象廣告。 主要賣點(diǎn) 1）小區(qū)水景設(shè)計(jì)，打造西湖文化。 2）“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型合理、大棟距、私密性好、采光景觀一流。 3）泰州主城區(qū)發(fā)展方向。 4）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的價(jià)格比未來(lái)同一地段項(xiàng)目的價(jià)格要低 500元 /平方米。 盛世華庭 采用媒體 主要采用報(bào)紙、電視廣告、夾報(bào)、 DM、橫幅、戶外看板等媒體， 39 電視廣告、報(bào)紙廣告投放比例較大，占總廣告費(fèi)用的 80%以上。 該項(xiàng)目在正式開(kāi)盤銷售以前就投入大量廣告進(jìn)行宣傳，并采用新聞采訪等其它宣傳手法進(jìn)行項(xiàng)目滲透，使得該項(xiàng)目在開(kāi)盤之前就家喻戶曉。開(kāi)盤時(shí)投入廣告費(fèi)用約五十萬(wàn)元，在電視、報(bào)紙、橫幅、戶外看板等 媒體 主要賣點(diǎn) 1）大規(guī)模、高檔次住宅小區(qū)。 2）景觀、綠化、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 3）高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。 4）極具現(xiàn)代感的建筑外立面設(shè)計(jì)。 5）位于泰州行政中心，交通便捷。 鵬欣麗園 采用媒體 主要采用媒體為電視廣告、報(bào)紙廣告、 DM 等。其中，電視廣告投放量最大，時(shí)間最長(zhǎng)。 主要賣點(diǎn) 可以說(shuō)，鵬欣麗園的賣點(diǎn)很多，如：地段、環(huán)境、外立面、戶型、小區(qū)規(guī)劃等等，而其廣告表現(xiàn)主要以宣傳高品質(zhì)為主，兩句主要的廣告以為： 40 1）離塵不離城，離煩不離繁。 2）鵬欣麗園，泰州鼎級(jí)花園 。 媒體效果分析 以盛世華庭為例，媒體分析如下：電視廣告 23%、報(bào)紙廣告 35%、POP 15%、 DM 3%、朋友介紹 15%、路過(guò) 2%、其他 5%。 媒體效果示意圖35153152523 報(bào)紙POPDM朋友介紹路過(guò)其他電視廣告 從圖中可知，泰州市的主要傳播媒體仍是以電視和報(bào)紙為主。 （五）“鳳凰 21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 1）位于泰州西南，是泰州主城區(qū)的發(fā)展方向。 2）成熟生活區(qū)。地塊周邊有鳳凰 2明珠小區(qū)、鑫泰花園等大型住宅小區(qū)，是市區(qū)發(fā)展中心。 3）交通相對(duì)便捷，有 26 路公交車經(jīng)過(guò)。 41 4）周邊配套設(shè)施齊全，銀行、郵政、電信、菜場(chǎng)等設(shè)施一應(yīng)俱全。 5）地塊方整，易于規(guī)劃。 6）泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，市民購(gòu)房置業(yè)觀念已形成。目前，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)無(wú)房可售現(xiàn)象。 劣勢(shì) 1）項(xiàng)目容積率低，土地成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大。 2）銷售價(jià)格受競(jìng)爭(zhēng)樓盤（盛世華庭和西湖翠苑）牽制。 威脅 1）近幾年，泰州市在新區(qū)進(jìn)行大開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)有 5～ 7 個(gè)地塊將上市，同質(zhì)樓盤增多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 2） 國(guó)家出臺(tái)新的購(gòu)房貸款政策，這給購(gòu)房貸款帶來(lái)很大的困難。這對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品去化會(huì)帶來(lái)很大的困難。 機(jī)會(huì) 1）要以新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 吸引客源。 2）在原規(guī)劃不變的基礎(chǔ)上，確保工程質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)工程。 3）加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取在周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤開(kāi)盤前，盡可能多的消化有效客源。 4）有針對(duì)性的實(shí)施媒體廣告，樹(shù)立本案品牌形象，彰顯開(kāi)發(fā)商 42 實(shí)力，提高購(gòu)房者信心。 5）提高業(yè)務(wù)員專業(yè)水平和行銷能力，在有限的客源中爭(zhēng)取較高的成交比。 6）泰州主城區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，市場(chǎng)需求旺盛。 （六）項(xiàng)目總銷金額預(yù)算 商鋪總銷金額： 1920 萬(wàn)元 江洲南路沿街共 225 米，其中，商鋪有效長(zhǎng)度為 200 米，進(jìn)深為12 米，層高 米。 商鋪面積 200 12=2400 ㎡ 總銷金額 2400 ㎡ 8000 元 /㎡ =1920 萬(wàn)元 住宅總銷金額： 21092 萬(wàn)元 住宅面積 70440－ 2400=68040 ㎡ 總銷金額 68040 ㎡ 3100 元 /㎡ =21092 萬(wàn)元 （七）建議 物業(yè)類型 對(duì)本項(xiàng)目而言，建議物業(yè)類型采取多樣化： 復(fù)式洋房面積： 25% 別墅面積： 45% 多層公寓面積： 25% 43 店鋪面積： 5% 面積 店面： 50 ㎡占 100% 多層： 50～ 80 ㎡占 40% 80～ 100 ㎡占 20% 100～ 130 ㎡占 40% 復(fù)式： 120～ 140 ㎡占 50% 140～ 180 ㎡占 50% 別墅 ：獨(dú)棟 220～ 280 ㎡，占 15%。 聯(lián)排 180～ 240 ㎡，占 85%。 價(jià)格 店鋪：均價(jià) 8000 元 /平米 多層：均價(jià) 2480 元 /平米 復(fù)式：均價(jià) 2980 元 /平米 別墅：均價(jià) 3380 元 /平米 客源定位 1）拆遷戶，泰州最大的購(gòu)房群體。 2）二次置業(yè)或換房戶，該部分客戶群購(gòu)房的目的可能是自住，也有可能是投資。 44 3）泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它外來(lái)人員，有意到泰州工作、定居的客戶群體。 4）純粹投資者。 以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)家公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、 銷售 房地產(chǎn)的專業(yè)化操作是市場(chǎng)發(fā) 展的必然趨勢(shì)，由專業(yè)策劃公司進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃，不僅可以減少開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，提高樓盤附加值，更可以樹(shù)立良好的聲譽(yù)。