【正文】 距商業(yè)中心遠(yuǎn)，購(gòu)物、休閑很不方便。 24 3）小區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理水平高。 獨(dú)幢別墅：總價(jià) 168～ 308 萬(wàn)元 公寓：一戶(hù)一價(jià)，均價(jià)為 1858 元 /平米左右。規(guī)劃用 途為多層住宅和聯(lián)排別墅為主，沿街商鋪為輔，總銷(xiāo)金額 億。 2）小區(qū)分四期開(kāi)發(fā)，在短時(shí)間內(nèi)小區(qū)不能形成規(guī)模，并且，在施工過(guò)程中，必將給前期住戶(hù)帶來(lái)噪聲污染。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 1）戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，采光通風(fēng)好。 獨(dú)幢別墅：約 5000 元 /平米 復(fù)式公寓： 2580 元 /平米 公寓：?jiǎn)蝺r(jià)范圍 1350～ 1880 元 /平米，主力總價(jià) 22 萬(wàn)元。規(guī)劃用途為住宅和沿街商鋪，其中，別墅占住宅份額的 80%。 鵬欣麗園三期 多層 2500~2800 元 /平米 一、二期全部去化。錦繡華庭 多層 均價(jià) 2200 元 /平米 位于濟(jì)川路南側(cè)，已全 部去化。 2021 年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 2021 年新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：沁蓮今年擬出讓使用權(quán)的主城區(qū)新征用地共有 7塊，位于府南街區(qū)三號(hào)、預(yù)備役團(tuán)南側(cè)、濟(jì)川路兩側(cè)等處；舊城改造地段有 12 幅地塊準(zhǔn)備出讓?zhuān)謩e是東進(jìn)東路西片、東片，東進(jìn)西路7 號(hào)、 8 號(hào)，東進(jìn)西路單氏住宅，福壽苑二期，工人路北側(cè)，下壩危舊房改造，肉聯(lián)廠(chǎng)東側(cè)低洼地改造，關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)，東風(fēng)路北延綜合改造，招賢新村危舊房改造，海陵南路街區(qū)改造及鐵塔廣場(chǎng)的周邊地塊。 近年來(lái)，泰州市商品房開(kāi)發(fā)量逐年攀升，新的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，從三年前的十幾個(gè)樓盤(pán)發(fā)展到現(xiàn)在的五十幾個(gè)樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。 居住房屋建筑式樣分類(lèi)示意圖1% 2%17%49%8%23%別墅四居室三居室二居室一居室平房及其它 ★ 資料來(lái)源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 （二）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查 調(diào)查對(duì)象 市區(qū)主干道沿街商鋪、市區(qū)主要的商業(yè)樓盤(pán)和具有代表性的住宅項(xiàng)目。房齡在 5 至 10 年的商品房和部分房改房約占 40%，其他居住房齡在 10 年以上的老房子的居民，隨著生活水平的提高，近幾年都有可能買(mǎi)房、換房。同時(shí)這一比例在逐年下降，從而也反映出泰州市 民的消費(fèi)能力的增強(qiáng)、消費(fèi)觀(guān)念在轉(zhuǎn)變，理性投資將成為泰州市民的另一消費(fèi)方向。尤其是 1997 年以后，增長(zhǎng)速度尤為迅猛， 2021年居民的年平均可支配收入為 元，較 1996 年增長(zhǎng)了近 2500 15 元，并且從 2021 年起居民可支配收入以每年 400 元左右的速度增長(zhǎng)，這說(shuō)明了在良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景影響下，泰州市民的消費(fèi)能力正逐步增強(qiáng)。特別值得一提的是， 2021 年泰州居民存款余額為 336 億元，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，居民的消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，生活水平逐步提高。具體人口分布如下： 13 單位：萬(wàn)人 海陵區(qū) 高港區(qū) 姜堰市 興化市 泰興市 靖江市 開(kāi)發(fā)區(qū) 人口 今年來(lái)，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，城區(qū)范圍在不斷擴(kuò)大，人口數(shù)量迅速增加。 12 單位：平方公里 海陵區(qū) 高港區(qū) 姜堰市 興化市 泰興市 靖江市 土地面積 204 224 2393 665 1253 1051 泰州市土地面積比例示意圖4% 4%41%11%22%18%海陵區(qū)高港區(qū)興化市靖江市泰興市姜堰市 ★ 資料來(lái)源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 城市發(fā)展趨勢(shì)分析 海陵區(qū)是泰州市的主 城區(qū)，是泰州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 海陵區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖0% 20% 40% 60% 80% 100%199619992021第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) ★ 資料來(lái)源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 由于泰州市政府采取較多措施啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)，如：控制物價(jià)上漲 11 等， 1997 年至 2021 年的六年內(nèi)，泰州市社會(huì)商品零售總量逐年上升，平均升幅為 8. 2%，市場(chǎng)消費(fèi)狀況良好。 2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導(dǎo)地位。自 1995 年以來(lái)，泰州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率保持在 %－ 12%之間，平均增長(zhǎng)率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計(jì) 2021年泰州市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將超過(guò)歷年。新長(zhǎng)鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒(méi)有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達(dá)。 2021 年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級(jí)市都在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及目標(biāo) 目前，泰州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期。三井物產(chǎn)、 YAMAHA、 LG、 GMT 等世界著名的跨國(guó)公司均已在泰州落戶(hù)?？v橫全境的新長(zhǎng)（江蘇新沂 —— 浙 7 江長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京 —— 啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢(shì)將再上一個(gè)新臺(tái)階。 利用 100 公里長(zhǎng)江黃金岸線(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，建有多座萬(wàn)噸級(jí)深水港口，以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。近 20 年來(lái)，年平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持在 10%以上，擁有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)，所轄市、區(qū)有5 個(gè)先后進(jìn) 入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市、區(qū)）的行列。 泰州市是 1996 組建的年輕的地級(jí)市，下轄姜堰、興 化、泰興、靖江四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。 5 核心目標(biāo)：通過(guò)本次市場(chǎng)調(diào)研，得出最優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；使發(fā)展商知道本項(xiàng)目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)最大化。 目標(biāo)客層的界定。 二、調(diào)查目標(biāo) 了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總 體發(fā)展態(tài)勢(shì)、共同點(diǎn)和差異性。 本調(diào)研報(bào)告中的數(shù)據(jù)均以客觀(guān)事實(shí)為依據(jù)，我們力爭(zhēng)把泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的情況展示在開(kāi)發(fā)商面前。 了解目標(biāo)客層能承受的心理價(jià)位。 了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。 （一）泰州概況 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 泰州市概況 泰州地處長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長(zhǎng)江北岸，總面積 5790平方公里，總?cè)丝? 人，全市總戶(hù)數(shù) 萬(wàn)戶(hù)。 改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，泰州社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。 作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放開(kāi)發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邁出了新的步伐。至 2021 年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平。至 2021 年，全市外商獨(dú)資、合資企業(yè)已達(dá) 1100 家，泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市 5 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已迎來(lái)了美、德、日、韓等 10 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 360 多個(gè)項(xiàng)目。 與此同時(shí)，以 內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外塑形象 為宗旨的 軟環(huán)境建設(shè) 活動(dòng)在政府各職能部門(mén)全面展開(kāi)，一個(gè)具有開(kāi)放開(kāi)明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。 8 第二，城市基礎(chǔ)建設(shè)全面展開(kāi)。 第三、交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。 泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析 9 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2021 年全年，泰州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，較 2021 年增長(zhǎng) %，是泰州市歷年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。第三產(chǎn)業(yè)是泰州市的新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度迅猛，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年攀生，至2021 年，已與第二產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為 泰州市的又一支柱產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到 2021 年比重已攀升至 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已如雨后春筍，成為海陵區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 泰州市社會(huì)商品零售總量示意圖1001101201301401501601701997 1998 1999 2021 2021 2021泰州市社會(huì)商品零售總量 單位：億元 ★資料來(lái)源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年 鑒 泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu) 泰州市行政區(qū)域劃分及發(fā)展趨勢(shì)分析 泰州市行政區(qū)域劃分 至 2021 年底，泰州市土地面積為 5790 平方公里，下轄姜堰、興化、靖江、泰興四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。 人口數(shù)量 2021 年底，泰州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，總戶(hù)數(shù)為 萬(wàn)戶(hù)，比上年增長(zhǎng) %。 泰州市人口分布示意圖7% 4%18%30%26%13% 2% 海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市開(kāi)發(fā)區(qū) ★資料來(lái)源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 居民收入和消費(fèi)水平分析 泰州市居民儲(chǔ)蓄存款余額分析 泰州市的居民存款余額在 1997 年至 2021年的五年時(shí)間里增長(zhǎng)了