【正文】 距商業(yè)中心遠，購物、休閑很不方便。 24 3）小區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理水平高。 獨幢別墅：總價 168～ 308 萬元 公寓：一戶一價，均價為 1858 元 /平米左右。規(guī)劃用 途為多層住宅和聯(lián)排別墅為主，沿街商鋪為輔，總銷金額 億。 2）小區(qū)分四期開發(fā)，在短時間內(nèi)小區(qū)不能形成規(guī)模，并且，在施工過程中，必將給前期住戶帶來噪聲污染。 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1）戶型設(shè)計合理，采光通風(fēng)好。 獨幢別墅：約 5000 元 /平米 復(fù)式公寓： 2580 元 /平米 公寓：單價范圍 1350～ 1880 元 /平米，主力總價 22 萬元。規(guī)劃用途為住宅和沿街商鋪，其中，別墅占住宅份額的 80%。 鵬欣麗園三期 多層 2500~2800 元 /平米 一、二期全部去化。錦繡華庭 多層 均價 2200 元 /平米 位于濟川路南側(cè)，已全 部去化。 2021 年新開發(fā)項目 2021 年新開發(fā)的項目有：沁蓮今年擬出讓使用權(quán)的主城區(qū)新征用地共有 7塊，位于府南街區(qū)三號、預(yù)備役團南側(cè)、濟川路兩側(cè)等處；舊城改造地段有 12 幅地塊準備出讓，分別是東進東路西片、東片，東進西路7 號、 8 號，東進西路單氏住宅，福壽苑二期，工人路北側(cè)，下壩危舊房改造，肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造，關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)，東風(fēng)路北延綜合改造，招賢新村危舊房改造，海陵南路街區(qū)改造及鐵塔廣場的周邊地塊。 近年來，泰州市商品房開發(fā)量逐年攀升，新的樓盤不斷涌現(xiàn)，從三年前的十幾個樓盤發(fā)展到現(xiàn)在的五十幾個樓盤，市場競爭日漸激烈。 居住房屋建筑式樣分類示意圖1% 2%17%49%8%23%別墅四居室三居室二居室一居室平房及其它 ★ 資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計年鑒 （二）競爭環(huán)境調(diào)查 調(diào)查對象 市區(qū)主干道沿街商鋪、市區(qū)主要的商業(yè)樓盤和具有代表性的住宅項目。房齡在 5 至 10 年的商品房和部分房改房約占 40%，其他居住房齡在 10 年以上的老房子的居民，隨著生活水平的提高，近幾年都有可能買房、換房。同時這一比例在逐年下降，從而也反映出泰州市 民的消費能力的增強、消費觀念在轉(zhuǎn)變，理性投資將成為泰州市民的另一消費方向。尤其是 1997 年以后，增長速度尤為迅猛， 2021年居民的年平均可支配收入為 元，較 1996 年增長了近 2500 15 元，并且從 2021 年起居民可支配收入以每年 400 元左右的速度增長，這說明了在良好的宏觀經(jīng)濟背景影響下，泰州市民的消費能力正逐步增強。特別值得一提的是， 2021 年泰州居民存款余額為 336 億元，比 2021 年增長了 %，居民的消費能力顯著增強，生活水平逐步提高。具體人口分布如下： 13 單位：萬人 海陵區(qū) 高港區(qū) 姜堰市 興化市 泰興市 靖江市 開發(fā)區(qū) 人口 今年來，海陵區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展，城區(qū)范圍在不斷擴大，人口數(shù)量迅速增加。 12 單位：平方公里 海陵區(qū) 高港區(qū) 姜堰市 興化市 泰興市 靖江市 土地面積 204 224 2393 665 1253 1051 泰州市土地面積比例示意圖4% 4%41%11%22%18%海陵區(qū)高港區(qū)興化市靖江市泰興市姜堰市 ★ 資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計年鑒 城市發(fā)展趨勢分析 海陵區(qū)是泰州市的主 城區(qū)，是泰州市的政治、經(jīng)濟、文化中心。 海陵區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖0% 20% 40% 60% 80% 100%199619992021第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) ★ 資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計年鑒 社會消費品零售總額 由于泰州市政府采取較多措施啟動市場消費，如：控制物價上漲 11 等， 1997 年至 2021 年的六年內(nèi)，泰州市社會商品零售總量逐年上升，平均升幅為 8. 2%，市場消費狀況良好。 2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導(dǎo)地位。自 1995 年以來，泰州市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長率保持在 %－ 12%之間，平均增長率為 %，遠遠高于全國的經(jīng)濟發(fā)展速度，預(yù)計 2021年泰州市的經(jīng)濟增長速度將超過歷年。新長鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達。 2021 年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級市都在進行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。 泰州市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及目標 目前，泰州市正處于經(jīng)濟高速發(fā)展時期。三井物產(chǎn)、 YAMAHA、 LG、 GMT 等世界著名的跨國公司均已在泰州落戶?？v橫全境的新長（江蘇新沂 —— 浙 7 江長興）鐵路、寧啟（南京 —— 啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個新臺階。 利用 100 公里長江黃金岸線的優(yōu)勢，建有多座萬噸級深水港口，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。近 20 年來，年平均經(jīng)濟增長速度保持在 10%以上，擁有春蘭集團、揚子江集團等一批大型企業(yè)集團，所轄市、區(qū)有5 個先后進 入全國綜合實力百強縣（市、區(qū)）的行列。 泰州市是 1996 組建的年輕的地級市，下轄姜堰、興 化、泰興、靖江四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。 5 核心目標：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項目設(shè)計方案；使發(fā)展商知道本項目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風(fēng)險最小化、利潤最大化。 目標客層的界定。 二、調(diào)查目標 了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總 體發(fā)展態(tài)勢、共同點和差異性。 本調(diào)研報告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實為依據(jù)，我們力爭把泰州市房地產(chǎn)市場最真實的情況展示在開發(fā)商面前。 了解目標客層能承受的心理價位。 了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤營銷推廣策略。 （一）泰州概況 泰州市經(jīng)濟發(fā)展狀況分析 泰州市概況 泰州地處長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積 5790平方公里，總?cè)丝? 人，全市總戶數(shù) 萬戶。 改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。 作為國務(wù)院批準的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標，邁出了新的步伐。至 2021 年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平。至 2021 年，全市外商獨資、合資企業(yè)已達 1100 家，泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市 5 個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已迎來了美、德、日、韓等 10 多個國家和地區(qū)的 360 多個項目。 與此同時，以 內(nèi)強素質(zhì)、外塑形象 為宗旨的 軟環(huán)境建設(shè) 活動在政府各職能部門全面展開，一個具有開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。 8 第二，城市基礎(chǔ)建設(shè)全面展開。 第三、交通網(wǎng)絡(luò)進一步完善。 泰州市國民經(jīng)濟主要指標分析 9 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2021 年全年，泰州市國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，較 2021 年增長 %，是泰州市歷年來增長最快的一年。第三產(chǎn)業(yè)是泰州市的新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度迅猛，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年攀生，至2021 年，已與第二產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為 泰州市的又一支柱產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到 2021 年比重已攀升至 %，房地產(chǎn)開發(fā)已如雨后春筍，成為海陵區(qū)新的經(jīng)濟增長點。 泰州市社會商品零售總量示意圖1001101201301401501601701997 1998 1999 2021 2021 2021泰州市社會商品零售總量 單位：億元 ★資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計年 鑒 泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu) 泰州市行政區(qū)域劃分及發(fā)展趨勢分析 泰州市行政區(qū)域劃分 至 2021 年底，泰州市土地面積為 5790 平方公里，下轄姜堰、興化、靖江、泰興四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。 人口數(shù)量 2021 年底，泰州市總?cè)丝跒? 萬人，比上年增長 %，總戶數(shù)為 萬戶，比上年增長 %。 泰州市人口分布示意圖7% 4%18%30%26%13% 2% 海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市開發(fā)區(qū) ★資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計年鑒 居民收入和消費水平分析 泰州市居民儲蓄存款余額分析 泰州市的居民存款余額在 1997 年至 2021年的五年時間里增長了